얼마 전 가계부 상담을 하다가 4억짜리 집에 2억 6천만 원 부동산담보대출을 생각하는 분을 만났습니다. 은행 앱에서는 한도가 꽤 괜찮게 나왔는데, 가계부를 펼쳐보니 이야기가 조금 달라졌어요. 대출 가능 금액과 매달 버틸 수 있는 금액은 같은 말이 아니었습니다.
저도 10년 넘게 가계부를 쓰면서 느낀 게 있습니다. 큰돈 문제는 의외로 작은 지출에서 흔들립니다. 커피값 5천 원이 집을 좌우한다는 과한 말이 아니라, 고정비가 빡빡한 상태에서는 5만 원, 10만 원짜리 변수가 계속 마음을 갉아먹는다는 뜻입니다.
1. 은행 한도보다 먼저 월 상환액을 본다
부동산담보대출을 볼 때 많은 분이 제일 먼저 묻는 건 “얼마까지 나오나요?”입니다. 그런데 가계부 입장에서는 질문 순서가 바뀌어야 합니다. “매달 얼마까지 내도 생활이 무너지지 않나요?”가 먼저예요.
예를 들어 맞벌이 실수령 소득이 월 520만 원인 집이 있다고 해볼게요. 기존 고정비가 관리비, 보험료, 통신비, 아이 학원비, 차량비까지 합쳐 260만 원입니다. 식비와 생활비로 평균 160만 원을 쓰고 있었다면 남는 돈은 100만 원입니다. 여기에 주택담보대출 원리금이 150만 원 들어오면 매달 50만 원 적자가 됩니다.
이 상태에서 “상여금으로 메우면 되지”라고 생각하기 쉽습니다. 근데 상여금은 보일러 교체, 가족 행사, 병원비, 자동차 수리비 같은 비정기 지출에도 이미 예약되어 있는 돈인 경우가 많습니다. 그래서 저는 대출 전 가계부에서 월 상환액을 넣어 6개월치 가상 가계부를 먼저 만들어봅니다.
2. LTV와 DSR은 서로 다른 문이다
부동산담보대출에는 LTV, DSR 같은 말이 따라붙습니다. 어렵게 들리지만 생활비 관점에서 보면 단순합니다. LTV는 집값을 기준으로 담보를 얼마나 인정해주는지에 가까운 숫자이고, DSR은 내 소득으로 전체 빚의 원리금을 얼마나 감당하는지 보는 숫자입니다.
집값이 충분해도 소득 대비 기존 대출이 많으면 DSR에서 막힐 수 있습니다. 반대로 소득이 괜찮아도 주택 가격, 지역, 주택 유형, 보유 주택 수, 규제 적용 시점에 따라 LTV 쪽에서 기대보다 한도가 낮아질 수 있고요.
금융위원회와 금융감독원 안내를 보면 스트레스 DSR처럼 금리 상승 가능성을 반영하는 장치도 계속 다뤄집니다. 그래서 인터넷 계산기 숫자를 그대로 믿기보다, 실제 신청 전에는 거래 은행에서 본인 조건으로 다시 확인하는 편이 안전합니다. 여기서 중요한 건 규정을 외우는 게 아니라, 내 가계부에 들어올 월 상환액을 보수적으로 잡는 태도입니다.
3. 금리 1% 차이는 생활비 1년치를 흔든다
대출 금액이 커지면 금리 0.3%, 0.5%도 작지 않습니다. 예를 들어 2억 5천만 원을 30년 동안 원리금균등으로 갚는다고 가정하면, 금리가 4%일 때와 5%일 때 월 납입액 차이가 대략 14만 원 안팎까지 벌어질 수 있습니다. 1년이면 168만 원입니다.
168만 원이면 어떤 집에는 여름휴가 예산이고, 어떤 집에는 1년 보험료 일부이며, 어떤 집에는 아이 방학 특강비입니다. 그래서 금리 비교는 귀찮아도 해야 합니다. 금융감독원 금융상품 한눈에나 은행연합회 소비자포털에서 은행별 금리 흐름을 확인할 수 있고, 실제 우대금리는 급여 이체, 카드 사용, 자동이체 조건에 따라 달라집니다.
- 우대금리를 받으려고 필요 없는 카드 실적을 만들고 있지 않은지
- 변동금리 선택 시 금리가 올라도 6개월 이상 버틸 여유가 있는지
- 고정금리나 혼합형을 택할 때 초기 금리만 보고 판단하지 않았는지
저는 금리를 볼 때 최저금리보다 내가 실제로 받을 가능성이 높은 금리를 따로 적습니다. 광고 숫자는 예쁘지만, 가계부는 예쁜 숫자보다 실제 빠져나가는 돈에 더 민감하니까요.
4. 대출 후에도 남겨야 하는 3개의 통장
부동산담보대출을 받으면 대부분의 관심이 원리금 상환에 쏠립니다. 하지만 오래 버티는 집은 통장 구조가 다릅니다. 최소한 생활비 통장, 비상금 통장, 집수리 통장은 분리해두는 게 좋았습니다.
비상금은 3개월치 생활비를 목표로 잡으면 부담스러울 수 있으니, 처음에는 100만 원부터 시작해도 됩니다. 집수리 통장은 더 현실적입니다. 내 집이 되면 전세 살 때보다 수리비가 가까워집니다. 도어락, 세탁기, 누수, 보일러, 중문, 블라인드 같은 지출이 조용히 찾아옵니다.
월 소득이 480만 원이고 주택담보대출 원리금이 130만 원이라면, 저는 처음부터 저축 목표를 크게 잡기보다 집 관련 예비비 20만 원을 따로 떼는 쪽을 권합니다. 겉으로는 저축률이 낮아 보여도, 돌발 지출 때 카드 할부로 밀리지 않는 힘이 생깁니다.
5. 계약 전날에는 이 숫자만 다시 본다
계약 직전에는 마음이 급해집니다. 마음에 드는 집을 놓치기 싫고, 주변에서는 “집은 원래 무리해서 사는 거야”라는 말도 합니다. 어느 정도 맞는 말일 때도 있지만, 무리의 크기는 사람마다 다릅니다.
가계부에서 다시 확인할 숫자
- 대출 후 월 원리금이 실수령 소득의 몇 퍼센트인지
- 고정비와 생활비를 뺀 뒤 매달 남는 돈이 최소 50만 원 이상인지
- 금리가 1% 올라도 줄일 수 있는 지출이 구체적으로 있는지
- 취득세, 이사비, 중개보수, 가전 교체비를 대출금과 따로 계산했는지
- 6개월 안에 출산, 이직, 차량 구매, 가족 부양 같은 변화가 예정되어 있는지
특히 취득 부대비용은 생각보다 큽니다. 집값만 보고 계산하면 “이 정도면 되겠다” 싶은데, 이사하고 나면 커튼, 조명, 가전, 소소한 수리비가 붙습니다. 500만 원은 정말 빨리 사라집니다.
부동산담보대출은 나쁜 빚도, 무조건 좋은 빚도 아닙니다. 다만 매달 빠져나가는 돈이 내 생활 리듬에 들어오는 순간부터는 아주 현실적인 숫자가 됩니다. 저는 대출을 볼 때 집값보다 먼저 냉장고 앞에 붙어 있는 생활비 메모를 봅니다. 그 숫자가 편해야 오래 버팁니다.
