얼마 전 지방 법원 경매장에서 호텔매매 물건 하나를 끝까지 따라가 본 적이 있습니다. 감정가는 42억, 두 번 유찰돼 최저가는 29억대까지 내려왔고, 사진만 보면 로비도 멀쩡하고 객실도 그럴듯했습니다. 그런데 현장에 가보니 숫자보다 먼저 들어온 건 냄새였습니다. 복도 카펫에 밴 습기, 객실 창틀 곰팡이, 지하 기계실의 물 자국. 이런 건 감정평가서 사진 몇 장으로는 잘 안 보입니다.
호텔매매는 겉으로 보면 부동산 투자처럼 보이지만, 실제로는 부동산과 사업체를 같이 사는 일에 가깝습니다. 땅과 건물만 보는 투자자가 들어오면 여기서 많이 다칩니다. 객실 40개짜리 건물을 싸게 낙찰받았다고 끝나는 게 아니라, 그 객실을 매일 팔 수 있는지, 직원은 계속 구할 수 있는지, 소방·위생·시설 보수 비용이 얼마인지까지 같이 봐야 합니다.
호텔매매에서 제일 위험한 말, 매출 잘 나옵니다
현장에서 매도인이나 중개업자가 가장 자주 하는 말이 있습니다. 월매출이 꾸준하다는 말입니다. 솔직히 이 말만 믿고 들어가면 위험합니다. 제가 봤던 한 숙박시설은 월평균 매출 7천만 원이라고 들었습니다. 그런데 통장 입금 내역, 카드 매출, 숙박 예약 플랫폼 정산 내역을 맞춰보니 실제 확인 가능한 금액은 4천만 원대였습니다. 나머지는 현금 매출이라고 설명했는데, 투자자는 확인 안 되는 돈을 담보로 입찰가를 올리면 안 됩니다.
호텔매매를 볼 때 저는 매출보다 비용을 먼저 봅니다. 객실 청소 인건비, 야간 프런트 인력, 세탁비, 전기·가스·수도요금, 예약 플랫폼 수수료, 소모품비, 소방 점검, 엘리베이터 유지비가 계속 나갑니다. 특히 노후 호텔은 객실 하나 고치는 데 200만 원으로 끝나지 않는 경우가 많습니다. 욕실 방수, 배관, 냉난방기, 침구와 가구까지 손대면 500만 원, 700만 원도 금방입니다.
- 월매출은 카드·계좌·플랫폼 정산 내역으로 확인
- 객실 가동률은 평일과 주말을 따로 계산
- 리모델링 비용은 객실당 금액으로 쪼개서 산정
- 직원 숙소, 세탁실, 보일러실 같은 숨은 공간 확인
- 부가세, 취득세, 대출이자까지 포함해 수익률 계산
경매로 나온 호텔은 싸서 나온 게 아닐 때가 많습니다
초보 투자자는 유찰된 호텔을 보면 싸졌다고 느낍니다. 근데 법원 경매장에서 오래 있다 보면 생각이 달라집니다. 유찰은 할인 표시가 아니라 시장이 한 번 이상 고개를 저었다는 신호일 때가 많습니다. 권리가 복잡하거나, 명도가 어렵거나, 운영이 망가졌거나, 건물 상태가 생각보다 나쁠 수 있습니다.
호텔매매 경매 물건에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 따로 보지 말고 겹쳐서 봐야 합니다. 등기부상 근저당과 가압류만 보고 권리분석이 끝났다고 생각하면 곤란합니다. 실제 점유자가 누구인지, 객실 일부를 장기 임차인이 쓰는지, 임대차 신고와 현장 점유가 맞는지 확인해야 합니다. 숙박시설은 방이 많아서 점유 관계가 지저분하게 섞이는 경우가 있습니다.
제가 현장에서 꼭 보는 부분
호텔은 낮에 한 번 보고 끝내면 안 됩니다. 저는 가능하면 평일 낮, 금요일 밤, 일요일 오전을 나눠서 봅니다. 평일 낮에는 주변 상권과 유동인구가 보이고, 금요일 밤에는 실제 투숙 수요가 보입니다. 일요일 오전에는 퇴실 차량, 청소 동선, 직원 수가 대충 보입니다. 로비가 조용한데 주차장도 비어 있고, 객실 창문 불도 거의 없다면 매출표를 다시 의심해야 합니다.
주변 경쟁 숙박시설도 같이 봐야 합니다. 같은 상권 안에서 신축 비즈니스호텔이 6만 원대에 객실을 팔고 있는데, 20년 된 관광호텔이 7만 원을 받겠다는 계획은 종이에만 멋집니다. 반대로 산업단지, 병원, 터미널, 관광지 수요가 확실한 곳은 낡은 건물이라도 객실 회전이 나오는 경우가 있습니다. 호텔매매는 건물의 예쁨보다 수요의 반복성이 더 중요합니다.
대출은 아파트처럼 생각하면 바로 막힙니다
경락잔금대출도 호텔은 만만하지 않습니다. 아파트처럼 시세가 촘촘하고 환금성이 좋은 물건이 아니기 때문에 금융기관 심사가 훨씬 보수적입니다. 감정가가 높아도 실제 대출 가능 금액은 기대보다 낮을 수 있습니다. 특히 영업이 중단된 호텔, 불법 증축 의심이 있는 건물, 객실 컨디션이 크게 떨어진 물건은 잔금 계획을 빡빡하게 잡으면 낙찰 후에 진짜 피가 마릅니다.
저는 입찰 전에 최소 두 군데 이상 금융기관에 사전 상담을 넣습니다. 이때 그냥 호텔 하나 보려 한다고 말하면 답이 흐립니다. 사건번호, 감정평가서, 건축물대장, 등기사항, 사진, 예상 낙찰가, 자기자본 비율을 들고 가야 그나마 현실적인 답을 듣습니다. 대출이 60% 나올 것 같다는 말과 실제 승인 가능한 금액은 다릅니다. 이 차이 때문에 보증금 날리는 사람을 꽤 봤습니다.
- 잔금일 전까지 승인 가능한 금액을 보수적으로 잡기
- 운영 재개 전 3~6개월 버틸 현금 따로 확보
- 리모델링 공사비와 영업 공백 기간을 같이 계산
- 숙박업 영업 승계 가능 여부를 지자체 담당 부서에 확인
- 소방, 위생, 주차, 불법 용도변경 이슈를 현장에서 점검
호텔매매에서 초보가 피해야 할 물건
초보라면 수익률이 높아 보이는 물건보다 설명이 단순한 물건을 먼저 봐야 합니다. 권리관계가 깨끗하고, 점유자가 명확하고, 영업이 계속되고 있으며, 주변 거래 사례와 임대 수요를 확인할 수 있는 물건이 낫습니다. 반대로 소유자와 운영자가 다르고, 일부 객실은 장기 투숙객이 쓰고, 지하는 무단 용도변경처럼 보이고, 매출 자료는 말로만 설명하는 물건은 초보가 감당하기 어렵습니다.
특히 관광지 외곽의 대형 호텔은 조심해야 합니다. 코로나 시기 이후 손바뀜이 있었고, 운영사가 바뀌었고, 단체 관광객이 돌아오면 살아난다는 식의 설명을 듣는 경우가 있습니다. 그런데 단체 수요는 내가 통제할 수 없습니다. 객실 80개짜리 호텔을 싸게 사도 하루 10실밖에 못 팔면 전기요금과 인건비가 더 무섭습니다. 큰 건물은 싸게 사는 것보다 비어 있을 때 버티는 비용이 문제입니다.
제가 입찰가를 낮추는 방식
입찰가는 감정가에서 몇 퍼센트 할인됐는지가 아니라, 내가 떠안을 비용을 뺀 가격에서 시작해야 합니다. 예를 들어 예상 정상가치가 35억이라고 해도 리모델링 4억, 취득 관련 비용 1억, 운영 정상화 전 손실 1억, 예비비 1억이 필요하다면 이미 28억 이하에서 승부를 봐야 합니다. 여기에 명도나 인허가 리스크가 있으면 더 깎아야 합니다. 남들도 계산하는 숫자로 들어가면 남는 게 별로 없습니다.
대법원 법원경매정보, 온비드, 국토교통부 실거래가 공개시스템 같은 기본 자료는 같이 봐야 합니다. 다만 자료는 출발점일 뿐입니다. 호텔매매는 결국 현장에서 답이 갈립니다. 프런트 직원 표정, 객실 냄새, 보일러실 바닥, 주차장 회전, 주변 모텔 가격표가 더 솔직할 때가 많습니다.
제가 호텔매매를 보는 기준은 단순합니다. 싸게 보이는 물건보다 망해도 이유를 설명할 수 있는 물건을 봅니다. 돈을 벌 가능성보다 먼저, 돈을 잃는 경로가 몇 개인지 세어봅니다. 그 숫자가 머릿속에서 정리가 안 되면 저는 입찰표를 접습니다. 경매장에서 손이 근질거릴 때가 제일 위험하다는 걸, 비싼 수업료 내고 배웠습니다.
