당진 대덕동 아파트 경매, 7회 유찰 5천만

7회 유찰 후 10월 7일 입찰, 대항력 없는 임차권 확약서 제출로 명도 리스크 낮음.

경매물건 주소 충청남도 당진시 남부로 200, 106동 4층404호 (대덕동,한성필하우스)

충청남도 당진시 남부로에 위치한 한성필하우스 아파트입니다. 면적 정보는 제공되지 않았으나 대덕동은 당진시 내 어느 정도 인프라가 갖춰진 지역입니다. 주변에는 초등학교와 중학교가 가까워 가족 단위 세대에 적합하며, 당진 시내와의 접근성이 좋은 편입니다. 다만 최근 몇 년 간 지역 부동산 시장이 다소 정체된 모습을 보여 수요가 크지 않을 수 있습니다.

감정가는 2억 2,500만 원이었지만 현재 최저입찰가는 5,402만 원으로 7회 유찰되어 76% 할인된 가격입니다. 인근 아파트 실거래가와 비교할 때 상당히 저렴한 편이며, 예상 낙찰가는 1억 6,537만 원 전후로 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 28% 저렴한 수준입니다.

본 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 7일 강제경매개시결정입니다. 특이사항으로 주택도시보증공사가 주택임차권의 승계인으로서 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어 대항력 문제는 없어 보입니다. 이는 명도 과정에서 상당한 이점으로 작용할 수 있습니다. 하지만, 임차보증금반환청구권이 남아있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

솔직히 말하면 이 물건, 지금까지 7회 유찰된 건 무언가 문제가 있거나 시장의 주목을 받지 못했다는 신호입니다. 하지만 임차권 확약서로 명도 리스크가 줄어든 점은 긍정적입니다. 예상 수익률은 인근 시세 대비 저렴한 매입가로 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 당진 지역 부동산 경기가 활발하지 않아 장기 투자 관점이 필요할 수 있습니다.

솔직히 입찰 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 7회 유찰된 점, 지방 물건이라는 점을 고려할 때 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 6천만 원 선으로 보고 있으며, 취등록세 약 760만 원을 포함해 총 투자금은 약 1억 7천만 원이 예상됩니다. 이 물건에 입찰한다면, 장기 보유 전략을 염두에 두고 접근하는 것이 좋겠습니다.