검진센터에서 일하다 보면 혈압이나 혈당 수치를 보시고 ‘이 정도면 괜찮겠죠’라고 넘기려는 분들을 자주 만났습니다. 그런데 숫자 하나만 보고 괜찮다, 아니다를 말하기 어렵듯이 농지도 마찬가지입니다. 지목이 전인지 답인지보다 실제로 누가 경작하는지, 왜 취득했는지, 임대를 어떻게 했는지가 같이 봐야 할 기준입니다.
저는 법률 판단을 대신하지 않습니다. 다만 법제처 국가법령정보센터 조문 기준으로, 2026년 농지법 개정에서 농지 소유자가 꼭 봐야 할 날짜와 위험 신호를 차분히 짚어드리겠습니다. 2026년 9월 18일 현재 조문에는 타법개정도 반영되어 있지만, 생활에 크게 와닿는 변화는 2026년 6월 16일 공포된 일부개정법률 제21798호입니다.
시행일이 하나가 아닙니다
이번 개정은 ‘2026년에 바뀐다’고만 알고 있으면 헷갈립니다. 병원 검사도 공복 혈당, 당화혈색소, 콜레스테롤 기준이 다르듯이 농지법도 조항마다 적용 시점이 나뉩니다.
- 2026년 6월 16일: 농지 실태조사, 농지조사원, 비밀 유지 의무 관련 조항 일부가 바로 시행됐습니다.
- 2026년 8월 28일: 처분명령 의무화, 특수관계인에게 넘기는 제한, 한국농어촌공사 매수청구 관련 변화가 본격 시행됐습니다.
- 2026년 12월 17일: 농업진흥구역 내 농촌 주민 생활시설, 영농형 태양광, 농산어촌 체험시설 관련 조항이 시행됩니다.
- 2028년 6월 17일: 상속 농지와 이농 농지의 임대 방식 관련 변화가 시행됩니다.
그래서 지금 바로 적용되는 내용과 앞으로 적용될 내용을 나눠 봐야 합니다. 특히 상속받은 농지를 가진 분들은 ‘당장 다 처분해야 하나’ 하고 놀라실 수 있는데, 2028년 6월 17일 전에 이미 종전 규정에 따라 소유하던 농지에는 경과조치가 있습니다. 이런 부분은 본인 취득일과 임대 방식이 중요합니다.
처분명령은 더 엄격해졌습니다
가장 눈에 띄는 변화는 처분명령 문구입니다. 예전에는 시장·군수·구청장이 처분을 명할 수 있다는 식의 재량 표현이었는데, 2026년 8월 28일부터는 요건에 해당하면 6개월 이내 처분을 명하여야 하는 구조로 바뀌었습니다. 말의 온도가 꽤 달라진 겁니다.
대상이 되는 경우는 거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 받은 경우, 1년 안에 처분해야 하는 농지를 처분하지 않은 경우, 농업법인이 부동산업을 한 것으로 인정되는 경우, 토지거래허가구역 안 농지를 실제 농업경영에 쓰지 않는 경우 등이 있습니다.
여기서 많이 놓치는 게 ‘가족에게 넘기면 되지 않나’ 하는 부분입니다. 개정법은 처분 대상 농지를 넘길 수 없는 사람의 범위를 더 분명히 했습니다. 사유 발생 당시 같은 세대였던 사람, 배우자, 직계 존속·비속, 소유자가 대표자인 법인이나 단체, 법인의 특수관계인에게 넘기는 방식은 처분으로 인정받기 어렵습니다.
처분명령을 받고도 지정기간을 넘기면 이행강제금으로 이어질 수 있습니다. 조문상 감정가격 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 25%가 기준으로 등장합니다. 금액이 작지 않기 때문에 ‘몇 년 묵혀두면 되겠지’ 하고 넘길 사안은 아닙니다.
농지 실태조사는 더 촘촘해집니다
이번 개정은 처분만 세게 하는 방향이 아닙니다. 실제 이용 상태를 확인하는 장치도 같이 강화됐습니다. 농지조사원의 법적 근거가 생겼고, 조사 결과를 농지대장에 반영하도록 했습니다.
농지조사원은 조사기간 동안 필요한 경우 채용될 수 있고, 직무상 알게 된 비밀을 누설하거나 다른 목적으로 이용하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 대상이 됩니다. 현장에서 조사 업무를 하려면 정보 보호가 같이 따라가야 한다는 뜻입니다.
그렇다고 조사원이 아무 곳이나 마음대로 들어간다는 의미는 아닙니다. 토지 외 장소 출입에는 소속 공무원 동행 조건이 붙습니다. 농지 소유자 입장에서는 ‘왜 왔느냐’고만 다툴 것이 아니라, 실제 경작 여부, 임대차계약, 농지대장 변경신청 여부를 먼저 맞춰보는 편이 좋습니다.
상속 농지는 2028년을 따로 봐야 합니다
상속 농지는 상담 현장에서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 부모님 농지를 물려받았는데 도시에 살고 있고, 직접 농사짓기는 어렵고, 동네 분이 짓고 있는 경우가 많습니다. 법은 이런 농지가 실경작자에게 가도록 유도하는 방향으로 움직이고 있습니다.
2028년 6월 17일부터 시행되는 조항은 상속으로 취득한 농지를 직접 농업경영에 쓰지 않는 경우, 한국농어촌공사나 대통령령으로 정하는 자에게 위탁해 임대하거나 무상사용하게 하는 방향을 담고 있습니다. 이농자가 소유한 농지도 비슷한 흐름입니다.
다만 이미 가진 농지까지 모두 같은 날 새 기준으로 밀어붙이는 구조는 아닙니다. 개정규정 시행 전에 종전 규정에 따라 소유하던 상속·이농 농지에는 종전 규정 적용 경과조치가 있습니다. 여기서 취득일, 상속일, 기존 임대차 관계가 중요해집니다.
태양광과 체험시설은 허가 기준을 봐야 합니다
2026년 12월 17일부터는 농지의 타용도 일시사용허가 대상에 영농형 태양광 발전설비와 일정 요건의 농산어촌 체험시설이 추가됩니다. 이름만 보면 완화처럼 들리지만, 농지를 다른 용도로 영구 전환해도 된다는 뜻은 아닙니다.
타용도 일시사용은 일정 기간 사용한 뒤 농지로 복구한다는 조건이 붙습니다. 영농형 태양광도 농업진흥지역 밖의 농지 등 별도 요건을 봐야 하고, 체험시설도 건축허가나 건축신고 대상시설이 아닌 경우 등 세부 조건이 있습니다. 계약서 먼저 쓰고 나중에 허가를 맞추려 하면 순서가 꼬입니다.
농업진흥구역에서는 농업인뿐 아니라 농촌 주민의 공동생활에 필요한 편의시설과 이용시설 문구가 들어갑니다. 마을회관, 어린이놀이터 같은 생활 여건 개선 시설을 볼 때 영향을 줄 수 있습니다. 그래도 농업진흥구역은 기본적으로 농업 생산과 농지 보전을 우선하는 구역이니, 시설 이름만 보고 가능 여부를 단정하면 위험합니다.
이럴 땐 바로 확인하셔야 합니다
농지법은 건강검진 수치처럼 ‘경계선’이 있습니다. 아직 괜찮아 보여도 어느 선을 넘으면 처분명령, 이행강제금, 임대차 위반 문제가 이어질 수 있습니다.
- 농지를 샀지만 직접 경작하지 않고 있는 경우
- 주말·체험영농 목적으로 취득했는데 실제 이용이 거의 없는 경우
- 상속 농지를 가족끼리 구두로 맡겨두고 계약서가 없는 경우
- 농지대장에 임대차 정보가 맞게 반영됐는지 모르는 경우
- 태양광, 체험시설, 창고, 주차장 설치를 먼저 계약하려는 경우
- 처분의무 통지나 처분명령 관련 우편을 받은 경우
농지는 ‘내 땅인데 내가 알아서’라는 생각으로 접근하면 뒤늦게 곤란해질 수 있습니다. 환자분들에게도 늘 말씀드리지만, 위험 신호는 겁내라는 뜻이 아니라 빨리 확인하라는 뜻입니다. 농지 취득일, 현재 이용 상태, 임대차계약서, 농지대장 내용을 챙겨서 관할 시·군·구 농지 담당 부서나 한국농어촌공사, 필요하면 법률 전문가에게 먼저 확인하는 쪽이 훨씬 안전합니다.
