얼마 전 지인이 공매로 상가 하나를 봤다며 화면을 캡처해서 보내왔습니다. 감정가 대비 40%대라며 신나 있었는데, 제가 제일 먼저 본 건 가격이 아니라 물건명 아래에 작게 적힌 권리관계와 점유 상태였습니다. 공매물건 찾는방법은 버튼 위치를 아는 것보다, 처음부터 위험한 물건을 덜 집어 드는 눈을 만드는 쪽에 가깝습니다.
경매는 법원 절차로 진행되는 물건이 많고, 공매는 한국자산관리공사 온비드 같은 공공 입찰 시스템에서 압류재산, 국유재산, 수탁재산 등이 나옵니다. 둘 다 싸게 사는 것처럼 보이지만, 돈 버는 사람은 검색을 잘해서가 아니라 검색한 물건을 끝까지 의심해서 살아남습니다.
공매물건은 어디서 찾나
초보라면 먼저 온비드에서 시작하는 게 가장 무난합니다. 압류재산, 국유재산, 공유재산, 수탁재산 같은 분류가 있고, 주거용 부동산부터 토지, 상가, 자동차, 기계까지 꽤 넓게 올라옵니다. 처음부터 특수물건이나 지분, 농지, 분묘 가능성이 있는 임야로 들어가면 공부가 아니라 사고 수습이 먼저 올 수 있습니다.
제가 처음 공매를 볼 때도 감정가와 최저입찰가만 크게 보였습니다. 그런데 현장에서 몇 번 맞아보니 검색 조건을 다르게 잡게 됐습니다. 지역, 물건 종류, 최저입찰가, 입찰 기간, 유찰 횟수보다 먼저 보는 건 ‘내가 실제로 조사 가능한 거리인가’입니다. 싸 보여도 현장에 두 번 갈 수 없는 물건이면 초보에게는 이미 난도가 올라갑니다.
- 처음에는 거주지나 직장 기준 1시간 안쪽 물건부터 본다.
- 아파트, 다세대, 오피스텔처럼 시세 비교가 쉬운 주거용부터 시작한다.
- 지분, 선순위 임차인, 법정지상권, 유치권 문구가 보이면 바로 욕심을 낮춘다.
- 입찰 마감이 임박한 물건보다 최소 며칠 이상 검토 시간이 남은 물건을 고른다.
검색 조건은 넓게, 판단은 좁게
공매 검색을 할 때 초보가 자주 하는 실수가 있습니다. ‘서울 아파트 1억 이하’처럼 처음부터 답을 정해놓고 찾는 겁니다. 그런 물건이 정말 좋았다면 이미 많은 사람이 달려들었을 가능성이 큽니다. 저는 보통 지역을 조금 넓게 잡고, 금액대를 현실적으로 둔 다음, 물건을 하나씩 줄여갑니다.
예를 들어 수도권 다세대를 본다면 최저입찰가 7천만 원에서 2억 원 사이, 전용면적 35㎡ 이상, 역세권만 고집하지 않고 버스권까지 열어둡니다. 대신 반지하, 맹지 느낌의 토지, 불법 증축 흔적, 등기와 현황이 어긋나는 물건은 초반에 밀어냅니다. 수익률 계산은 그다음입니다.
제가 실제로 보는 순서
- 물건 기본정보에서 소재지, 면적, 용도, 입찰일을 확인한다.
- 감정평가서가 있으면 토지와 건물 평가액이 어떻게 나뉘는지 본다.
- 등기부상 권리, 압류, 근저당, 가처분, 가등기 여부를 확인한다.
- 임대차 정보나 점유자 관련 문구를 찾아본다.
- 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 주변 거래 사례를 비교한다.
여기서 중요한 건 ‘싸다’는 감정에 브레이크를 거는 겁니다. 감정가 3억짜리가 1억8천만 원에 나왔다고 바로 좋은 물건은 아닙니다. 주변 실거래가가 이미 2억 원 초반으로 내려와 있다면, 취득세와 명도비, 수리비, 이자까지 넣었을 때 남는 게 없을 수 있습니다.
공매는 권리분석을 대충 넘기면 바로 비용이 됩니다
경매보다 공매가 쉽다고 말하는 분들도 있는데, 저는 그렇게 말하지 않습니다. 절차가 온라인 중심이라 접근은 쉬울 수 있습니다. 하지만 권리분석, 점유관계, 인도 문제는 여전히 돈으로 돌아옵니다. 특히 압류재산 공매는 말소되는 권리와 인수되는 권리를 구분해야 합니다.
제가 예전에 본 빌라 물건이 있었습니다. 최저가가 꽤 내려와서 숫자만 보면 매력적이었습니다. 그런데 등기부를 보니 임차권등기가 있었고, 전입일과 확정일자를 따져보니 보증금 일부를 낙찰자가 떠안을 가능성이 있었습니다. 그 물건은 결국 입찰하지 않았습니다. 낙찰받지 않은 게 수익이었던 셈입니다.
초보가 특히 조심할 문구는 따로 있습니다. ‘점유자 있음’, ‘인도 책임 매수자 부담’, ‘현황과 공부 상이’, ‘지상물 소재’, ‘농지취득자격증명 필요’ 같은 표현입니다. 이런 말이 보이면 겁먹으라는 뜻은 아니지만, 추가 조사 없이 입찰하면 안 된다는 신호로 봐야 합니다.
현장조사는 화면 밖에서 답이 나옵니다
공매물건 찾는방법을 검색으로만 끝내면 절반도 못 본 겁니다. 저는 괜찮아 보이는 물건은 무조건 현장에 갑니다. 낮에 한 번, 가능하면 저녁에 한 번 더 봅니다. 낮에는 건물 상태가 보이고, 저녁에는 주차, 소음, 실제 거주 분위기가 보입니다.
빌라라면 계단 냄새, 우편함, 전기계량기, 관리 상태를 봅니다. 상가라면 유동인구보다 공실 기간이 더 중요할 때가 많습니다. 토지는 진입로가 실제로 차가 들어갈 수 있는지, 경사와 배수는 어떤지 확인해야 합니다. 지도상 도로가 있어도 현장에서 보면 남의 마당처럼 쓰이는 경우가 있습니다.
시세조사는 매물 호가만 보면 안 됩니다. 호가는 파는 사람의 바람이고, 실거래가는 실제 돈이 오간 기록입니다. 저는 보통 최근 6개월에서 1년 거래를 먼저 보고, 거래가 너무 적으면 인근 유사 단지나 같은 생활권으로 넓힙니다. 수리 전후 가격 차이도 따로 봅니다. 1천만 원 들여서 1천만 원 오르는 집이면 일을 한 게 아니라 체력을 쓴 겁니다.
입찰 전 숫자는 보수적으로 잡아야 합니다
입찰가를 정할 때는 기분이 아니라 표로 봐야 합니다. 예상 매도가, 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 대출이자, 중개수수료, 보유 기간을 모두 넣어야 합니다. 저는 초보에게 최소 10% 이상 안전마진이 보이지 않으면 쉬라고 말합니다. 낙찰 자체가 목표가 되면 그때부터 위험해집니다.
예를 들어 예상 매도가가 2억5천만 원인 빌라라면, 단순히 2억2천만 원에 받으면 3천만 원 남는다고 계산하면 안 됩니다. 취득세와 등기비, 대출이자, 명도 협의금, 도배 장판, 싱크대 교체, 중개수수료를 빼면 실제 남는 돈은 확 줄어듭니다. 여기에 매도가 한 달씩 밀리면 이자와 관리비가 계속 붙습니다.
공매물건을 잘 찾는 사람은 남들이 안 보는 숨은 보석만 찾는 사람이 아닙니다. 오히려 남들이 혹해서 들어가는 물건을 차분히 넘길 줄 아는 사람에 가깝습니다. 처음 몇 번은 낙찰보다 탈락이 더 좋은 공부가 됩니다. 제 경험상 오래 버틴 투자자는 센 물건을 잡은 사람이 아니라, 안 들어가야 할 물건 앞에서 손을 멈춘 사람이었습니다.
