얼마 전 지인이 전셋집을 보러 다니다가 복비가 생각보다 크게 나와서 깜짝 놀랐다고 하더라고요. 집값이나 보증금만 신경 쓰다가 중개보수는 잔금일 가까워져서야 체감하는 경우가 많습니다. 그런데 복비는 감으로 내는 돈이 아니라, 거래금액과 물건 종류에 따라 상한이 정해져 있습니다.
복비는 고정요금이 아니라 상한선이 있는 비용
복비의 정확한 이름은 부동산 중개보수입니다. 공인중개사가 집을 소개하고 계약을 연결한 대가로 받는 비용이죠. 여기서 중요한 점은 요율표에 적힌 숫자가 반드시 내야 하는 금액이 아니라 법정 상한이라는 겁니다.
예를 들어 주택 매매가 8억 원이면 상한요율은 0.4%입니다. 계산하면 320만 원이 상한입니다. 중개사가 320만 원을 넘겨 받을 수는 없지만, 그 안에서 실제 금액은 협의할 수 있습니다. 국토교통부와 지자체 안내에서도 중개보수는 상한요율 범위 안에서 정하는 구조로 안내하고 있습니다.
그래서 집을 보기 시작할 때부터 중개사에게 이 거래의 중개보수는 어느 정도로 보면 되는지 먼저 물어보는 편이 좋습니다. 잔금일에 처음 이야기하면 서로 민망해질 수 있거든요.
주택 매매와 전월세 복비 계산법
아파트, 빌라, 단독주택처럼 일반적인 주택은 매매와 임대차 요율이 다릅니다. 2026년 기준으로 많이 쓰이는 주택 중개보수 상한은 다음처럼 보면 됩니다.
주택 매매 상한요율
- 5천만 원 미만: 0.6%, 한도 25만 원
- 5천만 원 이상 2억 원 미만: 0.5%, 한도 80만 원
- 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
- 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
주택 전세와 월세 상한요율
- 5천만 원 미만: 0.5%, 한도 20만 원
- 5천만 원 이상 1억 원 미만: 0.4%, 한도 30만 원
- 1억 원 이상 6억 원 미만: 0.3%
- 6억 원 이상 12억 원 미만: 0.4%
- 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.5%
- 15억 원 이상: 0.6%
전세는 보증금이 곧 거래금액이라 계산이 단순합니다. 전세보증금 4억 원이면 4억 원에 0.3%를 곱해 120만 원이 상한입니다. 매수자와 매도자, 임대인과 임차인은 각자 중개보수를 부담하는 구조라서 양쪽이 나눠서 한 금액을 내는 게 아니라 각자 자기 쪽 보수를 따로 냅니다.
월세는 환산보증금부터 계산
월세 계약에서 헷갈리는 부분은 거래금액입니다. 월세는 보증금만 보고 계산하지 않고, 보증금에 월세를 일정 배수로 환산해 더합니다. 기본 공식은 보증금 더하기 월세 곱하기 100입니다.
예를 들어 보증금 1억 원, 월세 80만 원인 집이라면 거래금액은 1억 원 더하기 8천만 원, 즉 1억 8천만 원입니다. 주택 임대차 기준으로 1억 원 이상 6억 원 미만 구간에 들어가니 상한요율 0.3%를 적용합니다. 계산하면 54만 원입니다.
다만 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 100이 아니라 70을 곱하는 방식이 적용됩니다. 예를 들어 보증금 500만 원, 월세 35만 원이면 500만 원 더하기 3,500만 원으로 계산하면 4천만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 다시 월세에 70을 곱해 2,950만 원으로 보는 식입니다. 원룸이나 소형 월세에서 이 차이가 꽤 납니다.
오피스텔, 상가, 토지는 기준이 다를 수 있음
오피스텔은 주거용 요건을 갖췄는지에 따라 체감이 달라집니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실, 목욕시설 같은 요건을 갖춘 주거용 오피스텔은 별도 상한요율을 봅니다. 매매는 0.5% 이내, 임대차는 0.4% 이내입니다. 2026년 8월 시행규칙 문구가 손질되면서 주거용 오피스텔도 상한요율 이내에서 협의한다는 점이 더 분명해졌습니다.
상가, 토지, 공장처럼 주택이나 주거용 오피스텔이 아닌 물건은 보통 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 숫자만 보면 단순해 보이지만 금액이 커지면 차이가 커집니다. 5억 원짜리 상가라면 0.9% 상한은 450만 원입니다. 같은 5억 원이라도 주택 전세라면 0.3% 구간이어서 150만 원 상한이 될 수 있으니, 물건 종류 확인이 먼저입니다.
계약 전에 확인하면 덜 아까운 체크포인트
복비를 줄이고 싶다면 무조건 깎아달라는 말보다 계산 근거를 같이 확인하는 편이 훨씬 자연스럽습니다. 거래금액, 적용 구간, 상한요율, 부가가치세 포함 여부를 차례대로 보면 됩니다.
- 계약서 쓰기 전에 예상 중개보수를 문자나 메신저로 남겨두기
- 상한요율인지, 협의된 실제 요율인지 구분하기
- 부가세 10%가 별도인지 포함인지 확인하기
- 중개대상물이 주택인지 오피스텔인지 상가인지 확인하기
- 잔금일에 현금영수증이나 세금계산서 발급 가능 여부 확인하기
부가세도 은근히 자주 놓칩니다. 일반과세자인 중개업소라면 중개보수에 부가세가 붙을 수 있습니다. 예를 들어 복비가 100만 원으로 협의됐다면 부가세 별도일 때 실제 지급액은 110만 원이 됩니다. 그래서 처음부터 포함 금액인지 별도 금액인지 물어보는 게 깔끔합니다.
복비는 집을 구하는 과정에서 작아 보이다가도 마지막에 꽤 크게 느껴지는 비용입니다. 그래도 계산 구조만 알고 있으면 막연하게 불안해할 필요는 없습니다. 계약 전 한 번만 숫자를 맞춰두면 잔금일에 괜히 얼굴 붉힐 일이 줄어듭니다. 좋은 집을 고르는 일만큼이나, 비용을 또렷하게 알고 움직이는 것도 꽤 든든한 준비라고 생각합니다.
