부동산시세 3억만 믿고 입찰표를 접은 이유

얼마 전 수도권 구축 아파트 한 채를 보러 갔다가 입찰표를 접었다. 인근 거래를 보면 부동산시세가 3억 원 안팎이었다. 최저매각가격은 2억 4천만 원대. 숫자만 보면 욕심이 날 만했다. 그런데 같은 단지 거래 세 건을 다시 펼쳐 놓고 집 앞까지 걸어가 보니, 처음 생각한 3억 원을 그대로 받을 자신이 없어졌다.

아래 금액은 계산 과정을 보여주려고 둥글린 예시다. 실제 입찰에서는 물건별 권리관계와 비용을 따로 확인해야 한다. 경매를 오래 하면서 배운 건 시세를 한 숫자로 외우면 입찰가도 쉽게 흔들린다는 점이다.

실거래가 세 건이 모두 같은 가격은 아니었다

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 거래를 찾았다. 3억 1천만 원, 3억 500만 원, 2억 9천500만 원이었다. 평균만 내면 3억 원 조금 넘는다. 하지만 높은 가격에 거래된 집은 내부 수리를 마쳤고 층도 좋았다. 2억 9천500만 원에 거래된 집은 수리가 필요한 상태였다. 경매 물건은 내부를 자유롭게 확인하기 어려웠고 창호 상태도 밖에서는 알 수 없었다.

실거래가는 이미 계약된 가격이지, 내가 낙찰받아 다시 팔 때 받을 가격이 아니다. 계약 시점도 확인해야 한다. 몇 달 전 거래와 이번 주 매수 문의가 같은 시장을 보여주지는 않는다. 국토교통부 공개 자료에서는 해제 신고된 거래도 구분해 볼 수 있으니, 숫자만 옮겨 적지 말고 거래 상태까지 확인한다.

중개업소 두 곳에도 같은 면적의 매수 문의가 어느 가격대에서 붙는지 물었다. 호가는 3억 2천만 원까지 있었지만, 호가가 곧 매도가가 되는 건 아니다. 결국 이 물건은 3억 원에 팔리는 경우와 2억 9천만 원대에서 가격을 낮춰야 하는 경우를 함께 계산했다. 매수자가 고를 수 있는 다른 매물이 많다면 낮은 쪽 숫자가 더 현실적일 때가 있다.

감정가를 보고 입찰가를 올릴 뻔했다

법원 경매 자료에는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서가 나온다. 나는 감정가를 볼 때 평가 기준일을 먼저 확인한다. 평가가 이뤄진 뒤 시세가 움직였거나 집 상태가 달라졌다면, 감정가와 지금 팔 수 있는 가격 사이에 틈이 생긴다. 유찰돼 최저매각가격이 내려갔다고 그 틈까지 메워지는 것도 아니다.

현장에서는 동과 층, 향, 주차, 누수 흔적, 주변 소음도 본다. 같은 단지의 같은 면적이라도 수리한 고층과 손댈 곳 많은 저층을 한 묶음으로 보면 몇천만 원을 쉽게 잘못 잡는다. 내부를 못 봤다면 수리비를 0원으로 놓지 않는다. 확인하지 못한 부분은 비용 여유분으로 남겨야 한다.

주변 낙찰가도 참고는 한다. 다만 낙찰가는 누군가가 써낸 가격이지, 그 금액에 다시 팔렸다는 증거가 아니다. 경쟁이 치열했던 물건 한 건을 기준으로 내 입찰가를 끌어올리는 순간, 시세조사가 아니라 다른 입찰자의 기대를 따라가게 된다.

3억 원에서 빼야 할 돈을 적어봤다

이 예시에서는 예상 매도가 3억 원을 기준으로 수리비 1천200만 원, 취득 관련 세금과 등기비용 700만 원, 명도와 보유 중 관리비 여유분 300만 원, 대출이자 600만 원, 매도 중개보수 150만 원, 예상 밖 지출 500만 원을 잡았다. 합계 3천450만 원이다. 세금은 주택 수와 취득 조건 등에 따라 달라지므로 이 700만 원을 다른 물건에 그대로 쓰면 안 된다.

내가 요구하는 최소 여유를 2천만 원으로 잡으면 입찰 상한은 2억 4천550만 원이다. 계산식은 단순하다. 예상 매도가 3억 원에서 비용 3천450만 원과 최소 여유 2천만 원을 뺀다. 반대로 분위기에 휩쓸려 2억 7천만 원을 쓰면, 3억 원에 팔아도 위 비용을 반영한 금액은 450만 원 손실이다. 보유 기간이 길어지거나 매도가를 낮추면 손실은 더 커진다.

경락잔금대출도 입찰 전에 금융기관에 물어봐야 한다. 예상 대출액만 믿고 입찰했다가 실제 한도나 금리가 다르면 잔금 계획이 꼬인다. 대출을 많이 받는다고 물건의 가치가 높아지는 것도 아니다. 이자와 보유 기간을 같이 적어야 현금이 얼마나 묶이는지 보인다.

시세를 모를 때는 권리와 점유부터 다시 본다

가격 계산이 맞아도 권리분석이 틀리면 소용없다. 등기부와 매각물건명세서를 대조하고, 임차인의 점유와 전입·확정일자, 배당 요구 여부를 확인한다. 현황조사서의 기재만으로 점유 상황이 확정됐다고 생각하지도 않는다. 인수할 권리나 보증금이 의심되는데 자료로 풀리지 않으면, 그 금액을 막연히 몇백만 원으로 잡아 입찰하지 않는다.

명도 역시 사람과 시간이 걸리는 일이다. 낙찰 뒤 바로 비워질 거라고 가정하면 보유비용 계산부터 틀어진다. 현장 방문에서 우편함과 출입 상태를 살피고 관리사무소에 확인할 수 있는 범위도 물어본다. 그래도 점유 관계가 불분명하면 입찰표를 내려놓는 편이 낫다.

이 물건은 결국 쓰지 않았다. 누군가는 더 높은 가격에 낙찰받아 좋은 결과를 냈을 수도 있다. 하지만 내가 확인한 부동산시세와 비용, 확인하지 못한 집 상태를 놓고 보면 그 가격은 내 돈으로 감당할 만한 가격이 아니었다. 경매장에서 오래 버티게 해준 건 낙찰 횟수보다, 숫자가 맞지 않을 때 돌아설 수 있는 기준이었다.