얼마 전 경매 입찰을 앞두고 수도권 구축 아파트를 보러 갔는데, 같은 전용 84㎡ 실거래가만 보고 들어갔으면 꽤 위험했겠다는 생각이 들었습니다. 화면에는 최근 거래가 5억 9천만 원으로 찍혀 있었는데, 막상 제가 보던 물건은 저층에 앞동 가림이 있고 수리비도 만만치 않았습니다. 부동산 실거래가 조회 동호수 이야기를 초보분들이 자주 묻는 이유도 결국 이겁니다. 같은 단지, 같은 평형이라고 해서 같은 가격이 아니거든요.
동호수를 찾으려는 이유는 가격 차이 때문입니다
경매에서는 3천만 원 차이가 수익과 손실을 가릅니다. 아파트는 단지명과 전용면적만 같아도 층, 동 위치, 향, 조망, 소음, 주차 동선에 따라 체감 가격이 달라집니다. 특히 경매 물건은 내부 상태를 정확히 못 보는 경우가 많아서 실거래가를 더 보수적으로 봐야 합니다.
예를 들어 같은 단지 전용 84㎡가 10층에서 6억 2천만 원에 거래됐다고 해도, 내가 입찰하려는 집이 2층이고 앞에 상가 옥상이 붙어 있으면 그대로 적용하면 안 됩니다. 반대로 로열동, 로열층, 남향 라인이면 평균보다 높은 가격이 붙기도 합니다. 그래서 저는 실거래가를 볼 때 금액보다 먼저 거래 층과 동 위치를 확인합니다.
실거래가 자료가 보여주는 것과 안 보여주는 것
국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 아파트의 계약일, 거래금액, 전용면적, 층, 거래유형, 등기일자 같은 정보를 확인할 수 있습니다. 최근에는 아파트의 동 정보도 공개되는 흐름이라 예전보다 가격 비교가 조금 더 정교해졌습니다. 다만 정확한 호수까지 전부 공개된다고 생각하면 곤란합니다. 개인정보와 사생활 문제가 있어서 거래된 집의 호수를 딱 집어 보여주는 방식은 아닙니다.
또 하나 중요한 건 신고 시차입니다. 주택 매매는 계약 후 일정 기간 안에 신고되기 때문에, 방금 체결된 거래가 바로 화면에 뜨지 않을 수 있습니다. 거래가 해제되면 나중에 표시가 바뀌기도 합니다. 저는 그래서 최근 1건만 보고 가격을 잡지 않습니다. 최소 6개월, 거래가 적은 단지는 1년 이상을 놓고 봅니다.
제가 현장에서 동호수 범위를 좁히는 순서
- 먼저 같은 단지, 같은 전용면적 거래만 따로 봅니다. 면적이 84㎡라고 해도 타입이 여러 개면 가격이 섞입니다.
- 그다음 층을 봅니다. 저층, 중층, 고층 가격 차이가 일정한 단지도 있고, 조망 때문에 특정 층부터 가격이 튀는 단지도 있습니다.
- 동 정보가 있으면 단지 배치도와 맞춥니다. 도로변 동인지, 학교 쪽인지, 단지 안쪽인지에 따라 가격을 다르게 봅니다.
- 경매 물건은 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항증명서에 적힌 동호수를 기준으로 삼습니다. 실거래가 자료는 비교 재료이지 정답지가 아닙니다.
- 현장에서는 관리 상태, 엘리베이터 거리, 쓰레기장 위치, 지하주차장 연결 여부까지 봅니다. 이건 화면에 잘 안 나오는 돈입니다.
초보 때는 숫자를 많이 보면 안전해진다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 숫자는 현장을 대신하지 못합니다. 실거래가가 6억이라고 해서 내 물건의 매도가가 6억이 되는 건 아닙니다. 경매에서는 낙찰받는 순간 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 이자비용이 따라붙습니다. 실거래가보다 싸게 받았는데도 남는 돈이 없는 경우가 여기서 나옵니다.
실제 사례로 보면 더 선명합니다
예전에 전용 59㎡ 아파트를 검토한 적이 있습니다. 같은 단지 최근 거래가 4억 4천만 원, 4억 5천만 원 정도였습니다. 겉으로 보면 감정가 4억 2천만 원짜리 경매 물건이 괜찮아 보였죠. 그런데 거래된 집들은 12층과 15층이었고, 제가 보던 물건은 3층이었습니다. 바로 앞에 어린이집 놀이터가 있고, 오후에는 소음이 꽤 있었습니다.
중개업소 두 곳에 실제 매수 문의를 넣어보니 반응이 비슷했습니다. 깨끗하게 수리된 중층은 4억 4천만 원도 가능하지만, 3층에 수리 전이면 4억 1천만 원대에서 오래 걸릴 수 있다는 얘기였습니다. 결국 저는 입찰가를 낮췄고, 다른 사람이 더 높게 써서 가져갔습니다. 몇 달 뒤 비슷한 층 매물이 오래 남아 있는 걸 보고 그때 욕심 안 낸 게 다행이라고 느꼈습니다.
초보가 부동산 실거래가 조회 동호수에서 자주 놓치는 것
- 거래금액만 보고 층을 안 봅니다. 경매에서는 저층 할인 폭을 반드시 따로 잡아야 합니다.
- 직거래를 일반 거래처럼 봅니다. 가족 간 거래나 특수 사정이 섞였을 가능성을 열어둬야 합니다.
- 해제된 거래를 놓칩니다. 높은 신고가가 나왔다가 취소되는 경우도 있어서 거래 상태를 같이 봐야 합니다.
- 전세 실거래를 가볍게 봅니다. 매매가보다 전세가가 더 빨리 위험 신호를 보여줄 때가 있습니다.
- 같은 단지 이름만 믿습니다. 대단지는 동 위치에 따라 거의 다른 단지처럼 가격이 갈립니다.
저는 실거래가를 지도처럼 봅니다. 길은 알려주지만 목적지까지 대신 걸어주지는 않습니다. 동호수까지 정확히 알고 싶다는 마음은 이해합니다. 저도 입찰 전날까지 그런 자료를 붙잡고 앉아 있던 적이 많습니다. 다만 공개자료가 보여주는 선과 현장에서 확인해야 할 선은 분명히 나눠야 합니다. 초보일수록 높은 수익률보다 손실을 피하는 기준을 먼저 세우는 게 오래 갑니다.
