한줄 요약
10월 6일 입찰, 3회 유찰로 최저가 1,749만원까지 하락한 비산동 빌라. 가격은 매력적이지만, 누수와 장기간 미사용 상태가 걸림.
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경매물건 주소 대구광역시 서구 비산동 418-27 4층502호
대구 서구 비산동에 위치한 31.4㎡(약 9.5평) 규모의 성안빌라B동 4층 502호입니다. 주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 대중교통 접근성도 나쁘지 않은 편입니다. 하지만 건물 노후화와 함께 누수 흔적이 있어 수리 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 5,100만원이지만 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 1,749만원으로 감정가의 34% 수준까지 내려갔습니다. 인근 유사 면적의 실거래가가 약 3,000만원대를 형성하고 있어, 현 최저가 대비 약 42% 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2010년 8월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인 대항력에 따른 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 유치권 및 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 누수 문제로 인해 수리비 부담이 있을 수 있습니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 가격적인 메리트는 확실히 있습니다. 예상 낙찰가 1,836만원 전후로 계산하면, 취득세를 포함한 총 투자금은 약 1,920만원이 될 것으로 보입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 6% 수준으로, 수익률 면에서는 나쁘지 않습니다. 다만, 누수 문제와 장기간 미사용 상태가 리스크로 작용할 수 있습니다.
내가 입찰한다면
예상 경쟁률은 저렴한 가격 덕분에 다소 높을 수 있지만, 상태가 좋지 않아 입찰자가 망설일 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 1,800만원을 넘기지 않는 선으로 잡고, 취등록세 약 84만원을 포함해 총 투자금을 1,920만원 내외로 설정하는 것이 좋겠습니다. 다만, 누수 문제 해결에 대한 예산도 미리 고려해야 할 사항입니다.
