얼마 전 지인이 경매 사이트에서 임야 하나를 보여줬습니다. 감정가가 8천만 원인데 최저가가 3천만 원대까지 떨어졌고, 평수는 2천 평이 넘는다고 하더군요. 화면만 보면 솔직히 혹합니다. 아파트 한 채 계약금도 안 되는 돈으로 산 하나를 갖는 느낌이니까요. 그런데 제가 현장에서 임야매매 물건을 볼 때 제일 먼저 하는 말은 늘 같습니다. 싸다고 먼저 달려가면 산이 아니라 짐을 사는 경우가 많습니다.
임야는 주택이나 상가처럼 눈에 보이는 수익 구조가 단순하지 않습니다. 땅은 있는데 길이 없고, 개발은 될 것 같은데 허가가 안 나고, 지번은 예쁜데 실제로 가보면 경사가 심해서 사람이 서 있기도 힘든 곳이 있습니다. 경매든 일반 매매든 임야는 서류 50%, 현장 50%가 아니라 서류 70%, 현장 30%라고 봐도 됩니다. 서류에서 막히면 현장 풍경이 아무리 좋아도 돈이 안 됩니다.
싼 임야가 계속 유찰되는 데는 이유가 있습니다
초보 때 가장 많이 착각하는 게 유찰 횟수입니다. 2회, 3회 유찰된 임야를 보면 남들은 몰라서 놓친 물건 같아 보입니다. 그런데 입찰장에 오래 있다 보면 유찰은 시장의 경고일 때가 많습니다. 특히 임야는 낙찰가가 낮아질수록 좋아지는 물건도 있지만, 낮아져도 해결이 안 되는 물건이 꽤 있습니다.
제가 예전에 본 물건은 지방 군 단위 임야였고, 감정가는 1억 2천만 원이었습니다. 세 번 유찰돼서 최저가가 4천만 원대까지 내려왔습니다. 등기부상 근저당 말소 기준은 깔끔했고, 권리관계만 보면 별문제가 없어 보였습니다. 그런데 토지이용계획을 보니 보전관리지역에 일부는 공익용산지, 일부는 임업용산지로 걸려 있었습니다. 현장에 가보니 진입로도 남의 밭을 지나야 했고, 차량이 들어갈 수 있는 길은 사실상 없었습니다.
이런 물건은 싸게 사도 팔 때가 문제입니다. 내가 살 때 싸게 산 이유를 다음 매수자도 똑같이 봅니다. 임야매매에서 환금성은 정말 중요합니다. 아파트는 급매로 던지면 가격을 낮춰서라도 거래가 되지만, 길 없는 임야는 가격을 반으로 낮춰도 문의가 없는 경우가 있습니다.
임야매매 전에 서류에서 먼저 걸러야 할 것
저는 임야를 볼 때 등기부보다 토지 관련 서류를 더 오래 봅니다. 등기부는 권리관계 확인의 출발점이고, 실제 가치를 판단하려면 토지이용계획, 지적도, 임야도, 항공사진, 개발행위 가능성까지 같이 봐야 합니다. 특히 경매 물건이면 감정평가서에 적힌 문장을 대충 넘기면 안 됩니다. 감정평가서에 나오는 진입 곤란, 급경사, 맹지, 분묘 소재 가능성 같은 표현은 그냥 참고 문장이 아닙니다. 돈이 묶일 수 있다는 신호입니다.
- 지목이 임야인지, 실제 현황도 산림인지 확인해야 합니다.
- 토지이용계획에서 보전산지, 공익용산지, 군사시설보호구역, 문화재 관련 규제가 있는지 봐야 합니다.
- 지적도상 도로와 실제 차량 진입로가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 분묘가 있는지, 있다면 연고자 문제 가능성이 있는지 봐야 합니다.
- 경사도, 배수, 절토 가능성, 주변 민원 가능성을 같이 봐야 합니다.
근데 여기서 중요한 게 있습니다. 서류상 도로가 붙어 있다고 무조건 좋은 땅은 아닙니다. 지적도에는 도로처럼 보이는데 현장에 가면 풀숲이거나, 폭이 너무 좁아 차량 진입이 안 되는 경우가 있습니다. 반대로 현장에는 길이 있는데 사유지 통행로라서 법적으로 보장되지 않는 경우도 있습니다. 임야는 이 차이가 돈으로 바로 연결됩니다.
맹지 임야는 초보가 건드리기 어렵습니다
임야매매 상담을 하다 보면 맹지를 싸게 사서 나중에 길 내면 되지 않느냐는 말을 자주 듣습니다. 말은 쉽습니다. 실제로는 인접 토지 소유자와 협의해야 하고, 사용승낙이나 매입이 필요할 수 있고, 개발행위 허가 과정에서 도로 폭과 접도 요건이 문제가 됩니다. 옆 땅 주인이 흔쾌히 길을 내주면 좋겠지만, 현실은 그렇게 부드럽지 않습니다.
제가 아는 투자자 한 명은 맹지 임야를 2천만 원대에 샀습니다. 주변 시세만 보면 싸게 산 건 맞았습니다. 문제는 길이었습니다. 인접 토지주에게 통행 동의를 받으려고 했더니 처음에는 긍정적이었는데, 매매 사실을 알고 나서 요구 금액이 확 올라갔습니다. 결국 길 문제를 해결하지 못해 몇 년째 보유만 하고 있습니다. 재산세는 크지 않아도 자금이 묶였고, 팔려고 내놔도 매수자는 전부 길부터 물었습니다.
초보라면 맹지 임야는 일단 보수적으로 보는 게 맞습니다. 길이 없으면 개발도 어렵고, 개발이 어려우면 사용 가치가 줄고, 사용 가치가 줄면 매도할 때 협상력이 약해집니다. 싸게 산 가격보다 빠져나올 길이 더 중요합니다.
분묘와 경계 문제는 현장에서 꼭 봐야 합니다
임야는 분묘 문제가 자주 나옵니다. 감정평가서에 분묘 소재 여부 미상이라고 적혀 있는 물건도 많습니다. 이 문장은 실제로 없다는 뜻이 아닙니다. 확인을 못 했다는 뜻에 가깝습니다. 낙엽이 쌓인 계절에는 봉분이 잘 안 보이고, 잡목이 우거진 여름에는 아예 접근이 어려운 곳도 있습니다.
분묘가 있으면 무조건 못 사는 건 아닙니다. 다만 초보가 가볍게 볼 문제는 아닙니다. 분묘기지권 여부, 연고자 확인, 이장 협의, 비용, 감정 문제까지 따라옵니다. 명도처럼 법으로만 밀어붙이면 된다고 생각했다가 지역 사람들과 관계가 틀어지고 일이 커지는 경우도 봤습니다. 임야는 도시 부동산보다 지역 정서가 더 강하게 작동합니다.
경계도 만만하지 않습니다. 지도 앱으로 본 경계와 실제 현장 경계가 다르게 느껴지는 경우가 흔합니다. 산에서는 말뚝 하나 찾는 것도 쉽지 않습니다. 벌목이나 토목을 생각한다면 측량 비용을 처음부터 예산에 넣어야 합니다. 제가 임야 수익 계산을 할 때는 취득세, 법무비, 대출이자만 넣지 않습니다. 측량비, 진입로 협의 비용, 잡목 제거 비용, 예상 보유 기간까지 같이 넣습니다. 그래야 숫자가 덜 예뻐지고 현실에 가까워집니다.
팔 계획 없이 사는 임야가 제일 위험합니다
임야는 매수 이유가 분명해야 합니다. 전원주택 부지로 볼 건지, 장기 보유할 건지, 주변 개발 흐름을 보고 들어가는 건지, 산림 경영이나 태양광 같은 특정 목적이 있는지에 따라 확인할 내용이 달라집니다. 그냥 언젠가 오르겠지라는 생각으로 사면 기다림이 투자가 아니라 방치가 됩니다.
저는 임야매매를 볼 때 매수 전부터 매도 문구를 머릿속으로 써봅니다. 이 땅을 다음 사람에게 뭐라고 설명할 수 있는지 보는 겁니다. 포장도로 접함, 차량 진입 가능, 남향 완경사, 마을과 거리 적당함, 인허가 검토 이력 있음 같은 말이 붙으면 그나마 팔 이야기가 됩니다. 반대로 맹지, 급경사, 분묘 가능, 규제 중첩, 경계 불명확 같은 말만 남으면 가격을 낮춰도 설명이 어렵습니다.
경매로 임야를 낙찰받을 때도 대출을 너무 낙관하면 안 됩니다. 주거용 부동산과 달리 임야는 금융기관 평가가 보수적인 편입니다. 감정가가 높다고 잔금대출이 넉넉히 나온다고 보면 곤란합니다. 낙찰 전에 최소한 몇 군데 금융기관에 물어보고, 대출이 적게 나와도 잔금을 치를 수 있는지 계산해야 합니다. 잔금일 다가와서 급하게 사채성 자금을 쓰면 싸게 산 의미가 사라집니다.
제가 임야를 볼 때 묻는 건 이겁니다. 이 땅을 내가 안 사도 아쉬운가, 아니면 싸다는 숫자 때문에 아쉬운 척하는 건가. 대부분의 위험한 물건은 두 번째입니다. 임야는 좋은 물건을 싸게 사면 오래 버틸 힘이 있지만, 나쁜 물건을 싸게 사면 오래 묶일 이유만 생깁니다. 초보라면 수익률 계산기보다 지도, 토지이용계획, 현장 신발이 먼저입니다. 산은 화면에서 볼 때보다 훨씬 솔직합니다.
