얼마 전 지인이 주택담보대출 견적서를 보다가 “대출금은 2억인데 왜 근저당은 2억 4천으로 잡혀?”라고 묻더라고요. 처음 보면 당연히 헷갈립니다. 근저당설정비용은 대출금 자체가 아니라 보통 ‘채권최고액’을 기준으로 계산되기 때문입니다.
근저당설정비용은 채권최고액부터 봐야 합니다
근저당권은 돈을 빌려준 쪽이 담보 부동산에 잡아두는 권리입니다. 나중에 원금뿐 아니라 이자, 연체이자, 비용까지 생길 수 있으니 금융기관은 실제 대출금보다 조금 더 큰 금액을 채권최고액으로 설정합니다.
예를 들어 대출금이 2억 원이고 설정비율이 110%라면 채권최고액은 2억 2천만 원입니다. 120%라면 2억 4천만 원이 됩니다. 이 차이가 세금과 국민주택채권 금액에 바로 영향을 줍니다.
- 대출금 2억 원, 110% 설정: 채권최고액 2억 2천만 원
- 대출금 2억 원, 120% 설정: 채권최고액 2억 4천만 원
- 비용 계산의 기준: 대출금이 아니라 채권최고액
기본 계산식은 세 가지로 나누면 쉽습니다
근저당설정비용에서 자주 나오는 항목은 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수, 국민주택채권 매입 관련 비용입니다. 이 중 숫자로 먼저 잡기 쉬운 것은 등록면허세와 지방교육세입니다.
국가법령정보센터의 지방세법 기준으로 저당권 설정의 등록면허세는 채권금액의 0.2%이고, 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다. 결국 두 항목을 합치면 채권최고액의 0.24%로 보면 됩니다.
채권최고액이 2억 2천만 원이면 등록면허세는 44만 원, 지방교육세는 8만 8천 원입니다. 합계는 52만 8천 원입니다. 채권최고액이 2억 4천만 원이면 등록면허세 48만 원, 지방교육세 9만 6천 원으로 합계 57만 6천 원이 됩니다.
국민주택채권은 ‘매입액’과 ‘실제 부담액’이 다릅니다
여기서 많이 헷갈리는 부분이 국민주택채권입니다. 국토교통부의 국민주택채권 기준에서는 저당권 설정금액이 일정 금액 이상이면 설정금액의 1%만큼 제1종 국민주택채권을 매입하게 됩니다. 다만 많은 사람이 채권을 만기까지 들고 가지 않고 바로 매도하기 때문에, 실제 체감 비용은 채권 전체 금액이 아니라 할인손실에 가깝습니다.
예를 들어 채권최고액이 2억 2천만 원이면 채권 매입액은 220만 원입니다. 이때 당일 할인율이 10%라면 실제 부담은 대략 22만 원, 12%라면 약 26만 4천 원 정도로 생각할 수 있습니다. 할인율은 매일 움직이기 때문에 대출 실행일이 가까워졌을 때 다시 확인하는 편이 좋습니다.
- 채권최고액 2억 2천만 원: 채권 매입액 220만 원
- 할인율 10% 가정: 실제 부담 약 22만 원
- 할인율 12% 가정: 실제 부담 약 26만 4천 원
은행 대출이면 누가 부담하는지도 중요합니다
근저당설정비용을 볼 때 금액만 보면 반쪽입니다. 누가 내는지도 같이 봐야 합니다. 일반적인 은행 담보대출에서는 근저당권 설정등기와 관련된 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 수수료는 채권자인 금융기관이 부담하는 구조가 많습니다. 반면 국민주택채권 매입비 또는 할인손실은 채무자나 설정자가 부담하는 방식으로 안내되는 경우가 흔합니다.
공정거래위원회 표준약관 관련 안내에서도 근저당권 설정등기 비용과 국민주택채권 매입비를 구분해서 봅니다. 그래서 대출 상담 때 “총 설정비가 얼마냐”보다 “제가 실제로 내는 항목이 무엇이냐”를 묻는 게 훨씬 실용적입니다.
대출 계약 인지세도 함께 등장할 수 있는데, 이건 근저당설정비용과는 성격이 조금 다릅니다. 대출금액 구간에 따라 발생하고 금융기관과 고객이 나눠 부담하는 경우가 많으니 견적서에서 별도 항목으로 보는 게 깔끔합니다.
견적서에서 이렇게 확인하면 덜 당황합니다
견적서를 받으면 먼저 채권최고액을 확인합니다. 그다음 설정비율이 110%인지 120%인지 보고, 등록면허세와 지방교육세가 그 금액에 맞게 계산됐는지 보면 됩니다. 등기신청수수료는 신청 방식에 따라 금액이 달라질 수 있고, 대법원 등기 수수료 기준상 방문 신청, 전자표준양식, 전자신청 금액이 구분됩니다.
법무사 보수는 사무소와 업무 범위에 따라 차이가 날 수 있습니다. 은행 대출이라면 은행 부담인지, 본인 부담인지부터 확인하는 게 먼저입니다. 개인 간 금전거래나 사업자 대출, 대부업체 대출처럼 구조가 다른 계약은 부담 주체가 달라질 수 있으니 계약서 문구를 꼭 봐야 합니다.
- 1단계: 대출금이 아니라 채권최고액 확인
- 2단계: 등록면허세 0.2%, 지방교육세 등록면허세의 20% 계산
- 3단계: 국민주택채권 매입액과 할인손실 구분
- 4단계: 은행 부담 항목과 본인 부담 항목 분리
- 5단계: 근저당 말소비용은 나중에 따로 발생할 수 있음
근저당설정비용은 이름만 보면 꽤 딱딱하지만, 실제로는 채권최고액 하나를 기준으로 가지를 뻗듯 계산됩니다. 대출 전에는 “총액”보다 “내가 실제로 내는 돈”을 기준으로 보는 게 훨씬 현실적입니다. 같은 2억 원 대출이어도 설정비율, 채권 할인율, 부담 주체에 따라 체감 비용은 꽤 달라질 수 있으니까요.
