당진 송악읍 부동산 경매, 5회 유찰 4.5억

5회 유찰 후 10월 7일 재입찰, 감정가 대비 84% 할인된 4.5억에 도전할 수 있는 기회.

경매물건 주소 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 386

충청남도 당진시 송악읍 부곡리에 위치한 이 부동산은 총 면적 12,843㎡(약 3,885평)로 상당히 넓은 규모입니다. 지목은 다양하게 '답', '임야', '도로' 등으로 구성되어 있으며, 휴경지로 방치된 부분도 있습니다. 일부는 아스콘 포장도로로 되어 있어 향후 개발 가능성이 엿보입니다만, 현재로서는 활용도가 제한적입니다.

감정가는 26억 8,669만원이었으나, 현재 최저입찰가는 4억 5,155만원으로 5회 유찰된 상태입니다. 감정가의 16% 수준으로, 인근 시세와 비교해보면 매력적일 수 있지만, 솔직히 말하면 이 지역의 시세 파악이 쉽지 않아 다소 불확실한 면이 있습니다. 예상 낙찰가는 4억 7,413만원 전후로 생각됩니다.

말소기준권리는 2022년 5월 19일 설정된 근저당권이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 자세히 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 농지취득자격증명 제출 필요성이 있습니다. 이 점을 간과하면 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의가 필요합니다.

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유가 있다는 점에서 리스크가 크지만, 그만큼 수익률에서도 기대할 부분이 있습니다. 이곳은 향후 개발 가능성이나 지역 호재에 따라 가치가 상승할 여지가 존재합니다. 하지만, 농지 원상회복명령이나 타인 점유로 추정되는 비닐하우스 등이 악재로 작용할 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다.

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 철저한 권리 분석이 필수입니다. 감정가 대비 매우 저렴한 가격으로 입찰 가능하지만, 권리 문제 해결과 농지취득자격증명 확보가 선결 과제입니다. 권장 입찰가는 4억 7천만원 선으로 잡고, 취등록세 약 2,181만원을 포함한 총 투자금 6억 7천만원 정도를 염두에 두어야 합니다. 전체적으로 리스크가 있지만, 철저한 준비와 분석이 뒷받침된다면 매력적인 물건이 될 수 있습니다.