얼마 전 카페에서 공인중개사시험 기본서를 펴놓고 공부하는 분을 봤는데, 책 두께만 봐도 처음 시작하는 사람은 살짝 겁이 날 만하겠더라고요. 그런데 막상 구조를 뜯어보면 이 시험은 머리 좋은 사람만 붙는 시험이라기보다, 과목 순서와 반복 방식을 잘 잡은 사람이 버티는 시험에 가깝습니다.
공인중개사시험은 한국산업인력공단 큐넷에서 시행하는 국가전문자격시험입니다. 응시자격은 원칙적으로 제한이 없어서 학력, 나이, 경력 때문에 막히는 경우는 거의 없습니다. 다만 시험 부정행위 처분 후 일정 기간이 지나지 않았거나, 자격 취소 후 일정 기간이 지나지 않은 경우, 이미 자격을 취득한 경우에는 응시가 제한될 수 있습니다.
처음엔 시험 구조부터 잡는 게 편해요
공인중개사시험은 1차와 2차로 나뉘고, 같은 날에 함께 치를 수 있습니다. 1차만 먼저 합격하면 다음 회차에는 1차를 면제받고 2차만 볼 수 있어요. 반대로 1차와 2차를 같은 해에 모두 신청했는데 1차에서 떨어지면, 2차 점수가 좋아도 그해 2차 성적은 무효가 됩니다. 이 부분을 모르면 공부 계획이 꼬이기 쉽습니다.
합격 기준은 꽤 명확합니다. 매 과목 100점 만점에 과목별 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 됩니다. 상대평가처럼 남을 이겨야 하는 방식이 아니라 기준 점수를 넘기는 시험이라서, 전 과목을 완벽하게 만들겠다는 생각보다 과락을 피하고 평균을 끌어올리는 전략이 더 현실적입니다.
- 1차 시험: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법
- 2차 시험: 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법령 및 부동산 관련 세법
- 문항 수: 과목당 40문항
- 출제 방식: 객관식 5지 선택형
2026년 공인중개사시험 일정은 이렇게 움직입니다
한국산업인력공단 큐넷 공고 기준으로 2026년 제37회 공인중개사시험 정기 원서접수는 8월 3일부터 8월 7일까지였습니다. 2026년 9월 말 기준으로 정기 접수는 이미 끝났고, 남은 접수 기회는 10월 1일부터 10월 2일까지 진행되는 빈자리 접수입니다. 빈자리 접수는 취소 등으로 생긴 좌석 안에서 진행되니 원하는 지역이 항상 남아 있다고 보기는 어렵습니다.
시험일은 2026년 10월 31일 토요일이고, 합격자 발표는 2026년 12월 2일부터 2027년 1월 31일까지 조회할 수 있습니다. 1년에 한 번 시행되는 시험이라 접수 기간을 놓치면 체감 손실이 큽니다. 사실 공부보다 접수에서 먼저 흔들리는 분들도 꽤 많습니다.
- 정기 원서접수: 2026년 8월 3일~8월 7일
- 빈자리 접수: 2026년 10월 1일~10월 2일
- 시험일: 2026년 10월 31일
- 합격자 발표: 2026년 12월 2일부터
- 응시수수료: 1차 13,700원, 2차 14,300원, 동시 응시 28,000원
과목별 공부 순서는 점수 관리 기준으로 잡으세요
1차는 민법을 오래 붙잡는 게 좋습니다
1차에서 많은 분들이 민법 때문에 고생합니다. 용어가 낯설고, 판례식 문장도 처음엔 잘 안 읽히거든요. 부동산학개론은 계산 문제와 개념 문제가 섞여 있지만 반복하면 점수 상승이 비교적 보이는 편입니다. 그래서 처음 한두 달은 민법을 매일 조금씩 보고, 부동산학개론은 개념과 기출을 번갈아 돌리는 식이 부담이 덜합니다.
솔직히 민법은 한 번 듣고 이해되는 과목이 아닙니다. 같은 쟁점을 두세 번 만나면서 익숙해지는 과목이에요. 처음 강의를 들을 때 100퍼센트 이해하려고 멈추기보다, 기출문제에서 어떤 표현으로 나오는지 같이 보는 편이 훨씬 실전적입니다.
2차는 공법과 중개사법의 온도가 다릅니다
2차에서는 공법이 가장 무겁게 느껴지는 경우가 많습니다. 국토계획, 도시개발, 건축, 주택 관련 내용이 한꺼번에 나오니 양이 많습니다. 반면 공인중개사법령 및 중개실무는 암기량은 있어도 반복할수록 점수가 비교적 안정되는 편입니다. 공시법과 세법은 한 교시에 묶여 나오지만 공부할 때는 성격이 달라서 나누어 보는 게 편합니다.
- 민법: 매일 짧게라도 접촉 시간을 유지하기
- 부동산학개론: 계산 유형을 따로 모아 반복하기
- 공법: 모든 내용을 외우려 하기보다 자주 나오는 틀 먼저 잡기
- 중개사법: 조문 표현과 숫자 암기를 기출로 확인하기
- 공시법·세법: 등기, 지적, 세목별 흐름을 분리해서 보기
초보자는 3단계 루틴이 덜 지칩니다
공인중개사시험 준비를 시작하면 대부분 기본서, 요약서, 문제집, 모의고사 사이에서 길을 잃습니다. 처음부터 자료를 많이 펼치면 공부를 많이 하는 느낌은 나는데, 실제 점수로 이어지는 속도는 느릴 수 있어요. 저는 초반에는 교재를 줄이고 반복 횟수를 늘리는 방식이 더 낫다고 봅니다.
첫 단계는 기본 개념을 빠르게 한 바퀴 도는 겁니다. 이때는 예쁜 필기보다 용어에 익숙해지는 게 우선입니다. 두 번째 단계는 기출문제를 과목별로 풀면서 틀린 이유를 표시하는 겁니다. 세 번째 단계는 시험 6~8주 전부터 시간을 재고 실제 시험처럼 푸는 방식입니다. 특히 동차를 노린다면 오후 2차까지 집중력이 버티는지도 확인해야 합니다.
- 1단계: 기본 개념 1회독, 낯선 용어 표시
- 2단계: 기출문제 반복, 틀린 선택지 이유 확인
- 3단계: 시간 제한 풀이, 과락 위험 과목 보강
직장인이라면 평일 2시간, 주말 5~6시간 정도를 현실적인 기준으로 잡는 분들이 많습니다. 물론 사람마다 출발선은 다르지만, 하루 공부량을 크게 잡았다가 무너지는 것보다 적은 양이라도 끊기지 않게 가는 쪽이 오래 갑니다. 공인중개사시험은 벼락치기로 끝내기엔 법령과 숫자가 많습니다.
시험장까지 가져갈 감각
시험이 가까워질수록 새 교재를 늘리는 것보다 이미 틀렸던 문제를 다시 보는 편이 낫습니다. 특히 평균 60점을 넘겨야 하니 강한 과목으로 점수를 벌고, 약한 과목은 40점 아래로 내려가지 않게 막는 계산이 필요합니다. 전 과목 80점을 목표로 잡으면 멋있긴 한데, 초보자에게는 오히려 지치는 목표가 되기 쉽습니다.
원서접수 후에는 수험표, 인정 신분증, 시험장 위치, 입실 시간을 따로 체크해 두는 게 좋습니다. 시험은 오전 1차부터 오후 2차까지 이어질 수 있어서 점심, 이동 동선, 쉬는 시간 컨디션도 생각보다 중요합니다. 공부한 만큼 실전에서 꺼내려면 시험 당일의 작은 불편을 줄여야 하거든요.
공인중개사시험은 시작할 때는 커 보이지만, 과목을 나누고 기준 점수를 숫자로 보면 막연함이 꽤 줄어듭니다. 처음부터 완벽한 계획을 만들기보다 이번 주에 민법 몇 단원, 기출 몇 회분처럼 손에 잡히는 단위로 움직이는 사람이 결국 책상 앞에 더 오래 남습니다.
