한줄 요약
5회 유찰로 최저가 1억 218만원까지 떨어진 보람동 아파트, 9월 30일 입찰 예정입니다.
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경매물건 주소 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 2층206호
세종특별자치시 보람동에 위치한 금강노을주건축물제1동 2층 206호입니다. 면적은 75.6㎡(약 22.9평)로, 중형 아파트입니다. 보람동은 세종시 내에서도 교통과 생활 편의성이 좋은 지역으로 평가받고 있습니다. 근처에 상업시설과 학교가 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 교통망도 우수하여 주변 도시로의 접근성이 뛰어납니다.
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가격이 말해주는 것
이번 경매 물건은 감정가 6억 800만원에서 84% 할인된 1억 218만원으로, 5회 유찰된 상태입니다. 인근 아파트 시세와 비교해 보면 매우 저렴하지만, 내 경험상 이렇게 많이 유찰된 물건은 뭔가 이유가 있는 경우가 많습니다. 예상 낙찰가는 1억 729만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2022년 6월 14일 설정된 근저당권입니다. 다행히 임차인에 대한 대항력 문제가 없다는 점은 긍정적입니다. 하지만 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 없는 것으로 보이지만, 명도 난이도를 고려해야 합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 5회 유찰된 물건 치고는 매력적인 부분도 있습니다. 세종시의 발전 가능성은 아직 높고, 보람동의 위치도 좋습니다. 하지만 이렇게 유찰된 이유가 뭔지 명확히 파악해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 현장을 방문해 주변 환경과 물건 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
내가 입찰한다면
경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 경쟁자가 없다고 방심해선 안 됩니다. 권장 입찰가는 1억 500만원에서 시작해볼 만합니다. 취등록세는 약 493만원이 추가로 필요하니, 총 투자금액은 약 1억 5천만원 내외로 예상됩니다. 내 경험상, 명도 문제만 없다면 좋은 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.
