얼마 전 법원 입찰장 앞에서 초보 투자자 한 분이 감정가보다 35% 빠진 아파트 물건을 들고 저를 붙잡았습니다. 숫자만 보면 싸 보였습니다. 그런데 매각물건명세서를 다시 보니 선순위 임차인, 대항력, 배당요구 여부가 애매했습니다. 이런 물건은 낙찰가가 문제가 아니라 낙찰 뒤에 돈이 묶이는 게 문제입니다.
법원경매물건은 싸서 보는 게 아닙니다
법원경매물건을 처음 보는 분들은 감정가와 최저가부터 봅니다. 당연합니다. 눈에 제일 크게 보이니까요. 하지만 현장에서 오래 버틴 사람들은 가격보다 먼저 권리관계를 봅니다. 싸게 낙찰받고도 보증금 인수, 관리비, 명도비, 수리비가 붙으면 일반 매매보다 비싸지는 경우가 실제로 있습니다.
예를 들어 감정가 3억 원짜리 빌라가 2억 1천만 원까지 떨어졌다고 해도, 선순위 임차보증금 5천만 원을 인수해야 하면 계산이 완전히 달라집니다. 여기에 체납 관리비 300만 원, 이사비 협의 500만 원, 내부 수리비 1천만 원이 붙으면 처음 본 30% 할인은 착시가 됩니다.
제가 물건을 볼 때 먼저 확인하는 순서
저는 법원경매물건을 볼 때 예쁜 사진이나 낮은 최저가부터 믿지 않습니다. 순서를 정해놓고 봅니다. 순서를 바꾸면 놓치는 게 생깁니다.
- 첫째, 등기사항전부증명서에서 말소기준권리를 찾습니다.
- 둘째, 임차인이 있으면 전입일자와 확정일자, 배당요구 여부를 봅니다.
- 셋째, 매각물건명세서의 인수되는 권리와 점유자를 확인합니다.
- 넷째, 현황조사서와 감정평가서가 서로 어긋나는 부분을 찾습니다.
- 다섯째, 주변 실거래가와 현재 매물 호가를 따로 비교합니다.
이 다섯 가지 중 하나라도 찜찜하면 입찰가를 낮추거나 그냥 버립니다. 사실 좋은 투자는 많이 낙찰받는 게 아닙니다. 위험한 물건을 안 받는 쪽에 더 가깝습니다.
초보가 자주 다치는 물건은 따로 있습니다
현장에서 보면 초보가 끌리는 물건은 비슷합니다. 유찰이 많이 됐고, 사진상 상태가 괜찮고, 최저가가 확 낮아진 물건입니다. 그런데 그런 물건일수록 왜 여러 사람이 안 들어갔는지를 먼저 봐야 합니다.
임차인 권리가 복잡한 물건
대항력 있는 임차인이 있는데 배당으로 전액을 못 받는 구조라면 낙찰자가 일부 보증금을 떠안을 수 있습니다. 이 부분은 입찰표 쓰기 전에 반드시 계산해야 합니다. “설마 괜찮겠지”로 들어갔다가 잔금대출 실행 전에 식은땀 나는 분들 여럿 봤습니다.
공유지분 물건
가격이 말도 안 되게 낮아 보이는 공유지분 물건도 조심해야 합니다. 집 전체가 아니라 지분 일부만 사는 구조라면 사용, 처분, 협상이 전부 어려워질 수 있습니다. 고수들이 특수물건으로 접근하는 영역을 초보가 할인 상품처럼 보면 곤란합니다.
현황과 공부가 다른 물건
건축물대장, 등기, 실제 사용 상태가 다르면 대출과 매도가 막힐 수 있습니다. 불법 증축, 용도 위반, 도로 문제는 낙찰 뒤에 알면 늦습니다. 현장에 가보면 감정평가서 사진에는 안 보이던 경사, 소음, 냄새, 주차 문제가 바로 보일 때가 있습니다.
입찰가는 수익률보다 탈출가로 잡습니다
저는 입찰가를 정할 때 “얼마 벌 수 있나”보다 “안 팔리면 얼마까지 버틸 수 있나”를 먼저 계산합니다. 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비, 중개수수료를 넣고도 주변 급매보다 경쟁력이 있어야 합니다.
예를 들어 주변 급매가 3억 2천만 원인 아파트라면, 낙찰가 2억 8천만 원이 무조건 좋은 숫자는 아닙니다. 잔금대출 이자와 수리비, 보유기간 6개월을 잡으면 실제 총투입금이 3억 원 가까이 갈 수 있습니다. 매도 때 세금과 중개비까지 빼면 남는 돈이 생각보다 얇습니다.
그래서 저는 입찰 전 종이에 세 줄을 적습니다. 보수적인 매도가, 최악의 보유기간, 반드시 빠져야 할 비용. 이 세 줄을 적었는데도 수익이 남으면 그때 입찰표를 씁니다.
입찰장 앞에서 한 번 더 멈추는 습관
법원경매물건은 남들이 안 본 보물을 찾는 일이기도 하지만, 남들이 피한 이유를 추적하는 일이기도 합니다. 초보 때는 낙찰 문자 하나가 굉장히 짜릿합니다. 저도 그랬습니다. 그런데 10년 넘게 해보니 진짜 실력은 낙찰받는 손보다 멈추는 손에서 갈립니다.
싸 보이는 물건일수록 한 번 더 계산해야 합니다. 권리분석 한 줄, 임차인 보증금 하나, 대출 가능 여부 하나가 수익과 손실을 갈라놓습니다. 저는 아직도 입찰봉투 넣기 전에 스스로에게 묻습니다. 이 물건을 싸게 사는 건지, 싼 이유를 내가 못 본 건지. 그 질문 앞에서 당당한 물건만 오래 살아남았습니다.
