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입찰가를 적기 전, 예상 매도가에서 부동산중개수수료를 빼놓은 적이 있습니다. 몇십만 원 차이겠거니 했는데, 매도가가 5억 원이면 중개보수 상한만 200만 원입니다. 취득할 때 드는 돈에만 눈이 가면 팔 때 드는 비용을 놓치기 쉽습니다.
경매 물건은 낙찰가가 낮아 보여도 수익이 바로 남지 않습니다. 취득세, 등기 비용, 명도비, 수리비, 대출이자에 매도할 때의 중개보수까지 넣어야 손에 남는 금액이 보입니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 매수와 매도 두 시점의 비용을 따로 적습니다.
낙찰받을 때도 복비를 내야 할까
법원 경매에서 직접 입찰해 낙찰받았다면, 그 낙찰에 일반 매매 중개보수가 자동으로 붙지는 않습니다. 중개사가 매도인과 매수인 사이의 매매계약을 중개한 거래가 아니기 때문입니다. 낙찰가에 아파트 매매 요율을 곱해 ‘매수 복비’로 넣은 수익표를 보면 저는 먼저 그 항목부터 확인합니다.
다만 경매를 도와주는 사람에게 돈을 주기로 했다면 이야기가 달라집니다. 물건 소개와 권리분석을 받았는지, 실제 입찰까지 대신 맡겼는지에 따라 업무와 보수의 근거가 다릅니다. 공인중개사의 법원 경매 매수신청대리는 별도 등록과 보수 규정이 적용됩니다. 일반 매매 중개보수 요율표를 그대로 갖다 붙여 판단할 일이 아닙니다.
초보 때는 ‘낙찰되면 얼마’라는 말만 듣고 맡기기 쉽습니다. 저는 계약 전에 수행할 업무, 보수액, 지급 시점, 낙찰에 실패했을 때의 비용을 문서로 확인합니다. 권리분석을 맡겼더라도 매각물건명세서와 현장 점유 상태는 직접 다시 봅니다. 수수료를 냈다는 사실이 인수할 권리나 명도 문제까지 없애주지는 않습니다.
5억 원에 팔면 중개보수 상한은 200만 원
경매로 취득한 아파트를 나중에 공인중개사를 통해 판다면 그 매도 거래에는 중개보수가 생길 수 있습니다. 주택 매매 기준으로 거래금액이 2억 원 이상 9억 원 미만이면 상한요율은 0.4%입니다. 5억 원에 매도할 경우 5억 원에 0.4%를 곱한 200만 원이 매도인 측 중개보수의 상한입니다. 매수인 측 보수를 매도인이 한 번 더 내는 계산은 아닙니다.
상한은 정해진 청구액이 아닙니다. 실제 보수는 그 범위 안에서 협의합니다. 가령 5억 원 거래에 0.3%로 합의하면 150만 원입니다. 상한으로 예산을 잡아두고, 매물을 맡길 때 요율과 금액을 확인하는 편이 자금 계획에는 안전했습니다. 부가가치세가 별도로 붙는지도 함께 물어야 최종 지급액이 어긋나지 않습니다.
금액 구간도 확인해야 합니다. 주택 매매는 5천만 원 미만 0.6%에 한도 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만 0.5%에 한도 80만 원입니다. 9억 원 이상 12억 원 미만은 0.5%, 12억 원 이상 15억 원 미만은 0.6%, 15억 원 이상은 0.7%가 상한입니다. 주택 중개보수는 지역 조례도 확인해야 하므로 실제 계약 전에는 물건 소재지의 기준을 다시 확인합니다.
매도 예상가를 높게 잡으면 비용표도 틀어진다
예를 들어 아파트를 3억 8천만 원에 낙찰받아 4억 5천만 원에 판다고 가정해봅시다. 숫자만 보면 차액은 7천만 원입니다. 매도 중개보수는 상한요율 0.4%를 적용할 때 180만 원이고, 여기에 취득세와 등기 비용, 수리비, 보유 중 이자, 양도소득세를 따로 따져야 합니다. 점유자와 협의하는 비용이나 매도가 늦어질 때의 관리비도 빠뜨리기 쉽습니다.
근데 더 큰 변수는 4억 5천만 원에 팔릴지입니다. 같은 단지의 호가가 그 정도라는 이유만으로 매도가를 확정하면 위험합니다. 저는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 보고, 층과 수리 상태가 비슷한 매물을 현장에서 다시 확인합니다. 빠른 매도를 원한다면 예상 가격을 더 보수적으로 잡습니다. 매도가가 2천만 원 내려가면 중개보수를 몇십만 원 아끼는 것보다 수익에 훨씬 큰 영향이 납니다.
매도 중개보수의 지급 시점은 중개사와 약정한 내용이 우선이고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 끝난 날이 기준입니다. 저는 잔금일에 처음 금액을 듣는 일을 피하려고 매물을 맡길 때 요율, 부가가치세 포함 여부, 지급 시점을 적어둡니다. 계약서나 확인·설명서의 금액과 실제 요청액도 맞춰봅니다.
상가와 오피스텔은 아파트 계산을 가져오면 틀린다
경매에서는 아파트만 보는 게 아닙니다. 상가와 토지의 중개보수 상한은 주택 매매 구간표와 다르게 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 예컨대 5억 원 상가를 나중에 중개 거래로 팔 때는 상한만 450만 원입니다. 물건 종류를 잘못 골라 계산하면 예상 수익이 처음부터 틀어집니다.
오피스텔도 이름만 보고 주택 요율을 적용하면 안 됩니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 부엌·화장실·목욕시설 등 법령상 요건을 갖춘 오피스텔은 별도 요율이 적용됩니다. 그 외 오피스텔은 다른 기준으로 계산합니다. 현장에서는 등기부의 용도와 건축물대장을 확인하고, 중개보수도 실제 중개대상물의 분류에 맞춰 다시 계산하는 편이 낫습니다.
입찰장에서는 만 원 단위까지 써가며 경쟁합니다. 그런데 수익표에서 매도 중개보수 한 줄을 빼면 그 촘촘한 계산이 무색해집니다. 제 경험상 좋은 입찰가는 낙찰받을 숫자만 보는 데서 나오지 않았습니다. 팔 때 들어갈 돈과 실제로 팔릴 가격까지 차분히 적고 나서야 마음 놓고 쓸 수 있었습니다.
