얼마 전 오래 알고 지내던 조합원 한 분이 전화를 했습니다. 관리처분인가도 났고 이주 공고도 붙었는데, 막상 은행에서 이주비 한도를 받아보니 생각보다 적게 나왔다는 얘기였습니다. 종전자산 평가액만 보고 “이 정도면 버티겠지” 했다가, 보증 한도와 개인 신용, 기존 대출 때문에 계산이 틀어진 겁니다. 재개발 이주비는 공짜 돈도 아니고 자동으로 꽂히는 돈도 아닙니다. 사업이 굴러가게 만들기 위한 임시 자금에 가깝고, 결국 갚아야 할 빚입니다.
재개발 이주비는 왜 나오는 돈인가
재개발 구역에서 이주가 시작되면 기존 집을 비워야 합니다. 그런데 조합원 입장에서는 새 아파트가 완성되기 전까지 살 곳이 필요합니다. 전세를 가든 월세를 살든 돈이 들어갑니다. 이때 조합이 금융기관과 협약을 맺고 조합원에게 빌려주는 돈이 보통 말하는 재개발 이주비입니다.
현장에서 보면 많은 분들이 이주비를 보상금처럼 생각합니다. 이게 첫 번째 착각입니다. 이주비는 대출입니다. 조합원 개인 명의로 실행되는 경우가 많고, 사업 진행 단계와 조합 협약, 은행 심사에 따라 한도가 달라집니다. 나중에 입주하거나 청산할 때 결국 상환 구조 안으로 들어갑니다.
주택도시보증공사 기준을 보면 조합원 이주비대출보증은 조합원별 종전 토지와 건축물 평가액의 70% 이내가 한도로 잡힙니다. 예를 들어 종전자산 평가액이 4억 원이면 단순 계산상 2억8천만 원까지 보증 한도를 기대할 수 있습니다. 그런데 이 숫자를 그대로 내 통장에 들어오는 금액으로 보면 안 됩니다. 은행, 조합 조건, 선순위 담보, 개인 연체 이력, 세금 체납 여부가 같이 봅니다.
제가 현장에서 제일 많이 본 착각
재개발 물건을 경매로 받을 때 초보 투자자가 자주 하는 말이 있습니다. “이주비 나오면 잔금 일부 막으면 되지 않나요?” 솔직히 이 말이 제일 위험합니다. 이주비는 내 낙찰 잔금 일정에 맞춰 친절하게 기다려주는 돈이 아닙니다. 법원 잔금기일, 조합원 지위 승계, 조합 명부 반영, 이주비 신청 시점이 서로 어긋나면 자금 흐름이 꼬입니다.
제가 예전에 본 사례가 있습니다. 수도권 재개발 구역의 빌라를 낙찰받은 투자자가 감정가 대비 싸게 받았다고 좋아했습니다. 권리분석은 큰 문제 없어 보였고, 조합원 입주권 기대도 있었습니다. 그런데 이주비를 받을 수 있다고만 듣고 실제 조합에 확인을 늦게 했습니다. 알고 보니 기존 소유자가 이미 일부 이주비 관련 절차를 밟았고, 낙찰자 명의 변경과 은행 심사까지 시간이 걸렸습니다. 결국 잔금은 별도 신용대출로 메웠고, 금리가 높아져서 예상 수익이 꽤 깎였습니다.
- 종전자산 평가액이 높아도 내 실제 대출 가능액은 다를 수 있습니다.
- 조합에서 말한 예상 한도와 은행 승인 한도는 다를 수 있습니다.
- 경매 잔금일과 이주비 실행일은 별개 일정입니다.
- 체납, 연체, 압류, 신용 문제는 보증과 대출에 직접 영향을 줍니다.
숫자로 계산하면 느낌이 확 달라집니다
가령 재개발 구역 단독주택의 종전자산 평가액이 5억 원이라고 해보겠습니다. 보증 한도 70%만 놓고 보면 3억5천만 원입니다. 여기에 보증료율이 연 0.304%라면 보증료도 생깁니다. 단순 계산으로 3억5천만 원에 대한 1년 보증료는 약 106만4천 원입니다. 여기에 대출이자, 중도상환 조건, 기존 주거비, 이사비, 취득세, 보유세까지 따로 붙습니다.
초보 때는 낙찰가와 감정가 차이만 봅니다. 6억짜리를 5억2천에 받으면 8천 벌었다고 생각합니다. 그런데 재개발 물건은 시간이 비용입니다. 이주가 늦어지고, 관리처분 변경이 생기고, 소송이 끼고, 분담금이 예상보다 늘면 그 8천은 생각보다 빨리 녹습니다. 특히 경락잔금대출과 이주비를 같이 기대하는 경우에는 자금표를 날짜별로 써봐야 합니다. “언젠가 나오겠지”는 입찰장에서 쓰면 안 되는 말입니다.
제가 쓰는 간단한 자금표 방식
복잡하게 엑셀을 꾸밀 필요는 없습니다. 입찰 전에는 최소한 네 줄은 적습니다. 첫째, 법원 잔금 납부일에 필요한 현금. 둘째, 기존 대출로 막을 수 있는 금액. 셋째, 조합 이주비 예상 실행 시점과 보수적인 한도. 넷째, 이주비가 한 달 늦어졌을 때 버틸 현금입니다. 이 네 줄이 안 맞으면 싸 보여도 저는 입찰가를 낮추거나 아예 빠집니다.
경매로 재개발 물건 볼 때 확인할 것
재개발 이주비를 믿고 들어갈 때는 조합 사무실 확인이 먼저입니다. 감정평가서나 매각물건명세서만 보고 판단하면 구멍이 납니다. 조합에 전화해서 해당 물건의 종전자산 평가액, 조합원 지위, 이주 개시 여부, 기존 소유자의 이주비 신청 여부, 승계 가능 절차를 물어봐야 합니다. 말로만 듣지 말고 가능하면 안내문이나 총회 자료, 관리처분 관련 자료를 대조해야 합니다.
은행도 따로 확인해야 합니다. 조합 협약은행이 어디인지, 이주비 취급 방식이 어떤지, 낙찰자도 동일 조건으로 가능한지, 개인 신용 심사에서 걸릴 수 있는 항목이 무엇인지 확인합니다. 경매 투자자는 일반 매매보다 일정 압박이 큽니다. 낙찰받고 나서 알아보면 늦습니다.
- 관리처분인가 여부와 이주 공고 시점을 확인합니다.
- 종전자산 평가액과 권리가액을 구분해서 봅니다.
- 기존 소유자의 대출, 압류, 체납 흔적을 등기와 문건에서 봅니다.
- 조합원 지위 승계가 가능한 물건인지 따집니다.
- 협약은행의 실제 취급 조건을 입찰 전에 확인합니다.
초보자는 이런 물건을 조심해야 합니다
제가 초보에게 가장 말리고 싶은 건 “이주비 많이 나온다더라”는 말만 듣고 들어가는 물건입니다. 특히 구역은 좋아 보이는데 사업이 오래 멈춘 곳, 조합 내부 갈등이 심한 곳, 소송이 많은 곳, 관리처분 변경 가능성이 큰 곳은 숫자를 다시 봐야 합니다. 이주비는 사업이 정상적으로 굴러갈 때 의미가 있습니다. 사업이 흔들리면 대출보다 시간이 더 큰 리스크가 됩니다.
또 하나는 세입자 문제가 복잡한 물건입니다. 재개발 구역이라고 해서 명도가 저절로 되는 건 아닙니다. 점유자가 누구인지, 임차인의 대항력과 배당 가능성이 어떤지, 이주정착금이나 주거이전비 문제와 별도로 경매 낙찰자의 명도 부담이 남는지 봐야 합니다. 입찰장에서는 이런 게 작아 보이지만, 막상 현관 앞에 서면 전혀 작지 않습니다.
재개발 이주비는 잘 쓰면 숨통을 틔워주는 자금입니다. 하지만 돈이 나온다는 말 하나로 위험이 사라지지는 않습니다. 저는 재개발 물건을 볼 때 수익률보다 먼저 자금이 끊기는 지점을 찾습니다. 그 지점을 못 버티면 좋은 입지도 내 물건이 아닙니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 큰 수익보다 먼저 망하지 않는 계산을 합니다. 이주비도 그 계산 안에 차갑게 넣어야 합니다.
