얼마 전 초보 투자자 한 분이 상가건물매매 물건을 들고 와서 물었습니다. 감정가보다 싸고, 1층에 편의점 비슷한 업종이 들어와 있으니 괜찮지 않냐고요. 저는 등기부보다 먼저 월세표와 현장 사진을 다시 보자고 했습니다. 상가는 싸게 사는 것보다, 산 뒤에 버틸 수 있느냐가 훨씬 중요합니다.
아파트 경매는 그래도 비교가 쉽습니다. 같은 단지, 같은 평형, 같은 층 라인이 있으면 대충 흐름이 보입니다. 그런데 상가는 10미터만 옆으로 가도 매출이 다르고, 같은 건물 안에서도 코너냐 안쪽이냐에 따라 임차인이 느끼는 값어치가 확 갈립니다. 그래서 상가건물매매는 숫자 몇 개만 보고 들어가면 생각보다 빨리 흔들립니다.
싸게 나온 상가가 꼭 싼 물건은 아니었다
예전에 수도권 외곽 역세권 상가건물을 본 적이 있습니다. 감정가 18억짜리가 두 번 유찰돼 11억대까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 기회였습니다. 1층 음식점, 2층 학원, 3층 사무실. 임대료 합계도 월 760만 원이라고 적혀 있었습니다. 단순 계산하면 연 9천만 원 넘는 임대수익이 나오니 수익률이 좋아 보였죠.
근데 현장에 가보니 느낌이 달랐습니다. 1층 음식점은 간판은 켜져 있는데 점심시간 손님이 거의 없었습니다. 2층 학원은 이미 다른 곳으로 옮길 준비를 하고 있었고, 3층 사무실은 우편물만 쌓여 있었습니다. 매각물건명세서에는 임차인이 있는 것처럼 보였지만, 실제로는 버티는 임차인과 빠질 임차인이 섞여 있었습니다.
상가건물매매에서 초보가 자주 하는 실수가 여기서 나옵니다. 현재 월세를 그대로 믿습니다. 임대료가 월 760만 원이라고 해서 내 통장에 매달 그 돈이 꽂히는 게 아닙니다. 공실, 관리비 체납, 부가세, 수선비, 대출이자, 중개수수료, 세금까지 빼면 숫자가 확 줄어듭니다. 특히 경매 물건은 기존 임차인과 관계가 꼬여 있는 경우도 많아서, 낙찰 후 첫 6개월은 수익보다 처리 비용이 먼저 나가는 일이 흔합니다.
상가건물매매에서 먼저 보는 건 입지가 아니라 버티는 힘
상가를 볼 때 다들 입지부터 말합니다. 역세권이냐, 대로변이냐, 배후세대가 몇 세대냐. 물론 중요합니다. 하지만 저는 그보다 먼저 이 물건이 공실이 나도 버틸 수 있는지를 봅니다. 대출이자와 기본 관리비를 6개월, 길게는 1년까지 감당할 수 없다면 좋은 입지도 독이 됩니다.
예를 들어 12억에 상가건물을 산다고 해보겠습니다. 대출 7억을 연 5%대로 받으면 이자만 월 300만 원 안팎입니다. 여기에 재산세, 보험료, 공용관리비, 간단한 누수 보수까지 생기면 임대료가 한두 달 밀리는 순간 바로 압박이 옵니다. 장부상 수익률 6%가 실제 현금흐름에서는 2~3%로 떨어지는 경우도 봤습니다.
현장에서 확인하는 세 가지
- 첫째, 임차인의 업종이 그 자리와 맞는지 봅니다. 유동인구가 많은데 객단가 낮은 업종만 버티는 곳은 임대료 인상 여력이 약할 수 있습니다.
- 둘째, 공실 기간을 주변 중개업소에 따로 물어봅니다. 같은 층이 몇 달째 비어 있는지 알면 임대수요가 보입니다.
- 셋째, 건물 수선 흔적을 봅니다. 천장 얼룩, 계단 균열, 옥상 방수 상태는 사진보다 현장에서 훨씬 잘 보입니다.
상가건물매매는 도면과 등기부만으로 끝나지 않습니다. 낮에 한 번, 밤에 한 번, 평일과 주말을 나눠 보는 게 좋습니다. 저는 괜찮아 보이는 물건일수록 일부러 비 오는 날도 갑니다. 누수는 맑은 날보다 비 오는 날 훨씬 정직하게 나옵니다.
권리분석은 등기부만 보면 반쪽이다
경매로 상가건물을 사려는 분들이 등기부 갑구와 을구는 열심히 봅니다. 근저당, 가압류, 압류, 말소기준권리. 여기까지는 공부한 티가 납니다. 그런데 상가는 임차인 권리가 더 복잡하게 얽힙니다. 사업자등록, 확정일자, 점유관계, 보증금, 대항력 여부가 실제 인수금액을 바꿉니다.
특히 상가임대차는 환산보증금 기준 때문에 지역과 금액에 따라 보호 범위가 달라집니다. 보증금 5천만 원에 월세 300만 원인 임차인이 있다고 치면 단순히 보증금만 볼 일이 아닙니다. 월세를 환산해서 따져야 합니다. 이걸 놓치면 낙찰가를 잘 써놓고도 나중에 인수 부담을 보고 얼굴이 굳습니다.
명도도 아파트보다 감정 소모가 큽니다. 상가는 임차인의 생계와 연결돼 있습니다. 음식점이면 집기, 원재료, 직원, 거래처가 따라옵니다. 학원이면 학부모와 학생 일정이 있습니다. 그래서 법대로만 밀어붙이면 시간은 시간대로 쓰고, 평판은 평판대로 상할 수 있습니다. 저는 명도비를 무조건 아깝게만 보지 않습니다. 빠르게 정상 임대를 만들 수 있다면 비용이 아니라 손실을 줄이는 장치가 되기도 합니다.
수익률 계산은 보수적으로 해야 덜 다친다
상가건물매매 상담을 하다 보면 예상 임대료를 너무 밝게 잡는 분들이 많습니다. 주변에서 월 100만 원 받는다더라, 프랜차이즈가 들어오면 더 받을 수 있다더라. 이런 말은 참고만 해야 합니다. 실제 계약서에 찍히기 전까지는 내 돈이 아닙니다.
저는 계산할 때 임대료를 세 단계로 나눕니다. 현재 실제로 들어오는 금액, 공실이 생겼을 때 버틸 수 있는 금액, 임대료를 낮춰도 유지되는 최악의 금액. 이 세 가지를 놓고 대출이자와 세금을 대입합니다. 여기서 최악의 금액으로도 버틸 수 있으면 그때부터 욕심을 조금 내도 됩니다.
- 취득세와 중개보수는 매입 순간 바로 나가는 돈입니다.
- 부가가치세 처리 여부는 계약 전부터 세무사에게 확인하는 편이 안전합니다.
- 건물 노후도가 높으면 엘리베이터, 소방, 전기 증설 비용이 뒤늦게 튀어나올 수 있습니다.
- 임대료가 높아 보이는 물건일수록 임차인의 매출 체력을 같이 봐야 합니다.
제가 실제로 낙찰받았던 한 근린상가도 처음 계산보다 수리비가 2천만 원 더 들었습니다. 옥상 방수만 손보면 될 줄 알았는데, 배관과 전기 분전반까지 같이 만졌습니다. 그래도 입찰 전에 예비비를 잡아놔서 버텼습니다. 상가에서는 이 예비비가 사람 마음을 살립니다.
초보라면 이런 상가는 한 번 더 멈춰야 한다
초보가 피하면 좋은 물건도 있습니다. 지하 상가인데 환기와 동선이 약한 곳, 위반건축물 표시가 있는 건물, 임차인이 여러 명인데 계약관계가 불분명한 곳, 관리단 분쟁이 있는 집합상가, 주변에 비슷한 공실이 계속 쌓이는 상권입니다. 싸다는 이유 하나로 들어가면 빠져나오는 데 더 큰돈이 듭니다.
상가건물매매는 멋있어 보입니다. 월세 받는 건물주라는 말도 듣기 좋습니다. 그런데 현장에서는 멋보다 숫자가 오래 갑니다. 저는 입찰표 쓰기 전 늘 이렇게 봅니다. 이 물건을 내가 원하는 가격에 사는 게 아니라, 시장이 싫어하는 이유까지 감당하고도 살 만한가. 그 질문에 대답이 안 나오면 입찰장을 그냥 나옵니다.
상가는 좋은 물건을 고르는 게임이기도 하지만, 나쁜 물건을 피하는 게임에 더 가깝습니다. 욕심이 앞설 때일수록 등기부 한 줄, 임대차 한 줄, 현장 냄새 하나를 더 봐야 합니다. 돈은 빨리 벌려고 할 때보다 크게 잃지 않으려고 할 때 오래 남았습니다. 제 경험상 상가건물매매는 그 태도가 가장 오래 버티게 해줍니다.
