주택담보대출 전에 따져볼 숫자 5가지

얼마 전 상담에서 8억원짜리 집을 보던 분이 “집값의 70%까지 대출되는 것 아니냐”고 물었습니다. 그 지역에 적용되는 담보인정비율부터 다시 확인하니 예상 자금에 큰 차이가 났습니다. 주택담보대출은 광고에 적힌 최저금리보다 실제 한도와 매달 갚을 돈을 먼저 계산해야 합니다.

1. 집값에 비율을 곱한 금액이 대출한도는 아닙니다

담보인정비율인 LTV가 40%라면 8억원의 40%는 3억2천만원입니다. 70%를 예상했다면 5억6천만원이니, 두 계산의 차이가 2억4천만원이나 됩니다. 금융위원회가 2026년 8월 안내한 일반적인 비율은 규제지역 40%, 비규제지역 70%입니다. 다만 생애최초 구입 여부, 주택 수, 대출 목적과 지역에 따라 적용 조건을 따로 확인해야 합니다.

수도권·규제지역의 주택구입 목적 대출에는 집값에 따른 별도 상한도 있습니다. 시가 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원입니다. 이 숫자는 누구에게나 보장되는 금액이 아닙니다. LTV로 계산한 금액과 아래의 소득 심사 한도까지 통과해야 실제 대출액이 나옵니다.

2. 연봉보다 이미 갚고 있는 돈이 더 중요할 때가 있습니다

DSR은 연소득 중 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 은행권의 일반적인 규제비율은 40%입니다. 연소득 6천만원이라면 연간 원리금 상환액의 기준선은 2천400만원, 월평균으로는 200만원입니다. 여기서 자동차 할부나 신용대출 등 기존 대출의 연간 상환액이 600만원 잡히면 새 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력은 단순 계산으로 연 1천800만원까지 줄어듭니다.

그런데 월 150만원을 갚는 대출이 무조건 승인된다는 뜻도 아닙니다. 심사에는 실제 약정금리에 금리 상승 위험을 반영한 스트레스 DSR이 쓰일 수 있습니다. 이때 더하는 스트레스 금리는 한도를 계산하기 위한 값이지 매달 실제로 내는 이자는 아닙니다. 또 기존 대출의 DSR 반영액은 상품과 잔여 만기에 따라 달라집니다. 계약금을 보내기 전 금융회사에서 기존 부채를 포함한 예상 한도를 받아봐야 자금 계획이 맞습니다.

3. 월 납입액이 낮아도 총이자는 늘 수 있습니다

3억원을 연 4.2%, 원리금균등상환으로 빌린다고 가정해 보겠습니다. 30년 만기면 매달 약 147만원을 내고, 40년 만기면 약 129만원을 냅니다. 월 부담은 약 18만원 줄지만 만기까지 약정대로 갚을 때 총이자는 각각 약 2억2천814만원과 3억1천987만원입니다. 40년을 선택하면 총이자가 약 9천173만원 늘어나는 셈입니다. 계산에는 금리 변동과 중도상환을 넣지 않았습니다.

상담 현장에서는 월 납입액만 보고 긴 만기를 고르는 경우를 자주 봅니다. 당장 현금 흐름이 빠듯하다면 긴 만기가 필요할 수 있습니다. 반대로 몇 년 뒤 소득이 늘거나 목돈이 들어올 계획이라면 중도상환 계획까지 넣어 비교해야 합니다. 만기를 늘려 확보한 월 18만원을 다른 지출에 모두 써버릴지, 원금 상환에 보탤지도 가계부에 미리 적어두는 편이 좋습니다.

4. 금리 0.1%포인트 차이에는 조건표가 붙습니다

3억원을 30년 원리금균등상환으로 빌릴 때 연 4.0%면 월 상환액은 약 143만원, 연 4.5%면 약 152만원입니다. 0.5%포인트 차이가 매달 약 8만8천원, 첫 1년에 약 105만원의 현금 흐름 차이를 만듭니다. 다만 두 금리를 비교할 때는 같은 대출금액과 상환방식, 같은 금리 유지기간을 놓고 봐야 합니다.

은행이 제시한 우대금리가 급여이체, 카드 실적, 자동이체를 모두 채웠을 때의 숫자인지도 보세요. 카드 사용을 억지로 늘려 받는 우대라면 절감하는 이자보다 지출이 클 수 있습니다. 변동금리는 기준금리와 가산금리가 어떻게 정해지는지, 혼합형은 고정기간이 끝난 뒤 어떤 기준으로 다시 계산되는지 확인할 필요가 있습니다. ‘처음 5년 고정’과 ‘만기까지 고정’은 같은 상품이 아닙니다.

5. 갈아탈 계획이라면 중도상환 비용까지 계산합니다

대출 실행 후 집을 팔거나 더 싼 대출로 옮길 생각이라면 중도상환수수료 조항이 중요합니다. 예를 들어 남은 원금 3억원에 수수료율 0.5%가 그대로 적용되는 시점이라면 비용은 150만원입니다. 새 대출의 금리가 0.3%포인트 낮아져 첫해 이자가 단순 계산으로 약 90만원 줄어든다면, 수수료만 회수하는 데에도 1년 이상 걸립니다. 실제 수수료는 경과 기간과 상품별 산식에 따라 달라지고, 갈아타기에는 새 대출의 부대비용도 들어갑니다.

정책대출도 조건이 맞을 때만 대안입니다. 한국주택금융공사의 보금자리론은 주택가격과 소득 등 자격 요건을 심사하며, 조기상환수수료 조건도 일반 은행 대출과 다릅니다. 정책대출 대상인지 확인하되 금리 하나만 보고 선택할 일은 아닙니다. 저는 집을 보러 가기 전부터 예상 한도, 월 상환액, 금리 유지기간, 중도상환 비용을 한 장에 적어보시라고 말씀드립니다. 그 숫자들 사이에서 생활비와 비상자금이 남는 집이 오래 감당할 수 있는 집입니다.