입찰장보다 전월세 상담에서 더 많이 듣는 말
얼마 전 지인이 전세 계약을 앞두고 등기부등본 사진을 보내왔습니다. 집은 깨끗하고, 역에서 가깝고, 보증금도 주변보다 2천만 원쯤 싸다더군요. 그런데 등기부를 보니 선순위 근저당이 2억 8천만 원, 임대인은 그 집 말고도 비슷한 빌라를 여러 채 가진 사람이었습니다. 저는 딱 한마디 했습니다. 싸면 이유부터 봐야 한다고요.
경매를 오래 하다 보면 전월세 사고가 남 얘기가 아닙니다. 법원 사건 기록을 넘기다 보면 세입자 이름이 줄줄이 나옵니다. 어떤 사람은 대항력은 있는데 확정일자가 늦고, 어떤 사람은 전입신고 하루 차이로 배당 순위가 밀립니다. 집을 잘못 고른 게 아니라, 계약 전 확인해야 할 몇 줄을 놓친 겁니다.
전월세는 월세냐 전세냐만 고르는 문제가 아닙니다. 내 보증금이 그 집에서 몇 번째 줄에 서 있는지 보는 일입니다. 초보 때는 이 감각이 잘 안 옵니다. 집이 마음에 들면 위험이 작아 보이고, 공인중개사가 괜찮다고 말하면 괜찮은 것처럼 들리거든요. 그런데 경매 법정에서는 말보다 순위가 셉니다.
전세가 싸게 나온 집에서 먼저 보는 것
전세가 주변 시세보다 유난히 싸면 저는 세 가지를 먼저 봅니다. 등기부, 전세가율, 임대인의 보유 형태입니다. 예를 들어 시세 3억짜리 빌라에 전세 2억 7천만 원이면 전세가율이 90%입니다. 여기에 선순위 근저당 5천만 원이 붙어 있으면 이미 숫자가 불편해집니다. 낙찰가가 시세대로 나온다는 보장도 없고, 경매에서는 빌라가 생각보다 낮게 떨어지는 경우가 흔합니다.
현장에서 본 사례 하나를 말해보면, 감정가 2억 6천만 원짜리 다세대가 있었습니다. 선순위 은행 근저당 1억 2천만 원, 후순위 전세보증금 1억 4천만 원. 세입자는 전입신고와 확정일자를 했지만 근저당보다 늦었습니다. 낙찰가는 1억 8천만 원대. 비용 빼고 은행이 먼저 가져가니 세입자에게 돌아갈 돈은 턱없이 부족했습니다. 집은 멀쩡했지만 순위가 멀쩡하지 않았던 겁니다.
등기부에서 갑구는 소유권 쪽, 을구는 근저당 같은 돈의 흔적을 봅니다. 압류, 가압류, 가처분, 신탁, 임차권등기 같은 단어가 보이면 대충 넘기면 안 됩니다. 특히 신탁등기는 초보가 가장 많이 헷갈립니다. 등기상 소유자가 신탁회사로 되어 있는데 실제 집주인처럼 말하는 사람이 따로 있다면 계약 구조부터 다시 확인해야 합니다.
- 주변 전세 시세보다 10% 이상 싸면 이유를 따져야 합니다.
- 선순위 근저당과 내 보증금을 합쳐 매매가에 가까우면 위험 신호입니다.
- 등기부 발급일이 오래된 자료만 보여주면 계약 당일 다시 확인해야 합니다.
- 임대인이 법인이라면 체납, 보유 물건, 신탁 여부를 더 촘촘히 봐야 합니다.
월세라고 안전하다는 착각
전세 사고 이야기가 워낙 커지다 보니, 월세는 상대적으로 안전하다고 생각하는 분들이 많습니다. 절반은 맞고 절반은 틀립니다. 월세는 보증금 규모가 작으니 큰 손실 가능성은 줄어듭니다. 하지만 보증금 3천만 원, 5천만 원도 누군가에게는 몇 년 모은 돈입니다. 게다가 상가나 오피스텔 월세는 권리금, 시설비까지 엮이면 이야기가 커집니다.
월세 계약에서도 대항력과 확정일자는 기본입니다. 전입신고를 늦게 하거나, 확정일자를 안 받아 놓으면 나중에 경매가 들어왔을 때 배당에서 불리해질 수 있습니다. 보증금이 소액임차인 범위에 들어가면 최우선변제를 기대할 수 있지만, 지역과 시점에 따라 기준이 다릅니다. 그래서 계약서 쓰기 전에 현재 기준을 주민센터나 법률구조공단 안내로 확인하는 게 낫습니다. 숫자는 바뀌는데 기억은 잘 안 바뀌거든요.
월세에서 제가 특히 보는 건 관리비입니다. 월세 60만 원이라더니 관리비 20만 원, 인터넷과 청소비 명목으로 5만 원이 더 붙는 집이 있습니다. 실제 주거비는 85만 원인데 광고에는 60만 원만 보입니다. 계약서에 관리비 항목이 흐릿하면 나중에 다툼이 생깁니다. 수도, 전기, 가스, 공용관리비, 주차비를 따로 적어두는 게 속 편합니다.
계약 당일에 놓치면 뒤늦게 후회하는 것들
계약 당일에는 분위기가 이상하게 빨라집니다. 좋은 집이라 다른 사람이 본다, 오늘 계약금 넣어야 잡힌다, 집주인이 바쁘다. 이런 말이 나오면 초보는 마음이 급해집니다. 그런데 계약은 빠르게 할수록 더 천천히 확인해야 합니다. 급한 건 보통 내 돈을 받는 쪽입니다.
저라면 계약 직전에 등기부를 다시 뽑습니다. 어제 깨끗했던 집도 오늘 근저당이 설정될 수 있습니다. 실제로 잔금일 아침에 을구가 바뀐 사례를 본 적도 있습니다. 많지는 않지만, 한 번 걸리면 손실이 큽니다. 계약금, 중도금, 잔금 날짜마다 등기 변동을 확인하는 습관이 필요합니다.
임대인 본인 확인도 가볍게 보면 안 됩니다. 신분증, 등기부상 소유자 이름, 계좌 명의가 맞아야 합니다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 확인해야 하고, 가능하면 임대인과 직접 통화해서 계약 조건을 확인합니다. 이 과정이 민망하다고 넘어가면 나중에 더 민망한 상황이 옵니다.
- 계약금은 등기부 확인 후 임대인 명의 계좌로 보내는 게 원칙입니다.
- 특약에는 잔금 전 추가 근저당 설정 금지 문구를 넣는 편이 낫습니다.
- 전입신고와 확정일자는 이사 당일 바로 처리해야 합니다.
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인해야 합니다.
전월세 계약서 특약, 길다고 좋은 게 아니다
특약은 길게 쓰는 것보다 돈의 흐름과 위험을 정확히 잡는 게 중요합니다. 예를 들어 전세 계약이라면 잔금 지급 전까지 현재 등기 상태를 유지하고, 추가 담보권이 설정되면 임차인은 계약을 해제할 수 있다는 식의 문구가 필요합니다. 말로만 괜찮다고 하는 것보다 계약서 한 줄이 낫습니다.
수리 문제도 자주 다툽니다. 입주 전 누수, 보일러, 창호, 곰팡이, 도어락, 옵션 가전 상태를 사진으로 남겨야 합니다. 특히 반지하나 오래된 빌라는 장마철에 문제가 드러납니다. 입주 당시에는 몰랐다고 해도 사진과 문자 기록이 있으면 협의가 훨씬 수월합니다.
또 하나, 묵시적 갱신과 계약갱신청구권을 헷갈리는 분들이 많습니다. 언제까지 통보해야 하는지, 증액 한도는 어떻게 적용되는지, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 어떤 자료를 요구할 수 있는지 정도는 알고 있어야 합니다. 다만 이 부분은 제도와 판례 흐름이 바뀔 수 있어, 다툼이 생기면 주민센터 상담이나 대한법률구조공단 같은 공적 상담 창구를 같이 이용하는 게 현실적입니다.
제가 초보라면 피할 전월세 물건
제가 처음 전월세를 구하는 입장이라면 욕심부터 줄일 겁니다. 신축, 역세권, 풀옵션, 저렴한 보증금이 한꺼번에 붙어 있으면 일단 의심합니다. 세상에 싸고 좋은 집은 가끔 있지만, 싸고 복잡한 집은 훨씬 자주 봤습니다.
특히 다가구주택은 조심해야 합니다. 등기부에는 집 전체의 근저당만 보이고, 다른 세입자의 보증금 규모는 바로 드러나지 않습니다. 선순위 임차인이 많으면 내 순위가 뒤로 밀립니다. 임대차 현황을 최대한 확인하고, 보증금 총액과 근저당을 합쳐 건물 가치와 비교해야 합니다. 이 계산이 안 되면 계약을 쉬는 게 낫습니다.
경매판에서 오래 구르며 느낀 건, 돈을 버는 기술보다 돈을 지키는 습관이 먼저라는 겁니다. 전월세도 같습니다. 예쁜 집을 고르는 눈보다 위험한 집을 거르는 눈이 더 중요합니다. 계약서 쓰는 날 설레는 마음이 드는 건 당연하지만, 그날만큼은 조금 차갑게 봐야 합니다. 내 보증금은 누가 대신 지켜주지 않습니다.
