전세사기 최소보장제, 11월 13일 시행

전세사기 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행된다. 전세사기 피해자가 경매나 공매 등을 거쳐 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 정부가 그 부족분을 지원하는 제도다. 신탁사기 등으로 피해를 본 임차인에게 경매나 공매가 끝나기 전 일정 금액을 먼저 지급하는 선지급 후정산 제도도 같은 날 도입된다.

국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 이러한 내용을 담은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 일부개정안이 의결됐다고 밝혔다. 개정안에는 최소지원금과 선지급금의 계산 기준부터 신청, 지급, 이의신청, 반납과 정산에 이르는 구체적인 절차가 담겼다.

보증금 3분의 1까지 부족분 지원

최소보장제의 핵심은 피해자가 실제로 회복한 금액과 임차보증금의 3분의 1 사이에 생긴 차액을 지원하는 것이다. 경매나 공매가 끝난 뒤 피해회복금액이 보증금의 3분의 1보다 적을 때 최소지원금 지급 대상이 될 수 있다.

다만 보증금의 3분의 1을 피해자에게 일률적으로 새로 지급하는 방식은 아니다. 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 금액과 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액 등을 모두 반영한 뒤 부족한 금액만 계산해 지급한다.

예를 들어 임차보증금이 1억 5000만 원이라면 최소보장금은 그 3분의 1인 5000만 원이다. 피해자가 경매 배당금으로 2000만 원을 받고 경매차익으로 1000만 원을 확보해 모두 3000만 원을 회복했다면, 최소보장금까지 부족한 2000만 원을 추가로 지원받을 수 있다. 이 경우 기존 회복액과 지원금을 합친 금액은 5000만 원이 된다.

신탁사기 피해자는 먼저 지급 후 정산

신탁사기 등 무권계약으로 피해를 본 임차인에게는 경매나 공매가 종료되기 전에 선지급금을 지급하는 제도가 적용된다. 피해주택 처분을 모두 마칠 때까지 기다리지 않고 일정 금액을 먼저 받을 수 있도록 한 방식이다.

선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권을 통해 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 지급된 임대료 지원액 등을 빼서 정한다. 이후 경매나 공매 등을 통해 추가로 회수한 금액이 생기면 이를 반영해 다시 정산한다.

신청할 수 있는 시점

최소지원금과 선지급금은 신청할 수 있는 시점이 서로 다르다. 최소지원금은 경매나 공매 또는 피해주택 처분이 일정 단계까지 마무리된 뒤 신청한다. 선지급금은 피해주택 매입이나 처분이 완료되기 전에 신청해야 한다.

• 최소지원금 피해자가 피해주택 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 완료된 뒤 신청할 수 있다.
• 최소지원금 피해주택 매입을 요청하지 않은 경우에는 해당 주택의 처분 절차가 완료된 뒤 신청할 수 있다.
• 선지급금 피해주택의 한국토지주택공사 매입이 완료되기 전이나 피해주택 처분이 끝나기 전까지 신청할 수 있다.

최소지원금과 선지급금의 지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사가 맡는다. 신청인은 피해자 결정문과 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서 등을 제출해야 한다. 배당표 또는 배분계산서와 임대보증금반환채권 변제 관련 서류도 지급액을 판단하는 자료에 포함된다.

지급 결정은 신청일부터 90일 이내

한국토지주택공사는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 지급금액을 결정해 신청인에게 통지한다. 필요한 경우에는 30일의 범위에서 처리 기간을 한 차례 연장할 수 있다.

지급하지 않기로 한 결정이나 산정된 지급금액에 이의가 있다면 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 신청과 지급뿐 아니라 결정에 이의를 제기할 수 있는 기간까지 시행령에 구체적으로 규정됐다.

1. 신청 시기 확인
2. 피해자 결정문과 계약 및 등기 관련 서류 제출
3. 한국토지주택공사의 지급 여부와 지급금액 심사
4. 신청일부터 90일 이내 결과 통지
5. 결정에 이의가 있으면 통지일부터 30일 이내 이의신청

추가 회수액이 생기면 신고하고 반납

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 임차보증금을 추가로 회수해 반납 사유가 생겼다면 해당 사실을 신고하고 정해진 금액을 반납해야 한다. 특히 선지급금은 경매나 공매가 끝나기 전에 먼저 지급되는 만큼, 이후 회수된 금액을 반영하는 정산 절차가 뒤따른다.

반납해야 할 금액을 정해진 기간 안에 돌려주지 않는 경우 등에는 위반 횟수에 따라 과태료가 부과될 수 있다. 과태료 상한은 3000만 원으로 정해졌다.

피해주택 매입 절차도 보완

개정안에는 전세사기 피해주택의 원활한 매입을 위한 내용도 포함됐다. 공공주택사업자가 경매나 공매로 피해주택을 사들이면서 해당 주택에 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무를 인수하는 경우, 그 비용을 주택 취득에 들어가는 비용으로 인정한다.

전세사기 피해자 등이 설립한 협동조합이 발행주식 총수의 50% 이상을 소유한 부동산투자회사에 대해서는 지방정부가 행정적 또는 재정적 지원을 할 수 있도록 기준도 구체화했다.

피해 지원에 필요한 경우 국토교통부 장관이 임대인의 채무와 연체 현황 등에 관한 자료를 신용정보집중기관의 장에게 요청하는 절차도 마련됐다.

시행일과 핵심 내용

이번 제도는 2026년 11월 13일부터 시행된다. 경매나 공매 등을 거친 최종 회복액이 임차보증금의 3분의 1에 미달하면 부족분을 산정해 지원하고, 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 처분 절차가 끝나기 전 선지급한 뒤 추가 회수액을 반영해 정산한다.

지급액은 피해자가 이미 회복했거나 지원받은 금액을 제외한 뒤 결정된다. 신청과 지급, 이의신청, 반납 및 정산 업무는 한국토지주택공사가 담당하며, 신청인은 자신의 피해주택 처리 단계와 제출서류를 기준으로 최소지원금 또는 선지급금 신청 절차를 밟게 된다.