부동산리츠를 경매 물건 보듯 들여다봤더니

얼마 전 경매 입찰을 마치고 나오는데, 함께 있던 지인이 부동산리츠 이야기를 꺼냈습니다. 건물은 직접 사지 않아도 되고 배당도 나오니 월세 받는 것과 비슷하지 않느냐는 겁니다. 경매 물건을 볼 때도 저는 예상 월세보다 먼저 등기부와 점유 관계를 봅니다. 리츠도 순서가 비슷합니다. 배당률 숫자보다 그 돈을 만들어 내는 건물과 빚을 먼저 봐야 합니다.

건물을 직접 사는 일과는 어디가 다를까

부동산리츠는 투자자에게 모은 돈과 차입금으로 부동산을 보유·운영하고, 임대료나 매각 수익 등을 주주에게 배분하는 회사입니다. 상장 리츠라면 주식을 매매하듯 소액으로 사고팔 수 있습니다. 경매처럼 입찰보증금을 준비하거나 낙찰 뒤 잔금을 맞추고 명도를 맡을 일은 없습니다.

그 대신 내가 건물 운영을 결정할 수 없다는 차이가 있습니다. 경매로 낙찰받은 상가는 임차인을 새로 구하거나 수리 범위를 직접 정할 수 있습니다. 리츠 투자자는 자산관리회사의 운용과 공시를 보고 판단해야 합니다. 거래 화면에 매도 버튼이 있다고 해서 원하는 가격에 바로 팔리는 것도 아닙니다. 거래량이 적거나 시장이 흔들리면 주가가 크게 움직일 수 있습니다.

법에 배당 의무가 있다는 말도 자주 듣습니다. 부동산투자회사법은 일반적인 경우 이익배당한도의 90% 이상을 배당하도록 정하지만, 자기관리 리츠에는 다른 기준이 적용됩니다. 더 중요한 건 배당할 재원이 줄면 실제 배당금도 줄 수 있다는 점입니다. 매년 같은 금액이 통장에 들어오는 월세 계약으로 받아들이면 위험합니다.

배당률 6%보다 먼저 계산하는 숫자

설명을 위해 숫자를 단순하게 잡아보겠습니다. 한 리츠의 주식을 5,000원에 샀고 최근 1년 배당금이 주당 250원이었다면, 매수가 기준 과거 배당률은 5%입니다. 주가가 4,000원으로 떨어져 같은 배당금을 가정하면 화면에는 6.25%가 보입니다. 그런데 처음 산 사람은 주가만 20% 하락한 상태입니다. 배당률이 높아졌다는 사실만으로 건물이 더 좋아진 건 아닙니다.

경매에서도 감정가 대비 몇 퍼센트에 낙찰받았는지만 보고 수익을 계산하지 않습니다. 취득 비용, 수리비, 공실 기간, 대출 이자를 다 넣습니다. 리츠에서는 임대료에서 운영비와 이자, 자산관리 보수 등을 제하고 얼마가 남는지 봐야 합니다. 예를 들어 연간 임대료가 10억 원, 운영비가 2억 원, 이자가 3억 원이라면 다른 비용을 빼기 전 남는 돈은 5억 원입니다. 만기 도래한 차입금 100억 원을 재조달하면서 금리가 2%포인트 오르면 연간 이자 부담이 2억 원 늘어납니다. 임대료가 그대로여도 배당 여력은 빠르게 줄 수 있습니다.

배당금에 세금이 붙는다는 점도 수익 계산에 넣어야 합니다. 계좌 유형과 개인의 금융소득 규모 등에 따라 실제 세후 금액은 달라집니다. 제가 보는 수익률은 화면의 과거 배당률이 아니라 매수가를 기준으로 한 예상 세후 배당금과 가격 변동 가능성을 함께 고려한 숫자입니다.

리츠 공시에서 제가 먼저 펼치는 네 군데

경매 물건의 매각물건명세서와 현황조사서를 보듯, 리츠는 투자보고서와 공시를 읽습니다. 국토교통부 리츠정보시스템에는 상장 리츠의 자산과 성과 지표가 나옵니다. 숫자 하나로 매수 여부를 정하기보다 다음 항목을 서로 맞춰 봅니다.

• 보유 건물과 임차인: 어느 지역의 오피스·물류센터·상업시설인지, 큰 임차인 한 곳에 임대료가 몰려 있지는 않은지 봅니다.
• 공실과 계약 만기: 현재 임대율뿐 아니라 임대차계약이 언제 끝나는지 확인합니다. 지금 꽉 찬 건물도 주요 임차인이 나가면 상황이 달라집니다.
• 차입금: 잔액, 금리, 만기, 고정금리 여부를 함께 봅니다. 낮은 금리로 빌린 돈도 만기가 가까우면 재조달 조건을 따져야 합니다.
• 배당의 재원: 임대 현금흐름이 뒷받침하는지, 자산 매각 이익이나 일시적인 요인이 섞였는지 확인합니다.

순자산가치인 NAV보다 주가가 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지도 않습니다. 감정평가액은 시장에서 당장 팔리는 가격과 다를 수 있고, 건물을 팔 때는 시간과 비용이 듭니다. 제가 경매 감정가를 낙찰 가능 가격으로 그대로 쓰지 않는 것과 같습니다. 배당금, 임대 현금흐름, 차입 구조를 같이 봐야 할인된 이유가 드러납니다.

초보라면 이런 장면에서 걸음을 늦춥니다

특히 배당률만 유난히 높고 주가가 오래 내려온 리츠는 한 번 더 봅니다. 임차인 이탈, 차입금 만기 집중, 신규 자산 편입을 위한 증자처럼 기존 주주에게 영향을 줄 일이 없는지 확인할 필요가 있습니다. 해외 부동산을 담았다면 현지 임대시장뿐 아니라 환율과 현지 차입 조건도 수익에 영향을 줍니다.

가령 보유 건물 대부분을 쓰는 임차인의 계약이 내년에 끝나는데, 같은 시기에 큰 차입금의 만기도 돌아온다고 해봅시다. 현재 배당금만 보면 평온해 보여도 다음 계약의 임대료와 새 대출금리가 확정되기 전에는 앞으로 받을 돈을 자신하기 어렵습니다. 경매에서 점유자의 보증금과 인수 여부를 확인하기 전까지 입찰가를 쓰지 않는 이유와 닮았습니다.

경매는 명도와 수리 문제를 내가 떠안는 투자이고, 리츠는 그 일을 맡긴 대신 운영 결과와 주가 변동을 함께 받는 투자입니다. 어느 쪽이 더 쉽다고 단정하긴 어렵습니다. 저는 리츠를 볼 때도 건물 주소와 임차인, 빚의 만기부터 적어 둡니다. 그 세 줄이 납득되지 않으면 높은 배당률은 제게 매수 이유가 되지 않습니다.