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며칠 전 경매로 나온 1층 상가를 보러 가면서 상가임대어플을 먼저 켰다. 같은 거리의 비슷한 크기 점포가 월세 180만 원에 올라와 있었다. 그 숫자만 보면 낙찰 후 임대수익 계산이 꽤 괜찮았다. 그런데 현장에 가니 그 점포는 코너 자리였고, 경매 물건은 기둥 뒤에 출입문이 숨어 있었다. 같은 1층, 같은 면적이어도 임차인이 낼 월세는 달라질 수밖에 없었다.
경매 물건을 볼 때 어플은 출발점으로 쓸 만하다. 주변에 어떤 업종이 들어와 있는지, 임대인이 얼마를 부르는지 빠르게 훑을 수 있다. 다만 화면에 뜬 가격은 계약된 가격이 아니라 광고 가격이다. 그 차이를 빼먹으면 낙찰가부터 잘못 잡힌다.
월세 숫자보다 점포 조건을 먼저 맞춘다
제가 상가임대어플에서 비교 물건을 고를 때는 반경만 좁히지 않는다. 같은 건물이라도 대로변과 골목 안쪽은 다르고, 1층과 2층은 더 다르다. 전용면적, 출입문 위치, 간판을 달 수 있는 자리, 주차 가능 여부까지 맞춰 본다. 면적이 15평으로 같아도 안쪽에 창고가 크게 잡힌 점포와 홀을 넓게 쓸 수 있는 점포의 쓰임새는 다르다.
광고에 보증금 3,000만 원, 월세 180만 원이라고 적혀 있으면 관리비와 부가세부터 묻는다. 관리비가 월 25만 원이고 월세에 부가세가 별도라면 임차인이 체감하는 고정 지출은 월세 숫자보다 커진다. 냉난방 설비 수리나 원상회복 범위를 누가 부담하는지도 계약 조건에 따라 비용이 된다. 보증금을 낮추는 대신 월세를 올린 매물까지 같은 월세 기준으로 묶으면 비교가 흐려진다.
광고가 오래 남아 있다는 사실도 살핀다. 오래 비어 있는 이유가 가격일 수도 있고, 배수나 전기 용량처럼 사진에 안 보이는 문제일 수도 있다. 중개사에게 마지막 임차인이 언제 나갔는지, 실제로 월세 조정 여지가 있는지 물어본다. 답이 모호하면 그 매물의 호가는 수익 계산에서 보수적으로 취급한다.
사진을 닫고 골목을 두 번 걷는다
상가 사진은 대개 가장 밝고 넓어 보이는 각도에서 찍는다. 저는 현장에 가면 우선 맞은편 인도에서 점포를 본다. 걷는 사람 눈에 간판과 출입구가 들어오는지, 횡단보도를 건너야 접근할 수 있는지 확인한다. 지하철역까지 직선거리 300미터라는 설명보다 실제 보행 동선이 더 중요할 때가 많다.
한 번은 점심시간에 사람이 몰리는 골목이라 좋아 보였는데, 저녁에 다시 가 보니 주변 사무실이 닫히면서 거리가 텅 비었다. 음식점에는 점심 수요가 장점일 수 있지만, 저녁 매출을 기대하는 업종에는 다른 이야기다. 그래서 가능하면 평일 점심과 저녁에 각각 걸어본다. 주변 점포가 어떤 업종으로 바뀌었는지, 빈 점포가 한두 곳인지 줄지어 있는지도 눈에 들어온다.
건물 안에서는 천장 누수 흔적, 화장실 위치, 배수와 환기 동선을 본다. 카페나 음식점을 들이려는데 급배수 공사부터 크게 해야 한다면 임차인을 구하는 데 시간이 더 걸릴 수 있다. 어플의 사진과 설명만으로는 그 비용을 알기 어렵다. 업종에 필요한 시설을 설치할 수 있는지도 관리사무소와 관할 기관에 확인할 일이다.
경매 물건이라면 임대 광고보다 권리부터 본다
여기서 경매 물건은 일반 임대 매물과 순서가 달라진다. 낙찰받으면 곧바로 비워서 임대 놓을 수 있다고 가정하면 위험하다. 현장에 누가 쓰고 있는지, 법원 매각물건명세서와 현황조사서에는 점유 관계가 어떻게 적혔는지, 등기사항에는 어떤 권리가 있는지 함께 봐야 한다. 서류와 현장이 다르면 확인이 끝날 때까지 예상 임대 시작일을 뒤로 미룬다.
예를 들어 계산표에 월세 180만 원을 넣었더라도 명도와 수리에 넉 달이 걸리면 그동안 임대료는 0원이다. 대출이자, 관리비, 수리비는 먼저 나간다. 공실 네 달만 단순 계산해도 기대했던 임대료 720만 원이 빠진다. 이 숫자는 세금이나 중개보수까지 포함한 손실액이 아니다. 저는 그래서 상가임대어플에서 찾은 월세를 그대로 수익으로 옮겨 적지 않고, 공실 기간과 초기 비용을 따로 적는다.
임차인이 있는 상가를 산다면 임대차 내용도 따져야 한다. 점포 인도와 사업자등록 신청 시점, 확정일자, 보증금과 차임을 확인할 자료가 필요하다. 상가건물 임대차보호법에 따른 권리 관계는 날짜와 사실관계에 따라 달라진다. 광고의 ‘임차인 승계 가능’ 같은 한 줄로 판단할 일이 아니다. 애매한 물건은 입찰 전에 관련 서류를 갖고 전문가에게 확인받는 편이 싸게 먹힌다.
제가 어플에 남기는 건 찜 목록보다 확인 메모다
후보를 고를 때는 매물마다 네 줄만 적는다. 광고 보증금과 월세, 관리비와 부가세 포함 여부, 실제 방문에서 본 장단점, 아직 확인하지 못한 사항이다. 비슷한 점포 세 곳을 같은 형식으로 적으면 어느 숫자가 광고이고 어느 내용이 현장 확인인지 구분된다. 중개사와 통화할 때도 ‘가격이 맞나요’보다 ‘관리비에 포함된 항목이 무엇인가요’, ‘현재 점포는 언제부터 비어 있나요’처럼 구체적으로 물을 수 있다.
계약 단계라면 정부24에서 건축물대장의 용도와 위반건축물 표시를 확인하고, 등기사항으로 계약 상대방과 권리 관계를 대조한다. 하려는 업종이 그 공간에서 가능한지는 별도로 확인해야 한다. 권리금이 붙은 매물은 시설과 영업상 가치에 대한 대가가 무엇인지, 임대차 조건과 별개로 따져본다. 권리금이 높다는 이유만으로 장사가 잘된다고 믿었던 적은 없다.
상가임대어플 덕분에 예전보다 후보를 찾는 시간은 확실히 줄었다. 그렇다고 현장에서 점포 앞에 서서 느끼는 동선이나 서류에 찍힌 날짜까지 화면이 대신 읽어주지는 않는다. 저는 어플에서 마음에 드는 매물을 찾을수록 오히려 발품과 계산에 시간을 더 쓴다. 임대료를 조금 덜 낙관적으로 잡는 편이, 낙찰받고 나서 빈 점포를 바라보는 것보다 훨씬 편했다.
