얼마 전 지방 소도시에 나온 호텔매매 물건을 보러 갔는데, 등기부보다 먼저 눈에 들어온 건 로비 조명이었습니다. 사진에는 꽤 그럴듯했는데 막상 가보니 프런트 뒤쪽 벽지가 들떠 있고, 복도 카펫에서는 오래된 습기 냄새가 났습니다. 초보 투자자는 이런 걸 사소하게 넘기기 쉽습니다. 그런데 숙박업 물건은 이런 사소한 느낌이 곧 수리비, 공실률, 영업 재개 가능성으로 이어집니다.
호텔매매는 아파트나 빌라처럼 평당 얼마로만 계산하면 크게 다칩니다. 땅값, 건물값, 영업권, 시설 상태, 인허가, 객실 가동률, 대출 가능성, 세금이 한꺼번에 엮입니다. 특히 경매나 공매로 나온 호텔은 겉으로는 싸 보이지만, 왜 시장에서 먼저 팔리지 않았는지부터 봐야 합니다. 제가 현장에서 배운 건 단순합니다. 싸게 나온 물건은 이유가 있고, 그 이유를 숫자로 바꾸지 못하면 입찰장에 들어가면 안 됩니다.
사진 좋은 호텔이 현장에서는 완전히 달랐던 이유
호텔매매 광고를 보면 객실 사진이 깔끔하게 나옵니다. 침구도 흰색이고, 욕실도 반짝입니다. 그런데 그 사진이 언제 찍힌 건지 모르면 의미가 없습니다. 제가 본 한 물건은 감정평가서 사진은 멀쩡했는데, 현장에 가보니 3개 층은 사실상 방치 상태였습니다. 에어컨 실외기 일부는 작동 여부가 불명확했고, 객실 문짝도 여러 개가 휘어 있었습니다.
그때 매도 측에서는 객실 42개, 월 매출 5천만 원 가능하다고 설명했습니다. 하지만 주변 숙박앱을 확인하고 평일 밤 10시에 직접 돌아보니 인근 모텔들도 빈방이 많았습니다. 객실 수만 많다고 매출이 따라오는 구조가 아니었습니다. 숙박업은 위치가 좋아도 수요가 죽으면 객실은 그냥 관리비 먹는 공간이 됩니다.
- 객실 수보다 실제 판매 가능한 객실 수를 봐야 합니다.
- 평일과 주말 요금 차이를 따로 계산해야 합니다.
- 주차 대수는 객실 수와 같이 봐야 합니다.
- 엘리베이터, 소방시설, 보일러, 배관은 반드시 비용으로 환산해야 합니다.
특히 오래된 관광호텔이나 모텔형 숙박시설은 리모델링 견적이 매입가의 10~30%까지 튀는 경우가 있습니다. 바닥, 욕실, 침대만 바꾸는 수준이면 다행입니다. 배관, 전기, 소방, 외벽 누수까지 손대면 돈이 순식간에 빠져나갑니다.
호텔매매에서 매출 자료를 믿기 전에 봐야 할 것
호텔을 사려는 분들이 가장 많이 묻는 게 월매출입니다. 솔직히 매출표만 보고 판단하면 위험합니다. 현금 매출이 많다, 단골이 있다, 성수기에는 꽉 찬다. 이런 말은 현장에서 너무 많이 들었습니다. 중요한 건 실제 입금 내역, 카드 매출, 숙박 플랫폼 정산 자료, 공과금 사용량이 서로 맞는지입니다.
예를 들어 월매출 6천만 원이라고 주장하는 호텔이 있었습니다. 그런데 전기요금과 세탁비, 소모품 매입 내역을 맞춰보니 객실 가동률이 그 정도로 나오기 어려웠습니다. 매출이 높다면 물 사용량, 전기 사용량, 청소 인력 비용도 어느 정도 따라와야 합니다. 장부 하나만 예쁘고 나머지 숫자가 조용하면 저는 의심합니다.
제가 보는 기본 숫자
- 최근 12개월 카드 매출과 계절별 편차
- 숙박앱 정산 내역과 취소율
- 평균 객실 단가와 실제 판매 객실 수
- 전기, 수도, 가스, 세탁비의 월별 흐름
- 직원 급여, 야간 인건비, 청소 외주비
호텔매매에서 수익률을 말할 때도 조심해야 합니다. 매매가 30억 원짜리 물건이 월 순수익 2천만 원이라고 하면 연 8%처럼 보입니다. 근데 취득세, 중개보수, 법무비, 대출이자, 리모델링비, 공실 기간을 넣으면 체감 수익률은 확 내려갑니다. 특히 대출금리가 높거나 잔금대출 조건이 빡빡하면 버티는 비용이 생각보다 무겁습니다.
경매로 나온 호텔은 권리분석이 더 까다롭다
경매 호텔은 일반 아파트 경매보다 권리관계가 훨씬 복잡한 경우가 많습니다. 임차인이 여러 명으로 쪼개져 있거나, 운영자와 건물주가 다르거나, 유치권을 주장하는 업체가 붙어 있는 물건도 있습니다. 명도도 단순히 세입자 한 명 내보내는 문제가 아닙니다. 운영 직원, 장기 투숙객, 시설업체, 집기 소유권까지 엮일 수 있습니다.
제가 예전에 검토했던 호텔 경매 물건은 감정가는 낮아 보여서 관심이 많았습니다. 그런데 현황조사서와 매각물건명세서를 보니 점유자가 명확하지 않았고, 현장에는 공사대금 미지급을 주장하는 안내문이 붙어 있었습니다. 법적으로 인정되는 유치권인지 여부는 따져봐야 했지만, 초보자가 들어가기엔 부담이 컸습니다. 낙찰받고 소송으로 1년을 끌면 싸게 산 의미가 없어집니다.
입찰 전 체크할 권리 포인트
- 선순위 임차권이나 대항력 있는 점유자가 있는지
- 유치권 신고가 실제 점유와 연결되는지
- 영업허가 승계가 가능한 구조인지
- 토지와 건물이 같은 소유인지
- 집기, 비품, 간판, 상호 사용권이 매각 대상에 포함되는지
여기서 초보가 자주 하는 실수가 있습니다. 감정가 대비 몇 퍼센트 싸다는 말에 집중하는 겁니다. 호텔매매에서는 낙찰가보다 낙찰 후 들어갈 돈이 더 중요합니다. 명도비, 체납 공과금 성격, 시설 보수, 영업 중단 기간, 재허가 비용까지 합치면 예상보다 1억 원 이상 더 들어가는 일도 흔합니다.
입지가 좋아도 호텔로 계속 써야 하는 건 아니다
호텔매매 물건을 볼 때 저는 항상 두 가지 시나리오를 놓고 봅니다. 계속 숙박업으로 운영할지, 아니면 용도변경이나 다른 임대 구조로 갈 수 있는지입니다. 대학가, 병원가, 산업단지 주변은 장기 숙박 수요가 붙을 수 있습니다. 반대로 관광 수요만 보고 지어진 호텔은 비수기 현금흐름이 약할 수 있습니다.
도심 역세권 소형 호텔은 리모델링 후 단기임대, 고시원형 주거, 사무실, 병원 연계 숙소 등으로 검토되는 경우도 있습니다. 다만 이건 말처럼 간단하지 않습니다. 건축물대장상 용도, 주차장 기준, 소방 기준, 지자체 인허가 방향이 맞아야 합니다. 담당 부서에 확인하지 않고 머릿속 계산만 하면 안 됩니다.
제가 보는 좋은 호텔매매 물건은 화려한 로비가 있는 물건이 아닙니다. 첫째, 토지 가치가 받쳐줘야 합니다. 둘째, 현재 영업이 완전히 망가져 있더라도 다른 용도로 버틸 길이 있어야 합니다. 셋째, 수리비를 보수적으로 잡아도 대출이자와 운영비를 감당할 수 있어야 합니다. 이 세 가지가 안 맞으면 아무리 싸도 저는 뒤로 물러납니다.
초보 투자자가 호텔매매에서 특히 피해야 할 물건
초보라면 처음부터 대형 호텔을 잡는 건 권하고 싶지 않습니다. 객실 60개, 80개짜리 물건은 숫자가 커 보이고 멋있어 보입니다. 하지만 그만큼 고정비도 큽니다. 직원 한 명만 더 필요해도 월 비용이 늘고, 객실 몇 개만 고장 나도 매출 손실이 바로 생깁니다.
- 영업 자료를 말로만 설명하는 물건
- 리모델링 견적을 너무 낮게 잡아주는 물건
- 점유자 관계가 불명확한 경매 물건
- 주변 숙박 수요가 줄고 있는데 매도자가 과거 매출만 강조하는 물건
- 토지 활용도가 낮고 건물 노후도만 높은 물건
호텔매매는 잘 잡으면 현금흐름이 괜찮습니다. 하지만 틀리면 빠져나오기가 어렵습니다. 아파트처럼 매수층이 넓지 않고, 매도 기간도 길어질 수 있습니다. 그래서 저는 처음 보는 분들에게 늘 말합니다. 수익률을 먼저 보지 말고, 망했을 때 얼마에 빠져나올 수 있는지를 먼저 보라고요.
현장에서 오래 버틴 투자자는 대박 물건을 잘 맞혀서가 아니라, 크게 깨질 물건을 피해서 살아남는 경우가 많습니다. 호텔매매도 똑같습니다. 객실 사진보다 배관을 보고, 매출표보다 공과금을 보고, 낙찰가보다 낙찰 후 비용을 봐야 합니다. 숫자가 조금 덜 예뻐도 설명이 되는 물건이 낫습니다. 저는 아직도 현장에 가면 로비보다 비상계단을 먼저 올라갑니다. 그쪽에 이 물건의 진짜 상태가 숨어 있는 경우가 많았습니다.
