한줄 요약
3회 유찰 후 9월 30일 재입찰, 감정가 대비 56% 할인된 매력적인 가격이지만 맹지라는 점이 걸림.
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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/6872
경매물건 주소 세종특별자치시 장군면 대교리 484-4
세종특별자치시 장군면 대교리에 위치한 이 토지는 총 면적 1653.0㎡ (약 500평)로, 주거지보다는 농지나 개발용지에 적합해 보입니다. 다만, 맹지라서 접근성이 떨어져 이를 개선할 방법을 찾는 것이 중요합니다. 주변은 주로 농지와 산지로 이루어져 있으며, 대중교통보다는 차량 접근이 주를 이루는 지역입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 2억 4,601만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 936만원으로 감정가의 약 44% 수준입니다. 인근 비슷한 조건의 토지 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 1,483만원 전후로 예상되며, 이는 취등록세 약 528만원을 포함해도 매우 매력적인 가격입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2024년 12월 17일 설정된 근저당권으로, 이보다 선순위의 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 대항력이 있는 임차인이 있는지 여부에 따라 투자 리스크가 달라집니다. 제시외 수목의 존재와 맹지라는 특성도 고려해야 합니다. 또한, 지분매각이므로 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 주의 깊게 봐야 합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 맹지라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 하지만 가격이 상당히 매력적이니, 접근성을 개선할 수 있는 방법을 모색한다면 괜찮은 투자 기회가 될 수 있습니다. 예상 수익률이나 개발 가능성을 고려할 때, 현재의 저렴한 가격은 큰 장점입니다. 다만, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점도 유념해야 합니다.
내가 입찰한다면
예상 경쟁률은 맹지 특성으로 인해 낮을 수도 있지만, 가격이 매력적이기 때문에 생각보다 경쟁이 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 1,483만원 전후로 설정하되, 맹지 특성을 개선할 수 있는 방법을 고려한 후 결정하는 것이 좋습니다. 추가적으로 취등록세 약 528만원을 고려하여 총 투자금을 계획해야 합니다. 최종적으로, 접근성 개선 가능성을 철저히 확인한 후 입찰에 참여할지를 결정하는 것이 중요합니다.
