원주 반곡동 주택 경매, 3회 유찰 3.9억

3회 유찰 후 10월 26일 재입찰, 위반건축물로 인한 리스크 주의

경매물건 주소 강원도 원주시 반곡동 2066-13

이번 경매 물건은 강원도 원주시 반곡동에 위치한 주택으로, 면적은 282.6㎡(약 85.5평)입니다. 이 지역은 원주시 내에서도 조용한 주거 지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있지만 자연환경이 좋아 주거 만족도가 높은 편입니다. 하지만, 주변 인프라가 다소 부족할 수 있으니 이 점은 감안해야 합니다.

감정가는 11억 4,704만원이었으나, 현재 최저입찰가는 3억 9,343만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 3회 유찰되면서 가격이 많이 내려갔는데, 인근의 유사한 주택 시세를 고려하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 4억 1,310만원 전후로 보고 있으며, 이는 인근 시세 대비 큰 폭으로 할인된 가격입니다.

말소기준권리는 2017년 및 2018년에 설정된 근저당권으로, 이 두 권리 모두 낙찰 시 말소될 예정입니다. 하지만, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 불법 대수선에 대한 원상복구 시정명령이 내려져 있는 점이 리스크입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

솔직히 말하면, 위반건축물이라는 점은 큰 리스크입니다. 원상복구가 필요한 상태라 추가 비용이 발생할 가능성이 큽니다. 이외에는 주택이 위치한 지역이 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하므로, 주거용으로 적합할 수 있습니다. 다만, 교통편이 다소 불편하고 주변 편의시설이 부족할 수 있어 투자 수익률이 낮을 수 있습니다.

내 경험상, 이 물건은 저렴한 가격만으로 매력적이지만, 위반건축물 리스크가 큰 걸림돌입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 4억 초반대가 적절할 것 같습니다. 취등록세 약 1,900만원을 포함해 총 투자금은 4억을 넘지 않게 계획하는 것이 좋겠습니다. 결국, 위반건축물 문제를 어떻게 해결할지에 따라 투자 결정이 달라질 것입니다.