얼마 전 상담에서 하남 거주 고객이 교산신도시청약을 두고 이런 말을 했습니다. 주변 시세보다 싸면 일단 넣는 게 맞지 않냐고요. 사실 마음은 이해됩니다. 그런데 PB 창구에서 자금표를 같이 그려보면, 당첨보다 더 무서운 게 당첨 후 현금흐름인 경우가 꽤 많습니다.
2026년 9월 기준으로 하남교산은 이미 첫 본청약 사례가 나왔습니다. LH 청약플러스 공고 기준 교산 푸르지오 더 퍼스트, 즉 하남교산 A2블록입니다. 이 단지 숫자를 보면 앞으로 교산신도시청약을 준비할 때 무엇을 봐야 하는지 꽤 선명해집니다.
1. 첫 본청약에서 확인된 가격
하남교산 A2블록은 총 1,115세대 공공분양으로 나왔고, 전용 51·55·58·59㎡ 중심이었습니다. 평균 분양가격은 51㎡ 약 4억9,447만원, 55㎡ 약 5억3,170만원, 58㎡ 약 5억5,994만원, 59㎡ 약 5억6,849만원 수준이었습니다. 전용 59㎡ 일부 고층은 5억7천만원대까지 갔습니다.
2021년 사전청약 때 하남교산 A2 전용 59㎡ 추정분양가는 약 4억8,695만원이었습니다. 본청약에서는 5억7천만원 안팎으로 올라왔으니, 단순히 보면 8천만원 이상 차이가 난 셈입니다. 사전청약 때 숫자만 믿고 현금계획을 세운 분들은 여기서 부담이 커졌습니다.
- 사전청약 추정가는 확정가가 아닙니다.
- 본청약 분양가는 분양가심사 후 달라질 수 있습니다.
- 발코니 확장, 선택품목, 취득세, 이사비까지 더하면 체감 부담은 더 커집니다.
2. 경쟁률은 생각보다 훨씬 높았다
A2블록의 새 청약 물량은 특별공급 186가구, 일반공급 201가구로 진행됐습니다. 특별공급에는 2만5,012명이 접수해 평균 134.5대 1, 일반공급에는 5만2,920명이 접수해 평균 263대 1 수준을 기록했습니다. 전체로 보면 387가구 모집에 7만7,932명이 몰린 겁니다.
이 숫자가 말해주는 건 단순합니다. 교산신도시청약은 입지가 좋다는 이유만으로 접근하면 안 됩니다. 특히 일반공급은 같은 지역 안에서 저축총액이 중요한 구조입니다. A2 공고 기준으로는 1순위 동일지역 경쟁 시 3년 이상 무주택세대구성원 중 저축총액이 많은 사람, 그다음 저축총액이 많은 사람 순서가 적용됐고, 월 납입 인정액은 최대 25만원까지였습니다.
3. 지역 우선과 자격 기준을 먼저 봐야 한다
상담 현장에서 부적격이 가장 자주 나오는 부분은 소득보다도 거주요건, 세대원 주택 보유, 과거 당첨 이력입니다. A2 본청약은 하남시 1년 이상 계속 거주자 30%, 경기도 6개월 이상 계속 거주자 20%, 기타 수도권 50% 배분 구조가 쓰였습니다. 다만 사전청약 당첨자는 과거 사전청약 당시 기준을 따로 봐야 했습니다.
또 하나 중요한 숫자는 자산 기준입니다. A2 공고에서는 부동산, 즉 건물과 토지를 합산해 2억1,550만원 이하, 자동차는 3,803만원 이하 기준이 적용됐습니다. 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 완화 기준이 붙었지만, 이 역시 서류로 입증해야 합니다. 내 차가 비싼지 아닌지는 구입가가 아니라 차량기준가액으로 봅니다. 여기서 착각이 많이 나옵니다.
- 세대원 중 누가 주택을 가진 적이 있는지 확인해야 합니다.
- 부부가 같은 발표일 단지에 중복 청약할 때 처리 기준을 봐야 합니다.
- 특별공급은 평생 1회 제한과 예외 규정을 같이 확인해야 합니다.
- 재당첨 제한 기간 안에 있으면 당첨돼도 계약이 막힐 수 있습니다.
4. 당첨 후 돈 들어가는 순서
제가 교산신도시청약 상담을 한다면 제일 먼저 계약금부터 묻습니다. A2 일반 당첨자는 공급금액의 10% 계약금, 중도금 60%, 잔금 30% 구조였습니다. 전용 59㎡를 5억7천만원으로 잡으면 계약금만 약 5,700만원입니다. 여기에 옵션 계약금, 인지세, 이사 전 전세보증금 반환 일정까지 겹치면 통장에 보이는 돈보다 실제 여유자금은 줄어듭니다.
사전청약 당첨자는 납부조건이 달랐습니다. A2 공고에서는 사전청약 당첨자에게 계약금 5%, 중도금 30%, 잔금 65% 구조가 적용됐습니다. 겉으로는 계약금 부담이 낮아 보이지만, 입주 때 잔금 비중이 커집니다. 잔금대출 한도가 줄거나 DSR 때문에 대출이 덜 나오면 그때가 진짜 문제입니다.
공고문에는 중도금 대출 알선이 제한될 수 있고, 대출 불가나 한도 축소를 이유로 계약 해지를 주장할 수 없다는 취지의 문구가 들어갑니다. 은행 창구에서 보면 이 문구가 가장 현실적입니다. 청약은 당첨 확률 게임이지만, 계약은 현금흐름 게임입니다.
5. A5 나눔형은 대출과 환매 조건을 같이 봐야 한다
앞으로 관심이 이어질 곳은 하남교산 A5 같은 나눔형 물량입니다. 2023년 사전청약 당시 A5는 452가구 규모였고, 추정분양가는 46㎡ 약 3억571만원, 55㎡ 약 4억2,184만원, 59㎡ 약 4억5,639만원으로 안내됐습니다. A2 본청약 사례를 보면 이 숫자 역시 본청약에서 달라질 수 있다고 보는 편이 안전합니다.
나눔형은 낮은 분양가와 장기 저리 모기지가 장점으로 알려졌습니다. 당시 안내된 전용 모기지는 최대 5억원 한도, 분양가의 80% 범위, 최장 40년, 연 1.9~3.0% 고정금리 구조였습니다. 그런데 2026년에 나눔형 대출조건 논란이 있었고, 하남시 답변에서는 국토교통부가 당초 안내 조건과 같이 지원할 계획이라는 입장을 밝힌 것으로 확인됩니다. 그래도 최종 판단은 본청약 입주자모집공고에 적힌 조건으로 해야 합니다.
나눔형은 나중에 처분할 때 시세차익 일부를 공공과 나누는 구조입니다. 그래서 싸게 샀다는 부분만 보면 안 됩니다. 내가 장기간 거주할 집인지, 중간에 갈아탈 가능성이 있는지, 대출조건이 바뀌어도 버틸 수 있는지까지 같이 봐야 합니다.
제 가족이라면 이렇게 계산합니다
저라면 청약 전에 당첨 가능성보다 세 가지 숫자를 먼저 적겠습니다. 첫째, 계약 후 6개월 안에 바로 낼 수 있는 현금. 둘째, 입주 시점까지 모을 수 있는 순저축액. 셋째, 잔금대출이 분양가의 50%만 나온다고 가정했을 때 부족한 돈입니다.
교산은 3기 신도시 중에서도 수요가 강한 지역입니다. 국토교통부 3기 신도시 자료에서도 하남교산은 약 631만㎡, 3만3천호 규모로 계획됐고, 서울 송파와 하남을 잇는 도시철도 같은 교통 기대감도 있습니다. 그래서 관심을 가질 만합니다. 다만 좋은 입지와 좋은 계약은 다릅니다. 숫자가 내 생활비를 밀어내지 않는 선에서 들어가는 청약이 오래 버틸 수 있습니다.
