얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 “복비가 생각보다 큰데 이게 맞는 금액이냐”고 물어본 적이 있어요. 계약금, 잔금, 이사비만 생각하다가 중개보수 금액을 마지막에 보고 놀라는 경우가 꽤 많습니다. 사실 복비는 공인중개사가 마음대로 정하는 돈이라기보다, 거래금액과 물건 종류에 따라 정해진 상한 안에서 협의하는 비용에 가깝습니다.
복비라는 말은 익숙하지만 공식 표현은 중개보수입니다. 주택은 시·도 조례와 공인중개사법 시행규칙 기준을 함께 보고, 오피스텔이나 상가·토지는 별도 기준을 봐야 합니다. 그래서 같은 3억 원 계약이라도 매매인지 전세인지, 아파트인지 오피스텔인지에 따라 금액이 달라집니다.
복비 계산은 거래금액부터 잡으면 쉽습니다
가장 먼저 할 일은 거래금액을 정하는 겁니다. 매매는 매매가격이 기준이고, 전세는 전세보증금이 기준입니다. 여기까지는 간단하죠. 헷갈리는 건 월세입니다. 월세는 보증금에 월차임을 환산한 금액을 더해서 거래금액을 만듭니다.
일반적인 월세 거래금액은 보증금 + 월세 × 100으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이면 1,000만 원 + 7,000만 원이라서 거래금액은 8,000만 원입니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱하는 방식으로 다시 계산합니다.
- 매매: 매매가격 기준
- 전세: 전세보증금 기준
- 월세: 보증금 + 월세 × 100 기준
- 계산금액이 5,000만 원 미만인 월세: 보증금 + 월세 × 70 기준
이 거래금액에 해당 구간의 상한요율을 곱하면 복비의 최대치가 나옵니다. 여기서 중요한 표현이 ‘최대치’입니다. 상한요율은 받을 수 있는 위쪽 한도라서, 실제 금액은 그 안에서 의뢰인과 중개사가 정하게 됩니다.
주택 매매와 전월세 요율은 다르게 봐야 합니다
주택 매매·교환의 상한요율은 거래금액 구간별로 달라집니다. 5,000만 원 미만은 0.6%에 한도 25만 원, 5,000만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 한도 80만 원입니다. 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%를 상한으로 봅니다.
예를 들어 7억 원 아파트를 매매한다면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이라 상한요율은 0.4%입니다. 7억 원 × 0.004 = 280만 원이 최대 복비가 됩니다. 여기에 부가가치세가 별도로 붙을 수 있으니, 실제 청구액은 280만 원에 부가세를 더한 금액으로 안내될 수 있습니다.
주택 임대차는 구간이 조금 다릅니다. 5,000만 원 미만은 0.5%에 한도 20만 원, 5,000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%에 한도 30만 원입니다. 1억 원 이상 6억 원 미만은 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만은 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.5%, 15억 원 이상은 0.6%입니다.
전세보증금 4억 원이라면 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이므로 0.3%를 적용합니다. 4억 원 × 0.003 = 120만 원입니다. 이 역시 상한 금액이고, 부가가치세는 별도일 수 있습니다.
오피스텔과 상가는 기준이 따로 있습니다
오피스텔은 이름만 보고 판단하면 헷갈립니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 별도 상한요율이 적용됩니다. 매매·교환은 0.5%, 임대차 등은 0.4%가 상한입니다.
예를 들어 주거용 요건을 갖춘 오피스텔 전세 1억 5,000만 원 계약이라면 1억 5,000만 원 × 0.004 = 60만 원이 상한입니다. 그런데 업무용 오피스텔이거나 요건을 갖추지 못한 경우에는 주택 기준이 아니라 주택 외 기준으로 갈 수 있습니다.
상가, 토지, 업무용 오피스텔 같은 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 방식입니다. 같은 2억 원짜리 계약이라도 주택 전세라면 0.3% 구간이지만, 상가 임대차라면 0.9% 이내 협의가 기준이 될 수 있습니다. 이 차이 때문에 계약 전에 물건 종류를 먼저 확인하는 게 꽤 중요합니다.
협의할 때는 계산식과 부가세를 같이 확인하세요
복비를 이야기할 때 “얼마예요?”만 묻기보다 “거래금액을 얼마로 보고, 어떤 요율을 적용한 금액인가요?”라고 묻는 편이 훨씬 깔끔합니다. 중개대상물 확인·설명서에도 중개보수와 산출내역이 들어가므로, 계약서 쓰기 전에 계산식이 맞는지 보는 습관을 들이면 좋습니다.
또 하나는 부가가치세입니다. 중개보수 자체는 상한요율로 계산하지만, 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다. 그래서 “복비 100만 원”이라고 들었을 때 최종 결제액이 100만 원인지, 110만 원인지 확인해야 합니다. 현장에서 서로 다르게 이해하면 괜히 어색해질 수 있거든요.
- 거래금액 산정 방식 확인
- 주택, 오피스텔, 상가·토지 중 어떤 기준인지 확인
- 상한요율을 넘지 않는지 확인
- 부가가치세 포함 금액인지 별도 금액인지 확인
- 계약서와 중개대상물 확인·설명서의 산출내역 확인
국가법령정보센터와 한국공인중개사협회 안내를 보면 중개보수는 상한요율 이내에서 협의해 정하는 구조입니다. 그러니 법정요율이라는 말을 들었다고 해서 무조건 그 금액 그대로 내야 한다고 받아들일 필요는 없습니다. 다만 지역별 조례나 계약 물건의 성격에 따라 세부 기준이 달라질 수 있으니, 계약 지역의 중개보수 요율표도 함께 보는 게 안전합니다.
복비를 줄이고 싶다면 계약 전 대화가 제일 편합니다
솔직히 잔금일이 다가온 뒤 복비를 깎아달라고 말하면 서로 부담스럽습니다. 이미 계약서가 오가고 설명까지 끝난 상태라면 협의 여지가 줄어들기 때문입니다. 가장 편한 타이밍은 매물을 보기 시작할 때나 계약 의사를 밝히기 전입니다.
예를 들면 “이 집으로 진행하면 중개보수는 어느 정도로 보면 될까요?”라고 먼저 물어보면 됩니다. 가능하면 문자나 메신저로 금액과 부가세 여부를 남겨두는 것도 좋습니다. 말로만 이야기하면 나중에 기억이 달라질 수 있으니까요.
복비는 큰돈이지만, 제대로 계산하면 막연하게 불안해할 비용은 아닙니다. 매매인지 임대차인지, 거래금액이 얼마인지, 물건이 주택인지 오피스텔인지부터 차근차근 보면 숫자가 꽤 선명해집니다. 계약할 때는 집 상태만큼이나 비용의 흐름도 같이 보는 사람이 결국 덜 흔들리더라고요.
