처음엔 저도 무료경매사이트부터 켰습니다
얼마 전 초보 투자자 한 분이 상담을 오셨는데, 노트북 화면에 무료경매사이트 물건을 20개쯤 띄워놓고 계시더군요. 감정가 3억짜리가 2억 초반까지 떨어졌고, 사진도 멀쩡하고, 위치도 지하철역에서 가까웠습니다. 겉으로 보면 꽤 좋아 보였습니다. 그런데 등기부를 다시 보니 선순위 임차인 가능성이 걸렸고, 매각물건명세서 문구도 애매했습니다. 그분은 사이트에 나온 예상 수익률만 보고 이미 마음이 반쯤 가 있었습니다.
저도 처음 경매 배울 때 그랬습니다. 무료로 물건 검색이 되고, 사진도 나오고, 감정가와 최저가가 보이니 다 된 것 같거든요. 그런데 법원 입찰장에 몇 번만 가보면 압니다. 무료 정보가 나쁘다는 뜻이 아닙니다. 다만 무료 정보는 출발선이지, 낙찰가를 써도 되는 근거는 아닙니다.
무료경매사이트를 잘 쓰면 물건을 넓게 훑는 데는 충분히 쓸 만합니다. 특히 지역, 용도, 최저가, 유찰 횟수, 입찰기일 정도를 빠르게 보는 데는 꽤 편합니다. 문제는 그 다음입니다. 권리관계, 점유자, 체납관리비, 대항력 있는 임차인, 현황과 공부상 차이 같은 부분은 클릭 몇 번으로 끝낼 수 없습니다.
무료경매사이트에서 먼저 봐야 할 것
초보분들이 무료경매사이트를 켜면 보통 최저가부터 봅니다. 5억 감정가가 3억 2천까지 내려왔네, 2회 유찰됐네, 이런 숫자에 눈이 갑니다. 그런데 저는 순서를 조금 다르게 봅니다. 먼저 입찰기일이 얼마나 남았는지 보고, 그다음 물건 종류와 점유 상태를 봅니다. 시간이 3일밖에 안 남은 물건이면 초보자에게는 거의 늦은 물건입니다. 현장도 못 가고, 시세도 대충 보고, 대출 상담도 못 받으면 입찰가는 감으로 쓰게 됩니다.
무료 사이트에서 최소한 확인할 항목은 몇 가지가 있습니다.
- 사건번호와 관할 법원
- 매각기일과 최저매각가격
- 감정가 대비 유찰 횟수
- 임차인 표시 여부
- 대지권, 토지별도등기, 위반건축물 같은 특이 문구
- 사진상 점유 흔적과 실제 사용 상태
여기서 특이 문구가 하나라도 보이면 속도를 늦춰야 합니다. 예를 들어 아파트인데 토지별도등기가 보인다거나, 다세대인데 대지권 미등기라는 말이 붙어 있으면 초보자가 쉽게 넘길 물건이 아닙니다. 상가 물건에서 임차인이 여러 명으로 보이거나, 공장 물건에서 기계기구 포함 여부가 애매하면 더 조심해야 합니다.
제가 예전에 본 물건 중에 감정가 1억 8천짜리 빌라가 1억 1천까지 내려온 게 있었습니다. 무료 사이트 사진만 보면 내부도 깔끔했고, 주변 실거래도 나쁘지 않았습니다. 그런데 현장에 가보니 계단에 우편물이 몇 달 치 쌓여 있었고, 옆집 아주머니가 “사람은 사는데 문을 잘 안 연다”고 하더군요. 나중에 서류를 다시 보니 임차인 배당요구 여부와 점유 관계가 딱 떨어지지 않았습니다. 그런 물건은 싸다고 들어가는 게 아니라, 왜 싼지 먼저 캐야 합니다.
무료 정보와 유료 정보의 차이
무료경매사이트와 유료 사이트의 차이는 단순히 보기 좋고 나쁘고가 아닙니다. 유료 사이트는 보통 등기 변동, 임차인 분석, 인근 낙찰 사례, 통계, 지도 기반 비교 기능이 더 촘촘합니다. 그렇다고 유료 사이트가 있으면 실패하지 않는다는 말은 아닙니다. 돈 내고 보는 정보도 결국 사람이 해석해야 합니다.
무료 사이트는 물건을 찾는 데 좋고, 법원 경매정보는 원자료 확인에 가깝습니다. 대법원 법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하는 습관은 꼭 들이는 게 좋습니다. 무료경매사이트에서 본 내용과 법원 자료가 다르게 느껴지면 법원 자료를 기준으로 다시 봐야 합니다.
제가 쓰는 방식은 이렇습니다. 무료경매사이트에서 후보를 30개 정도 넓게 뽑습니다. 그중 입지와 가격이 맞는 물건을 10개로 줄입니다. 법원 자료를 보고 위험한 문구가 있는 물건을 빼면 보통 3~5개 남습니다. 그 다음 현장에 갑니다. 현장까지 다녀오면 실제 입찰 가능한 물건은 1~2개일 때가 많습니다. 처음부터 끝까지 화면 안에서만 끝나는 물건은 거의 없습니다.
초보가 무료경매사이트에서 자주 빠지는 함정
첫 번째 함정은 감정가를 시세처럼 믿는 겁니다. 감정평가는 특정 시점 기준입니다. 시장이 내려가면 감정가가 실제 매도 가능 가격보다 높을 수 있습니다. 특히 2022년 이후 금리 부담이 커졌던 시기에는 감정가보다 낮게 낙찰받아도 남는 게 별로 없는 물건이 꽤 있었습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 수리비를 넣으면 숫자가 확 달라집니다.
두 번째는 사진을 믿는 겁니다. 사진은 감정 당시 모습입니다. 몇 달 지나면 집 상태가 달라질 수 있습니다. 누수 흔적, 곰팡이, 베란다 샷시, 보일러 상태는 사진보다 현장에서 보는 게 훨씬 정확합니다. 빌라나 다세대는 특히 주차, 골목 폭, 계단 냄새, 우편함 상태가 중요합니다. 이런 건 사이트 화면에 잘 안 나옵니다.
세 번째는 임차인을 너무 쉽게 보는 겁니다. “배당요구 했으니 괜찮겠지”라고 생각하는 분들이 있는데, 실제 명도는 별개입니다. 대항력, 우선변제권, 배당 가능성, 보증금 규모를 따져야 하고, 낙찰 후 협의 비용도 생각해야 합니다. 저는 명도 비용을 아예 200만 원, 300만 원 정도 보수적으로 넣고 계산하는 편입니다. 상가나 공장은 그보다 더 크게 잡습니다.
네 번째는 낙찰가율만 보는 겁니다. 같은 지역 아파트라도 동, 층, 향, 수리 상태에 따라 가격 차이가 납니다. 무료경매사이트에서 비슷한 물건 낙찰가를 봤다고 그대로 따라 쓰면 위험합니다. 실거래가, 매물 호가, 전세가, 급매 여부를 같이 봐야 합니다. 부동산 중개업소에 전화할 때도 “이 단지 얼마예요?”보다 “지금 바로 팔려면 얼마에 내놔야 움직이나요?”라고 물어보는 게 더 현실적인 답을 듣습니다.
제가 실제로 쓰는 무료경매사이트 활용 순서
무료경매사이트를 버리라는 얘기가 아닙니다. 잘 쓰면 시간 절약이 됩니다. 다만 화면에서 보이는 정보에 순서를 붙여야 합니다.
- 1차로 지역과 물건 종류를 좁힙니다. 초보라면 거주지에서 1시간 안쪽, 아파트나 소형 주거용부터 보는 게 낫습니다.
- 2차로 입찰기일이 2주 이상 남은 물건을 고릅니다. 현장 조사와 대출 확인 시간을 확보해야 합니다.
- 3차로 법원 자료를 확인합니다. 매각물건명세서와 현황조사서는 건너뛰면 안 됩니다.
- 4차로 실제 시세를 봅니다. 실거래가, 현재 매물, 전세가, 주변 낙찰 사례를 나눠서 봅니다.
- 5차로 현장에 갑니다. 낮과 저녁 분위기가 다른 곳도 많습니다.
- 6차로 비용표를 만듭니다. 취득세, 등기비, 대출이자, 수리비, 명도비, 중개수수료까지 넣어야 숫자가 나옵니다.
이 과정을 거치면 신기하게도 처음 좋아 보였던 물건이 많이 탈락합니다. 아깝다고 느낄 필요 없습니다. 경매는 많이 낙찰받는 게임이 아닙니다. 이상한 물건을 안 받는 게 오래 살아남는 방법입니다.
무료경매사이트는 망원경 같은 도구입니다. 멀리 있는 물건을 빨리 찾게 해줍니다. 그런데 망원경으로 집 안 누수와 점유자 마음까지 볼 수는 없습니다. 그 부분은 서류, 전화, 현장, 계산기로 확인해야 합니다. 저는 초보자일수록 무료 사이트를 적극적으로 쓰되, 입찰 전날 밤에 혼자 확신하는 습관만큼은 버렸으면 합니다. 싸 보이는 물건보다 설명 가능한 물건이 낫고, 수익률이 큰 물건보다 손실 범위가 보이는 물건이 오래 갑니다.
