한줄 요약
6회 유찰 후 9월 7일 입찰, 감정가 대비 78% 할인된 가격이 매력적이지만 문제점도 신중히 살펴봐야 합니다.
물건 들여다보기
경매물건 주소 전라남도 목포시 산정로238번길 58, 에이동 4층401호 (현황:501호) (용당동,용일그린맨션)
전라남도 목포시 용당동에 위치한 용일그린맨션의 한 호실입니다. 이 아파트는 60.0㎡(약 18.1평)로, 4층이지만 현황상 5층에 위치하고 있습니다. 주변은 주거밀집 지역으로, 교통편도 나쁘지 않습니다. 하지만, 솔직히 말하면 현황과 등기부의 불일치(401호 vs 501호)는 조금 걸립니다. 이런 사소한 부분이 나중에 큰 문제로 발전할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 6,400만원이었지만, 6회나 유찰되면서 현재 최저입찰가는 1,468만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 22% 수준으로, 무려 78% 할인된 가격입니다. 인근 실거래가를 보면 3,000만원대의 거래가 많았는데, 이 물건은 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 1,541만원 정도로 보이며, 이는 정말 파격적인 가격입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2019년 11월 22일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 임차인 문제가 없다면 정말 매력적일 수 있는데, 이 부분이 확실하지 않아서 조금 아쉽습니다. 또 하나, 유치권이나 법정지상권 등의 리스크는 낮다고 보입니다만, 항상 주의는 필요합니다.
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투자 관점에서 보면
이 지역의 평균 낙찰가율은 82% 수준입니다. 따라서 이 물건이 낙찰된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있습니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 7% 이상도 가능할 것 같습니다. 단, 6회 유찰된 이유가 단순히 가격 때문인지, 아니면 다른 문제가 있는 것인지 꼼꼼히 체크해야 할 것입니다.
내가 입찰한다면
솔직히 말하면, 6회 유찰된 물건이라 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가 대비 10% 정도 높은 1,600만원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 70만원 정도 예상되며, 총 투자금은 1,670만원 내외가 될 것입니다. 이 물건은 리스크를 감내할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 단, 현황과 등기부 불일치 문제는 반드시 해결해야 하는 점 잊지 마세요.
