한줄 요약
4회 유찰 후 10월 12일 재입찰 예정, 최저가 3억 2,293만원으로 매력적이지만 유찰 이유 검토 필요
물건 들여다보기
경매물건 주소 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴주건축물제1동 1층116호
경기도 하남시 감이동에 위치한 퀸즈에비뉴 1층 상가입니다. 면적은 37.8㎡(11.4평)로, 규모는 작지만 상가로서는 적당한 크기입니다. 주변은 상업지구로, 다양한 상점과 식당들이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 교통도 편리한 편이라 접근성도 나쁘지 않습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 13억 4,500만원이지만, 4회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 3억 2,293만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 약 76% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 3억 3,908만원 전후로, 취등록세 약 1,559만원을 포함해 총 투자금은 3억 5,467만원 정도로 예상됩니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2022년 12월 28일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재 확인된 바가 없지만, 입찰 전에 반드시 꼼꼼히 검토해야 합니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면 4번이나 유찰된 이유가 걸립니다. 보통은 가격이 높거나, 권리관계나 임차인 문제 때문인데, 이 물건은 최저가가 많이 내려왔습니다. 예상 수익률은 매입가 대비 월세 수익이 안정적이라면 좋을 거라 보지만, 임차인 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
내가 입찰한다면
내 경험상, 4회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 하지만 권리분석과 임차인 현황을 철저히 검토해야 합니다. 권장 입찰가는 3억 3천만원 정도로, 해당 가격대에서 낙찰 받으면 리스크를 감수할 만한 수준입니다. 다만, 명도나 기타 법적 문제가 없는지 최종 확인이 필요합니다.
