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몇 년 전 카페매매 물건을 보러 갔을 때, 사장님은 자리에 앉자마자 월매출부터 꺼냈습니다. 그런데 제가 먼저 확인하고 싶었던 건 임대차계약서였습니다. 카페를 넘겨받아도 그 자리에서 계속 영업할 수 있는지 확실하지 않으면, 좋은 매출표도 값이 달라지거든요. 경매 물건을 볼 때 등기부 한 줄 때문에 입찰가가 바뀌는 것과 비슷합니다.
매출표보다 먼저 임대차계약서를 봤다
카페매매라고 한데 묶어 부르지만, 거래 대상부터 나눠야 합니다. 건물이나 점포를 사는 거래인지, 임차인이 운영하던 카페의 시설과 영업을 넘겨받는 거래인지에 따라 확인할 서류가 다릅니다. 제가 현장에서 자주 보는 건 후자입니다. 이때 기존 사장님과 양수 계약을 썼다고 새 임대차계약까지 끝난 건 아닙니다.
보증금 3,000만 원, 월세 250만 원인 카페를 예로 들어보죠. 권리금 7,000만 원에 계약했는데 건물주가 새 임차인의 업종이나 보증금 조건을 두고 협의를 멈추면, 인수 일정부터 꼬입니다. 그래서 저는 계약금 송금 전에 건물주와 새 임대차 조건을 직접 확인합니다. 계약 기간, 월세와 관리비, 부가세 부담, 원상복구 범위, 간판과 외부 좌석 사용 가능 여부까지 적어둡니다. 말로 들은 조건은 나중에 서로 다르게 기억하기 쉽습니다.
상가건물 임대차보호법에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 있습니다. 다만 그 규정이 매수 희망자에게 원하는 조건의 새 임대차계약을 보장한다는 뜻은 아닙니다. 기존 임차인의 계약 기간이나 갱신 이력만 듣고 판단하지 말고, 내가 체결할 계약의 조건을 기준으로 계산해야 합니다.
월매출 4,000만 원이라도 통장에 남는 돈은 다르다
현장에서 본 카페매매 제안 중에는 매출이 높다는 설명만 길고 비용 자료는 흐릿한 경우가 있었습니다. 숫자를 바꾼 예시로, 월매출 4,000만 원인 카페에서 재료비 1,300만 원, 인건비 1,200만 원, 임차료와 관리비 350만 원, 배달 수수료와 공과금 등 450만 원이 나간다고 해보죠. 단순 계산으로 700만 원이 남습니다. 여기서 사장님이 매일 일한 대가, 장비 교체비, 세금까지 고려하면 양수인이 기대할 수익은 더 작아집니다.
매출은 최소한 최근 12개월을 월별로 봅니다. 카드 매출, 현금영수증, 배달앱 정산 내역, 부가가치세 신고 자료가 서로 크게 어긋나는지도 확인합니다. 하루 매출 사진 몇 장으로는 비수기나 휴무일을 알 수 없습니다. 평일 오전과 주말 오후에 각각 가서 손님 수와 회전도 세어봅니다. 매출을 증명하는 자료와 현장 모습이 맞물려야 권리금 이야기를 시작할 수 있습니다.
특히 사장님 혼자 긴 시간 일해 인건비를 아낀 카페는 조심해서 봅니다. 양수인이 같은 시간을 투입할 수 없다면 직원을 채용한 비용으로 다시 계산해야 합니다. 그 계산에서 적자로 바뀌면, 매도인의 수익을 그대로 이어받는 거래가 아닙니다.
권리금 7,000만 원의 구성부터 물었다
권리금은 한 덩어리로 적혀 있어도 시설, 재고, 영업상 이점의 가치를 따로 봐야 합니다. 예를 들어 7,000만 원을 요구한다면 커피머신과 제빙기 등 장비의 모델명·구입 시기·소유 여부를 적은 목록을 받습니다. 리스나 렌탈 장비를 자기 소유처럼 설명하는 경우도 있으니 계약서와 납부 상태를 확인해야 합니다. 냉장고 한 대가 빠지는 일보다, 인수 후 예상 못 한 월 납부금이 생기는 일이 더 아픕니다.
프랜차이즈라면 본사와 계약을 이어갈 수 있는지, 교육비나 가맹 관련 비용이 새로 드는지도 확인합니다. 상호, 메뉴, 배달앱 계정, 고객 정보는 양도 계약서에 이름만 적는다고 모두 자유롭게 넘길 수 있는 자산이 아닙니다. 실제 승계 가능 여부를 각 계약과 서비스 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
제가 계약서에 집요하게 적는 건 인도 상태입니다. 남기는 장비와 재고, 미납 관리비 처리, 직원 고용 여부, 철거 대상, 인수일을 목록으로 붙입니다. 계약금과 잔금 사이에 장비가 빠지거나 고장 나도 판단할 기준이 있어야 합니다. 구두로 “그대로 두고 갈게요”라고 들은 말은 분쟁이 나면 약합니다.
경매로 점포를 샀다면 카페까지 산 건 아니다
건물 경매에 익숙한 분이 카페매매를 볼 때 특히 헷갈리는 지점이 있습니다. 점포를 낙찰받았다고 그 안의 카페 영업, 집기, 상호까지 자동으로 취득하는 건 아닙니다. 반대로 카페 영업을 양수한다고 점포 소유권이나 기존 임대차 조건이 그대로 넘어오는 것도 아닙니다. 무엇을 사는지 계약서와 권리관계에서 각각 확인해야 합니다.
경매 점포에 기존 임차인이 있다면 현장에 카페가 영업 중이라는 사실만 보고 명도 비용을 잡아선 안 됩니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료를 대조하고 임차인의 점유와 사업자등록 시점, 보증금 관계를 따져야 합니다. 자료가 충돌하면 입찰 전 확인할 문제로 남겨둡니다. 낙찰 뒤에야 사람을 만나 해결할 수 있다고 생각하면 자금 일정이 흔들립니다.
일반적인 영업 양수라면 식품영업자 지위승계 신고도 인수 일정에 넣어야 합니다. 정부24 안내에도 양도·양수를 증명하는 서류가 구비서류로 적혀 있습니다. 실제 카페의 영업 형태와 관할 지자체 요구 서류를 확인하고, 새 임대차계약과 영업 인수 날짜가 어긋나지 않게 잡는 편이 안전합니다.
저라면 카페매매 가격을 마지막에 봅니다. 임대차가 가능한지, 매출에서 실제로 얼마가 남는지, 권리금에 무엇이 포함되는지가 먼저입니다. 이 세 가지가 서류와 현장에서 맞아떨어지지 않으면 손님이 많은 카페라도 제 돈을 넣기 어렵습니다.
