한줄 요약
5회 유찰 후 10월 19일 입찰, 충주 중산리 대지가 감정가의 32%에 불과한 3.8억으로 경매에 나왔습니다.
물건 들여다보기
경매물건 주소 충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3
충청북도 충주시 수안보면 중산리 311-3에 위치한 대지로 총 면적이 14624.4㎡(4423.9평)입니다. 수안보면은 온천으로 유명한 지역으로, 주변에 산과 강이 조화를 이루는 자연환경이 매력적입니다. 다만, 교통 편의성은 상대적으로 떨어질 수 있습니다. 도심 접근성을 고려할 때 차량 이동이 필수적이며, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.
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가격이 말해주는 것
처음 감정가는 11억 7,431만원이었으나, 5회 유찰된 현재 최저입찰가는 3억 8,480만원으로 대폭 할인되었습니다. 인근 유사 토지의 시세와 비교하면 약 68% 저렴한 가격으로, 상당한 매력입니다. 예상 낙찰가는 약 4억 404만원 수준으로 예상됩니다. 이는 인근 시세 대비 매우 경쟁력 있는 가격입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2022년 8월 9일 설정된 근저당권입니다. 중요하게 봐야 할 부분은 제시외 건물 및 매각 제외 항목들입니다. 제시외 건물 2㎡와 몇 가지 시설물은 매각에서 제외되며, 매수 후 추가적인 정리가 필요할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 현재로서는 임차인에 대한 대항력 여부가 명확하지 않습니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유는 매수자들이 관망하고 있다는 신호입니다. 이 지역의 개발 호재나 인프라 확장이 없다면 리스크를 감수해야 합니다. 그러나 자연 환경을 활용한 개발 가능성이나 향후 지역 발전 계획이 있는 경우에는 장기적으로 긍정적인 수익을 기대할 수 있을 것입니다. 예상 수익률을 계산하기에는 변수가 많지만, 저렴한 낙찰가로 인해 충분한 시세차익을 기대할 수 있습니다.
내가 입찰한다면
경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 리스크를 감수할 수 있다면, 예상 낙찰가 4억 404만원을 기준으로 입찰가를 설정할 것입니다. 취등록세는 약 1,858만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 4.2억 수준입니다. 다만 매각 제외 항목과 임차인 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다. 입찰 전 관련 서류를 꼼꼼히 확인하여 불필요한 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.
