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얼마 전 지인이 오래 갖고 있던 집을 팔까 말까 고민하면서 “양도세기본세율이 몇 퍼센트야?”라고 물어봤다. 솔직히 처음엔 저도 “6%부터 45%까지”라고 대답하면 끝인 줄 알았다. 그런데 막상 계산기를 두드려보니 세율표만 외워서는 거의 쓸모가 없었다. 어디에 세율을 곱하는지, 누진공제는 왜 빼는지, 보유기간이나 주택 수 때문에 기본세율이 아닌 경우는 없는지 순서가 더 중요했다.
양도세기본세율, 진짜로 곱하는 대상은 양도차익이 아니었다
양도세를 대충 생각하면 ‘판 가격에서 산 가격 뺀 금액에 세율을 곱하는 것’처럼 느껴진다. 그런데 실제 흐름은 조금 더 길다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고, 여기에 장기보유특별공제와 양도소득기본공제 등을 반영한 뒤 나온 과세표준에 세율을 곱한다.
예를 들어 5억 원에 산 집을 7억 원에 팔았고, 중개수수료·취득세 등 인정되는 필요경비가 2천만 원이라고 치면 단순 차익은 2억 원이지만 바로 여기에 세율을 곱하지 않는다. 필요경비를 빼면 1억 8천만 원이 되고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원까지 반영하면 과세표준은 더 줄어든다. 그래서 같은 2억 원 차익처럼 보여도 실제 세금은 사람마다 꽤 달라진다.
2026년 기준 기본세율표를 숫자로 보면
국세청 안내 기준으로 양도소득세 기본세율은 소득세 기본세율 구조와 같이 8단계 누진세율로 움직인다. 2026년 10월 기준으로 보면 과세표준 구간에 따라 6%부터 45%까지 올라간다.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하: 15%, 누진공제 126만 원
- 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하: 24%, 누진공제 576만 원
- 8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하: 35%, 누진공제 1,544만 원
- 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하: 38%, 누진공제 1,994만 원
- 3억 원 초과 5억 원 이하: 40%, 누진공제 2,594만 원
- 5억 원 초과 10억 원 이하: 42%, 누진공제 3,594만 원
- 10억 원 초과: 45%, 누진공제 6,594만 원
여기서 많이 헷갈리는 부분이 있다. 과세표준이 1억 원이면 전체 1억 원에 35%를 그냥 곱해서 끝내는 게 아니다. 실무에서는 1억 원에 35%를 곱한 뒤 누진공제 1,544만 원을 빼는 방식으로 빠르게 계산한다. 그러면 산출세액은 1,956만 원이 된다. 여기에 지방소득세가 별도로 붙는 점도 같이 봐야 한다.
직접 계산해보니 누진공제가 체감 차이를 만든다
과세표준이 5,000만 원인 경우를 생각해봤다. 이 구간은 15% 세율에 누진공제 126만 원을 적용한다. 계산식은 5,000만 원 곱하기 15%, 그리고 126만 원 차감이다. 산출세액은 624만 원이다.
이번엔 과세표준이 1억 원이라면 어떨까. 1억 원 곱하기 35%는 3,500만 원인데, 누진공제 1,544만 원을 빼서 1,956만 원이 된다. 세율만 보면 갑자기 15%에서 35%로 튀는 느낌이라 겁이 나지만, 누진공제 덕분에 구간이 바뀌는 순간 세금이 비정상적으로 확 뛰지는 않는다. 누진세율은 계단처럼 보이지만 계산은 생각보다 부드럽게 이어지는 구조다.
기본세율이라고 해서 언제나 기본은 아니었다
양도세기본세율을 검색하는 이유는 대부분 “내가 이 표를 적용받는지”가 궁금해서다. 그런데 이게 제일 조심할 부분이었다. 부동산 종류, 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 기본세율 대신 다른 세율이 붙을 수 있다.
특히 주택을 짧게 보유하고 파는 경우는 세율이 꽤 세다. 주택이나 조합원입주권은 1년 미만 보유 후 양도하면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 단일세율이 적용되는 경우가 있다. 분양권도 별도 규정이 있다. 그래서 “나는 기본세율 24% 정도겠지”라고 생각했다가 보유기간 때문에 전혀 다른 숫자를 만나기도 한다.
다주택자 중과도 신경 써야 한다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지였고, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과 적용 여부를 다시 확인해야 한다. 이 부분은 매도일 하루 차이로 부담이 달라질 수 있어서, 계약일보다 잔금일과 등기 이전 시점을 더 꼼꼼히 봐야 한다.
제가 계산할 때 보는 순서
막상 해보니 세율표부터 보는 것보다 순서를 고정해두는 편이 덜 헷갈렸다. 저는 먼저 양도 대상이 주택인지, 토지인지, 분양권인지부터 나눈다. 그다음 보유기간을 확인하고, 1세대 1주택 비과세 가능성이 있는지 본다. 비과세가 안 된다면 양도차익과 필요경비, 장기보유특별공제 가능성을 계산한다. 마지막에 과세표준이 나오면 그때 기본세율표를 꺼낸다.
- 먼저 자산 종류를 확인한다.
- 보유기간과 실제 양도일을 본다.
- 비과세나 감면 가능성을 체크한다.
- 양도차익에서 필요경비와 공제를 반영한다.
- 과세표준에 기본세율과 누진공제를 적용한다.
- 지방소득세까지 더해 실제 부담액을 본다.
개인적으로는 국세청 홈택스나 손택스의 양도소득세 모의계산을 한 번 돌려보는 게 가장 현실적이었다. 다만 입력값을 대충 넣으면 결과도 대충 나온다. 취득가액, 필요경비, 보유기간, 거주기간 같은 자료를 먼저 모아두면 계산 결과를 훨씬 덜 불안하게 볼 수 있다.
양도세기본세율은 표 자체만 보면 어렵지 않다. 그런데 실제 생활에서는 “내 과세표준이 얼마냐”와 “정말 기본세율 대상이 맞냐”가 훨씬 큰 문제였다. 그래서 저는 세율표를 외우기보다 계산 순서를 메모해두는 쪽이 더 낫다고 느꼈다. 세금은 숫자도 숫자지만, 작은 날짜 하나와 서류 하나가 생각보다 크게 움직이는 영역이었다.
