얼마 전 경매 물건 보러 갔다가 세입자분과 대화를 나눴는데, 전세대출이자가 너무 올라서 계약을 연장해야 할지 월세로 옮겨야 할지 모르겠다고 하더군요. 예전에는 전세가 월세보다 무조건 유리하다는 말이 꽤 통했습니다. 그런데 요즘은 그렇게 단순하게 보면 안 됩니다. 대출금액, 금리, 보증보험료, 이사비, 중개보수까지 같이 놓고 봐야 진짜 부담이 보입니다.
저는 경매 현장에서 세입자 보증금을 많이 봅니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인인지, 확정일자는 언제 받았는지, 배당은 얼마나 받을 수 있는지 따지다 보면 전세라는 제도가 얼마나 큰돈이 걸린 거래인지 실감합니다. 전세대출이자는 단순히 은행에 내는 돈이 아니라, 내 보증금을 어떤 구조에 맡기는지까지 같이 봐야 하는 비용입니다.
전세대출이자, 월 납입액부터 냉정하게 봐야 합니다
예를 들어 전세보증금 3억 원짜리 집에 들어가면서 2억 원을 대출받는다고 해보겠습니다. 금리가 연 4%라면 1년 이자는 800만 원입니다. 월로 나누면 약 66만 7천 원이죠. 금리가 4.5%면 연 900만 원, 월 75만 원입니다. 숫자로 보면 꽤 묵직합니다.
여기서 초보가 자주 놓치는 게 있습니다. 전세대출은 원금을 매달 갚지 않는 구조가 많아서 월 부담이 작아 보입니다. 하지만 만기 때 원금 2억 원은 그대로 남아 있습니다. 전세가격이 떨어지거나 집주인 사정이 나빠지면, 그때부터는 이자 문제가 아니라 보증금 회수 문제가 됩니다.
은행 창구에서는 대출 가능 금액을 알려줍니다. 그런데 대출이 가능하다는 말과 그 집이 안전하다는 말은 전혀 다릅니다. 저는 이 차이를 모르면 전세도 투자만큼 위험해질 수 있다고 봅니다.
월세와 비교할 때 빠지면 안 되는 비용들
전세대출이자를 월세와 비교할 때는 단순히 월 이자만 보면 부족합니다. 실제로는 몇 가지 비용이 같이 붙습니다.
- 전세대출 이자
- 보증보험료 또는 보증료
- 중개보수
- 이사비
- 전세 만기 때 보증금 반환 지연 리스크
- 전입신고, 확정일자, 대항력 유지 부담
예를 들어 월 이자가 70만 원이고 보증료와 기타 비용을 월평균으로 나눴을 때 5만 원 정도가 더 붙는다면 실제 주거비는 75만 원에 가깝습니다. 같은 지역의 월세가 보증금 5천만 원에 월 80만 원이라면 전세가 조금 유리해 보일 수 있습니다. 그런데 전세보증금이 주변 시세보다 높고, 집주인 등기부에 근저당이 많다면 이야기가 달라집니다.
저라면 월 5만 원, 10만 원 차이 때문에 위험한 전세를 고르지는 않습니다. 경매로 넘어간 집을 많이 보다 보면 압니다. 사고는 대부분 “설마”에서 시작됩니다. 등기부가 복잡한 집, 시세보다 전세가가 높은 집, 집주인이 갭투자로 여러 채를 돌리는 집은 초보에게 좋은 선택지가 아닙니다.
전세대출이자보다 먼저 볼 것은 집의 안전성입니다
전세대출 상담을 받기 전에 최소한 세 가지는 직접 확인해야 합니다. 등기부등본, 전입세대 열람 가능 여부, 주변 실거래와 전세 시세입니다. 이 세 가지를 보지 않고 금리만 비교하는 건 순서가 바뀐 겁니다.
등기부등본에서는 근저당권 금액을 봐야 합니다. 집값이 4억 원인데 선순위 근저당이 2억 5천만 원, 내 전세보증금이 2억 원이면 겉으로는 들어갈 수 있어 보여도 위험합니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 항상 시세대로 나오지 않습니다. 특히 빌라, 오피스텔, 외곽 아파트는 낙찰가율이 흔들릴 때가 많습니다.
전입신고와 확정일자도 중요합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 세입자를 지키는 기본 장치입니다. 하지만 기본 장치가 있다고 해서 모든 돈을 무조건 돌려받는 건 아닙니다. 선순위 권리가 많거나, 보증금이 시세 대비 과하면 배당에서 밀릴 수 있습니다.
전세보증금 반환보증도 확인해야 합니다. 주택도시보증공사나 SGI서울보증 같은 기관의 보증 가입 가능 여부를 보는 게 좋습니다. 가입이 안 되는 집이라면 왜 안 되는지 따져봐야 합니다. 저는 초보라면 보증 가입이 어려운 집은 일단 한 발 물러서서 보는 쪽을 권합니다.
금리 0.3% 차이보다 큰 차이는 대출 구조에서 납니다
전세대출이자는 금리만 낮으면 끝이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 고정금리인지 변동금리인지, 만기 연장이 가능한지, 중도상환수수료가 있는지, 보증기관이 어디인지에 따라 체감 부담이 달라집니다.
2억 원 대출에서 금리 0.3% 차이는 연 60만 원, 월 5만 원 정도입니다. 물론 작은 돈은 아닙니다. 그런데 만기 연장이 안 되거나 이사 시점에 대출 승계가 꼬이면 그 몇 배의 스트레스를 겪습니다. 특히 소득 변동이 있거나 신용대출이 이미 있는 분들은 전세대출 연장 조건을 가볍게 보면 안 됩니다.
청년, 신혼부부, 중소기업 취업자 등 정책성 전세대출은 일반 은행 전세대출보다 이자 부담이 낮을 수 있습니다. 다만 소득 요건, 보증금 한도, 주택 면적, 세대주 조건 같은 제한이 붙습니다. 한국주택금융공사, 주택도시기금, 은행 상담에서 조건을 같이 확인해야 합니다. 여기서 중요한 건 “내가 받을 수 있나”보다 “내가 계약하려는 집에 적용되나”입니다.
제가 세입자라면 이렇게 계산합니다
저라면 먼저 종이에 숫자를 적습니다. 보증금, 대출금, 금리, 월 이자, 보증료, 중개보수, 이사비를 전부 씁니다. 그리고 같은 동네 월세 매물과 비교합니다. 머릿속으로 계산하면 대부분 자기한테 유리한 쪽으로 해석하게 됩니다.
예를 들어 전세대출 1억 8천만 원에 금리 4.2%라면 월 이자는 약 63만 원입니다. 보증료와 기타 비용을 월평균 4만 원으로 보면 총 67만 원 정도입니다. 그런데 비슷한 집 월세가 보증금 3천만 원에 월 75만 원이라면 전세가 유리해 보입니다. 단, 전세보증금이 시세보다 높지 않고 권리관계가 깨끗하다는 조건이 붙습니다.
반대로 월 이자가 80만 원 가까이 나오고, 보증금도 높은데, 집주인 근저당까지 크다면 저는 월세를 택할 수도 있습니다. 월세가 아깝다는 생각은 누구나 합니다. 하지만 보증금 수천만 원, 수억 원이 묶이는 불안까지 비용으로 보면 판단이 달라집니다.
전세대출이자를 아끼는 방법은 금리 비교만이 아닙니다. 애초에 보증금이 과한 집을 피하고, 대출 규모를 줄이고, 만기 때 빠져나오기 쉬운 집을 고르는 것도 이자를 줄이는 것만큼 중요합니다. 경매장에서는 안전마진 없는 선택이 결국 비싸게 돌아오는 장면을 자주 봅니다. 전세도 똑같습니다. 싸 보이는 조건보다, 나중에 조용히 빠져나올 수 있는 집이 더 좋은 집일 때가 많습니다.
