천안 봉명동 부동산 경매, 3회 유찰 6.4억

3회 유찰 후 10월 20일 재입찰, 최저가 6억 3,957만원으로 매력적이지만 유치권 문제 주의 필요

경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 봉명동 109-26

천안시 동남구 봉명동에 위치한 이 부동산은 총 면적이 891㎡(약 269.5평)입니다. 주거지역으로 교통이 편리하고 인근에 학교와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 하지만 맹지가 포함되어 있어 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

감정가는 18억 6,464만원이었으나 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 6억 3,957만원, 이는 감정가의 34% 수준입니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 6억 7,155만원 선으로 볼 수 있습니다.

말소기준권리는 2023년 5월 26일 설정된 근저당권입니다. 주의할 점은 유치권 신고가 있었으나, 유치권부존재확인소송에서 패소한 기록이 있어 유치권 문제는 해결된 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

솔직히 말하면, 가격은 매우 매력적입니다. 다만, 맹지 부분과 유치권 문제를 완전히 이해하고 입찰에 참여해야 합니다. 예상 수익률은 주변 시세 대비 낮은 매입가로 인해 높을 것으로 예상됩니다. 하지만, 접근성과 용도변경 미정리 상태는 리스크로 작용할 수 있습니다.

경쟁률은 다소 있을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 6억 7천만원대 초반으로 설정하고, 취등록세를 포함해 총 투자금은 약 7억원을 예상합니다. 명도 과정에서의 잠재적 문제를 고려해 입찰 여부를 최종 결정해야 할 것입니다.