얼마 전 지인이 전세계약을 앞두고 “복비가 생각보다 큰데 이게 맞아?” 하고 묻더라고요. 집값이나 보증금만 신경 쓰다가 계약 막판에 중개수수료를 계산하면 괜히 마음이 급해집니다. 사실 중개수수료는 감으로 내는 돈이 아니라, 거래금액과 종류에 따라 상한이 정해져 있습니다.
여기서 중요한 건 ‘정해진 금액’이 아니라 ‘상한’이라는 점입니다. 공인중개사가 받을 수 있는 최고 한도가 있고, 실제 금액은 그 범위 안에서 협의할 수 있습니다. 국토교통부와 국가법령정보센터 기준으로 보면 주택, 오피스텔, 상가·토지의 기준이 조금씩 다릅니다.
중개수수료는 거래금액에 요율을 곱해 계산해요
가장 기본 공식은 간단합니다. 중개수수료는 거래금액에 상한요율을 곱해서 계산합니다. 예를 들어 5억 원짜리 아파트를 매매한다면 주택 매매 2억 원 이상 9억 원 미만 구간에 들어가고, 상한요율은 0.4%입니다. 5억 원에 0.4%를 곱하면 200만 원이 나옵니다.
다만 모든 구간이 이렇게 단순한 건 아닙니다. 낮은 금액 구간에는 한도액이 따로 붙습니다. 예를 들어 4,900만 원짜리 주택 매매라면 0.6%를 곱하면 29만 4천 원이지만, 이 구간은 한도액이 25만 원이라 최대 25만 원까지만 받을 수 있습니다.
- 중개수수료 기본 공식: 거래금액 × 상한요율
- 상한요율은 넘길 수 없는 최고 기준
- 일부 구간은 계산 금액보다 한도액이 우선
- 부가가치세는 중개업소의 과세 유형에 따라 별도로 붙을 수 있음
계약서 쓰는 날에 처음 묻기보다, 집을 보러 다닐 때 “이 거래는 중개보수가 어느 정도로 계산되나요?”라고 미리 확인해두면 훨씬 편합니다. 금액이 큰 거래일수록 0.1% 차이도 몇십만 원, 몇백만 원이 될 수 있습니다.
주택 매매 중개수수료 계산하는 방법
아파트, 빌라, 단독주택 같은 주택 매매는 거래금액별로 구간이 나뉩니다. 2026년 현재 많이 쓰이는 주택 매매 상한요율은 다음 흐름으로 보면 됩니다.
- 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
- 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
- 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
- 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
예를 들어 8억 원 아파트를 산다면 2억 원 이상 9억 원 미만 구간이라 상한은 0.4%입니다. 계산하면 320만 원입니다. 10억 원 아파트라면 9억 원 이상 12억 원 미만 구간이라 0.5%, 즉 500만 원이 상한입니다.
여기서 은근히 헷갈리는 부분이 있습니다. 10억 원짜리 집이라고 해서 9억 원까지는 0.4%, 초과분은 0.5%처럼 누진 계산을 하는 방식이 아닙니다. 거래금액이 속한 구간의 요율을 전체 거래금액에 곱하는 방식입니다. 세금 계산과 헷갈리기 쉬운 지점이라 꼭 구분해야 합니다.
전세와 월세는 매매와 계산 방식이 달라요
전세는 비교적 쉽습니다. 전세보증금이 곧 거래금액입니다. 전세보증금 4억 원이면 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간에 들어가고, 상한요율은 0.3%입니다. 그래서 상한 금액은 120만 원입니다.
- 5천만 원 미만: 0.5%, 한도 20만 원
- 5천만 원 이상 1억 원 미만: 0.4%, 한도 30만 원
- 1억 원 이상 6억 원 미만: 0.3%
- 6억 원 이상 12억 원 미만: 0.4%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.5%
- 15억 원 이상: 0.6%
월세는 보증금과 월세를 합쳐 거래금액을 따집니다. 기본은 보증금에 월세 100개월분을 더하는 방식입니다. 보증금 1억 원에 월세 80만 원이라면 1억 원 + 8,000만 원, 즉 거래금액은 1억 8,000만 원입니다. 이 경우 임대차 1억 원 이상 6억 원 미만 구간이라 상한요율 0.3%를 적용합니다.
다만 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세 100개월분이 아니라 70개월분을 더합니다. 예를 들어 보증금 500만 원, 월세 40만 원이면 500만 원 + 4,000만 원으로 4,500만 원이지만 5천만 원 미만이라 다시 500만 원 + 2,800만 원으로 계산합니다. 그래서 최종 거래금액은 3,300만 원이 됩니다.
오피스텔과 상가는 기준을 따로 봐야 해요
오피스텔은 이름은 같아도 조건에 따라 요율이 달라질 수 있습니다. 전용면적 85제곱미터 이하이고, 전용 입식 부엌과 화장실, 목욕시설 같은 요건을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5% 이하, 임대차 0.4% 이하 기준을 적용합니다.
그 요건에 맞지 않는 오피스텔이나 상가, 토지, 사무실 같은 주택 외 부동산은 보통 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 부분은 주택보다 폭이 넓어서 계약 전 확인이 더 중요합니다. 특히 상가 임대차는 권리금, 시설비, 보증금, 월세가 함께 오가다 보니 중개수수료와 별개 비용을 섞어 생각하기 쉽습니다.
계약 전 확인하면 좋은 것들
- 매물 종류가 주택인지, 오피스텔인지, 상가인지 확인하기
- 매매인지 전세인지 월세인지 거래 형태 구분하기
- 월세라면 거래금액 계산식을 직접 대입해보기
- 상한요율 안에서 실제 지급 금액을 미리 협의하기
- 현금 지급보다 영수증이나 계좌이체 기록 남기기
중개수수료는 계약이 끝난 뒤에 따지면 서로 불편해지기 쉽습니다. 그래서 저는 집을 볼 때 매물 가격만 보지 말고, 중개보수까지 포함한 총비용을 같이 적어두는 편이 낫다고 생각합니다. 이사비, 등기비, 보증보험료까지 더하면 체감 비용이 꽤 달라지거든요. 작은 메모 하나가 계약 당일의 당황스러움을 많이 줄여줍니다.
