얼마 전 상담실에 보증금 3억 원짜리 전셋집 계약서를 들고 온 30대 직장인이 있었습니다. 휴대폰 앱에는 2억4천만 원까지 가능하다고 떠 있었는데, 실제 은행 심사에서는 1억9천만 원대가 나왔습니다. 금리보다 먼저 한도에서 막힌 경우였고, 이런 일이 생각보다 자주 생깁니다.
1. 보증금의 80%만 믿으면 잔금 날 현금이 모자랍니다
전세자금대출 광고에서 가장 많이 보이는 숫자가 보증금의 80%입니다. 보증금 3억 원이면 2억4천만 원처럼 계산이 쉽습니다. 그런데 실제로는 보증기관 한도, 연소득, 기존 대출, 임차주택 조건 중 가장 낮은 금액이 적용됩니다.
한국주택금융공사 일반 전세자금보증도 임차보증금의 80%, 보증과목별 한도, 상환능력 한도를 함께 봅니다. 수도권 전세보증금 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하 같은 기본 틀이 있어도 1주택자이거나 기존 대출이 많으면 한도가 달라질 수 있습니다.
계약금 5%를 넣은 뒤 한도가 줄면 협상력이 거의 없습니다. 계약 전에는 은행 앱의 예상 대출액보다 보증서 예상 승인액을 먼저 물어보는 편이 안전합니다.
2. 금리 0.5%p 차이는 2년 동안 꽤 큽니다
대출 2억4천만 원을 연 4.2%로 받으면 월 이자는 약 84만 원입니다. 같은 금액을 연 3.7%로 받으면 약 74만 원입니다. 월 10만 원 차이인데, 2년이면 240만 원입니다. 연 3.2%까지 내려가면 월 이자는 약 64만 원이라 2년 차이는 480만 원까지 벌어집니다.
우대금리는 급여이체, 카드 실적, 자동이체, 보증기관 제휴 조건으로 붙는 경우가 많습니다. 그런데 조건을 못 채우면 다음 달 또는 연장 시점에 빠질 수 있습니다. 처음 안내받은 최저금리만 보지 말고 내가 실제로 유지할 수 있는 금리를 봐야 합니다.
3. HF·HUG·SGI는 같은 전세대출이 아닙니다
- HF는 소득과 상환능력을 비교적 많이 봅니다. 직장인, 일정한 소득이 있는 차주에게 자주 붙는 구조입니다.
- HUG는 전세금안심대출보증처럼 반환보증과 대출보증을 함께 보는 경우가 많습니다. 등기부, 선순위채권, 전세가율이 중요합니다.
- SGI는 보증금이 크거나 다른 보증기관 한도가 부족할 때 후보가 됩니다. 대신 은행별 금리, 신용점수, 기존 부채 영향을 더 꼼꼼히 봐야 합니다.
은행 창구에서 그냥 전세대출 된다고 말해도, 어떤 보증기관으로 접수되는지에 따라 승인 가능성과 비용이 달라집니다. 같은 보증금 4억 원짜리 집도 HF에서는 소득 때문에 줄고, HUG에서는 집 상태 때문에 막히고, SGI에서는 금리가 부담되는 식의 차이가 생깁니다.
4. 버팀목은 저금리지만 문턱이 선명합니다
주택도시기금의 버팀목 계열은 시중은행 전세대출보다 금리가 낮은 편입니다. 다만 무주택, 소득, 순자산, 보증금, 전용면적, 세대주 요건이 맞아야 합니다. 2026년 9월 상담 기준으로 청년형은 정부 안내에서 보증금 3억 원, 대출한도 1억5천만 원, 보증금의 80% 이내, 금리 연 2.2~3.3% 범위로 안내됩니다. 접수일의 상품 설명이 우선이라 은행 예비심사에서 다시 확인해야 합니다.
숫자로 보면 차이가 분명합니다. 1억5천만 원을 연 2.7%로 빌리면 월 이자는 약 33만7천 원입니다. 같은 금액을 연 4.2% 시중 전세대출로 받으면 월 약 52만5천 원입니다. 월 18만7천 원, 2년이면 약 450만 원 차이입니다.
다만 정책대출은 한도가 부족할 수 있습니다. 보증금 3억 원 집에서 2억4천만 원이 필요한데 정책대출 한도가 1억5천만 원이면 나머지 9천만 원을 어떻게 마련할지가 더 중요해집니다. 낮은 금리만 보고 계약하면 잔금 계획이 흔들릴 수 있습니다.
5. 계약서 쓰기 전 5개 숫자는 꼭 적어야 합니다
- 전세가율: 전세보증금이 매매가격의 80%를 넘으면 집값 하락에 취약합니다.
- 근저당 채권최고액: 집값 4억 원에 근저당 1억2천만 원, 내 보증금 2억8천만 원이면 여유가 거의 없습니다.
- 선순위 임차보증금: 다가구주택은 내 앞 세입자의 보증금까지 봐야 합니다.
- 보증료와 인지세: 보증료율 연 0.1%만 잡아도 보증금 2억 원 기준 연 20만 원 수준입니다.
- 잔금일과 신청기한: 신규 계약은 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 일정 기간 안에 보증 신청이 필요합니다.
특약 한 줄의 값
전세대출 또는 보증보험이 임차주택 사유로 불가할 경우 계약금을 반환한다는 특약은 실제 현장에서 꽤 큰 힘을 가집니다. 모든 집주인이 받아주는 것은 아니지만, 거절한다면 그 이유도 판단 재료입니다.
제가 가족에게 말하는 선택 순서
저라면 먼저 정책대출 자격을 확인하고, 그다음 HF·HUG·SGI 중 어느 보증기관이 가능한지 봅니다. 그 뒤 최소 2개 은행의 실제 적용금리와 보증료를 비교합니다. 반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다. 마음에 드는 집이 먼저가 아니라, 보증이 되는 집이 먼저입니다.
전세자금대출은 더 많이 빌리는 기술이 아닙니다. 잔금 날 문제없이 실행되고, 2년 뒤 보증금을 돌려받을 가능성을 높이는 구조를 만드는 일입니다. 금리 0.2%p를 아끼는 것도 중요하지만, 위험한 집에서 2년을 보내며 느끼는 불안은 명세서에 잘 찍히지 않습니다. 대출 상담을 오래 하다 보니 좋은 전세대출은 가장 큰 한도보다 설명이 또렷한 대출에 가깝다고 봅니다.
