얼마 전 지인이 서울 외곽 아파트 전세를 보러 다녔는데, 매물보다 더 헷갈리는 게 대출 한도라고 하더군요. 같은 보증금 5억원짜리 집이어도 은행 앱에서는 3억8천만원이 보이고, 창구에서는 3억5천만원 정도를 말하고, 보증보험 심사에서는 또 다른 숫자가 나옵니다. 아파트전세대출은 단순히 “보증금의 몇 퍼센트까지 가능하다”로 끝나는 상품이 아닙니다. 보증기관, 소득, 기존 대출, 집의 선순위 채권, 전세보증금반환보증 가능 여부가 함께 움직입니다.
먼저 내 돈과 대출 비율을 나눠 잡기
전세 계약을 보기 전에는 보증금, 대출 희망액, 계약금, 잔금 자기자금을 따로 놓고 계산하는 게 좋습니다. 예를 들어 보증금 5억원 아파트에 들어간다고 가정해 보겠습니다. 대출을 3억5천만원 받으면 자기자금은 1억5천만원입니다. 그런데 계약 당일에는 보통 보증금의 5%인 2천5백만원을 먼저 내야 하니, 통장에 딱 1억5천만원만 있으면 이사비, 중개보수, 보증료, 인지세에서 바로 빡빡해집니다.
월 부담도 같이 봐야 합니다. 3억5천만원을 연 4.0% 금리로 빌리면 단순 이자는 월 약 116만7천원입니다. 금리가 연 3.7%면 월 약 107만9천원, 연 4.5%면 월 약 131만3천원입니다. 숫자로 보면 금리 0.8%포인트 차이가 매달 23만원 이상 벌어집니다. 사실 전세대출은 원금 상환이 뒤로 밀려 있어 가볍게 느껴지지만, 현금흐름에서는 월세와 비슷하게 봐야 합니다.
HF, HUG, SGI 차이를 이렇게 구분하기
아파트전세대출에서 자주 나오는 이름은 HF, HUG, SGI입니다. 한국주택금융공사의 일반전세자금보증은 2026년 9월 기준으로 임차보증금이 서울·경기·인천 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하인 경우가 기본 대상이고, 보증한도는 최대 4억원으로 안내됩니다. 다만 보증한도와 실제 은행 대출금은 같지 않을 수 있습니다. 은행은 신용점수, 소득, 기존 신용대출, 재직기간을 별도로 봅니다.
주택도시보증공사의 전세금안심대출보증은 전세대출 보증과 전세보증금반환보증 성격이 함께 묶이는 구조라서, 대출과 보증금 회수 안전성을 같이 보고 싶은 사람에게 맞는 편입니다. HUG도 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하가 중요한 선입니다. SGI서울보증은 아파트 고액 전세에서 선택지가 되는 경우가 있지만, 은행별 취급 조건과 보증료 부담이 달라서 “한도가 더 크다” 하나만 보고 고르기는 어렵습니다.
- 보증금이 7억원 이하 수도권 아파트라면 HF와 HUG를 먼저 비교하는 편이 일반적입니다.
- 반환보증까지 한 번에 챙기고 싶다면 HUG 구조가 편할 수 있습니다.
- 고액 아파트 전세라 공적 보증 한도에 걸린다면 SGI 가능 여부를 은행에서 확인하는 흐름이 현실적입니다.
- 청년, 신혼부부, 신생아 특례 등 정책 상품 자격이 있으면 시중은행 일반 전세대출보다 먼저 따져볼 만합니다.
한도는 세 번 깎인다고 보는 게 안전하다
대출 가능액은 대체로 세 단계에서 줄어듭니다. 첫째, 상품별 상한입니다. 둘째, 보증금 대비 인정 비율입니다. 셋째, 내 소득과 기존 부채에 따른 은행 심사입니다. 예를 들어 보증금 5억원의 80%는 4억원입니다. 그런데 내 연소득, 신용대출, 카드론, 자동차 할부가 있으면 은행은 4억원을 그대로 주지 않을 수 있습니다.
2025년 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때 전세대출 이자상환분이 DSR에 반영됩니다. 금융위원회 FAQ 기준으로 원금 전체가 들어가는 방식은 아니지만, 기존 주담대나 신용대출이 있는 사람은 한도가 줄어드는 체감이 생길 수 있습니다. 반대로 정책 목적의 전세대출은 예외로 다뤄지는 부분이 있어, 본인이 무주택자인지 1주택자인지부터 정확히 나눠야 합니다.
근데 현장에서 더 자주 막히는 건 소득보다 집 자체입니다. 전세대출 승인은 임차인의 신용을 보고, 반환보증은 집의 안전성을 봅니다. 둘 중 하나만 통과하면 안심하기 어렵습니다. 특히 선순위 근저당이 있는 아파트라면 매매시세, 근저당 설정액, 내 보증금을 더해 봐야 합니다.
보증보험 가능 여부를 계약 전에 확인하기
아파트는 빌라보다 시세 확인이 쉬운 편이라 심사가 단순해 보입니다. 그래도 보증보험에서는 “전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 일정 범위 안에 있는지”가 중요합니다. HUG 반환보증은 보증한도를 계산할 때 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액을 봅니다. 예를 들어 시세 6억원 아파트에 선순위 근저당이 1억원 있고 전세보증금이 4억5천만원이면, 합계는 5억5천만원입니다. 주택가격의 90%인 5억4천만원을 넘기 때문에 보증 가입이 막힐 수 있습니다.
이런 집은 대출이 된다고 해도 조심스럽게 봐야 합니다. 보증보험이 안 되는 계약은 만기 때 집주인의 상환 능력과 매매시장 상황을 더 크게 떠안는 구조가 됩니다. 솔직히 금리가 0.1%포인트 낮은 것보다 반환보증 가능 여부가 더 중요할 때가 많습니다. 전세사기 이슈 이후 은행과 보증기관 모두 임대인, 주택가격, 선순위 권리를 예전보다 촘촘하게 보고 있습니다.
- 등기부등본의 소유자와 계약 상대방이 같은지 확인합니다.
- 근저당, 가압류, 압류, 신탁등기 여부를 잔금 직전에도 다시 봅니다.
- 전입신고와 확정일자는 잔금일 동선에 포함해 둡니다.
- 대출 불가 또는 보증 불가 시 계약금을 돌려받는 특약을 계약서에 넣는 게 좋습니다.
신청 순서는 계약서보다 사전 상담이 먼저다
가장 편한 순서는 매물 선택 전 은행 사전 상담, 등기부와 시세 확인, 보증기관 가능성 확인, 계약서 작성, 대출 접수, 잔금 실행입니다. 계약서를 먼저 쓰고 나서 은행을 찾으면 선택지가 줄어듭니다. 은행에서는 임대차계약서, 계약금 영수증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 재직·소득 서류, 건강보험자격득실확인서 등을 요구하는 경우가 많습니다. 사업자는 소득금액증명과 사업자등록 관련 서류가 추가될 수 있습니다.
잔금일은 너무 촘촘하게 잡지 않는 편이 낫습니다. 보통 2주 정도는 필요하고, 이직 직후나 프리랜서 소득처럼 증빙이 복잡하면 더 걸릴 수 있습니다. 은행연합회 소비자포털이나 각 은행 앱에서 금리를 비교하되, 최종 금리는 접수일의 우대금리 조건과 보증기관 선택에 따라 달라집니다. 아파트전세대출은 많이 받는 것이 능사가 아니라, 만기 때도 버틸 수 있는 구조로 받는 게 더 오래 갑니다. 전세는 집을 사는 계약은 아니지만, 내 현금흐름을 2년 동안 묶는 큰 금융 거래라는 점은 똑같습니다.
