한줄 요약
8회 유찰 후 9월 16일 재입찰, 감정가 대비 84% 할인된 최저가가 매력적이지만 여러 유찰 이력은 고민해볼 필요가 있습니다.
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경매물건 주소 서울특별시 강서구 초록마을로32길 29-23, 제1층 제101호 (화곡동, 남성아트빌)
서울 강서구 화곡동 초록마을로32길에 위치한 남성아트빌의 1층 사무소입니다. 건축물대장상 '사무소'로 등록되어 있지만, 주택 임차권 등기가 되어 있다는 점이 특이합니다. 내부 계단으로 연결된 202호와 함께 주거용으로 사용 중이며, 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 교통은 지하철 5호선 화곡역과 가까워 접근성이 좋은 편입니다.
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가격이 말해주는 것
감정가는 1억 5,900만원이지만, 최저입찰가는 2,667만원으로 84% 할인된 상태입니다. 인근 사무소나 주택 시세를 보면 이 가격은 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가인 2,800만원 전후로 예상되며, 이는 인근 실거래가 대비 큰 폭의 할인율입니다.
권리분석, 여기가 핵심
말소기준권리는 2020년 2월 3일과 4월 8일에 각각 압류된 상태입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 주택재개발 관련 제한사항이 기재된 점도 주의해야 합니다. 이로 인해 유치권이나 법정지상권이 발생할 가능성은 적지만, 주거용으로 사용 중인 사무소라는 점에서 명도 과정이 복잡할 수 있습니다.
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투자 관점에서 보면
솔직히 말하면 8회 유찰된 경매 물건은 리스크가 있다고 봐야 합니다. 이 물건의 가격 매력은 크지만, 주거용으로 사용 중인 사무소라는 점과 주택재개발 제한 사항이 걸립니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 정도로 추산되지만, 명도 리스크가 변수로 작용할 수 있습니다.
내가 입찰한다면
내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 상회하는 2,800만원 선이 적당하겠습니다. 취등록세는 약 128만원으로 예상되며, 총 투자금은 3,000만원 내외로 준비해야 합니다. 다만, 명도와 사용 용도 변경 가능성 등을 충분히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 좋겠습니다.
