청약 전에 계산할 4가지 숫자

얼마 전 상담에서 청약통장에 1,000만 원을 넣어뒀다는 분을 만났습니다. 통장 잔액이 넉넉하니 청약 준비도 끝났다고 생각하셨죠. 그런데 신청하려는 집이 공공분양인지 민영분양인지에 따라 그 1,000만 원의 의미가 달라집니다. 청약은 통장 잔액 하나보다 납입 인정액, 예치금, 가점, 집값을 치를 현금을 따로 계산해야 실수가 줄어듭니다.

1. 공공분양이라면 매달 인정되는 금액을 본다

공공분양에서는 통장에 들어 있는 총액과 청약에 인정되는 납입액이 같지 않을 수 있습니다. 국토교통부가 월 납입 인정 한도를 10만 원에서 25만 원으로 올린 뒤에는, 매달 납입한 금액 중 최대 25만 원까지 인정됩니다. 그렇다고 통장에 300만 원을 한 번에 넣으면 지난 12개월치 25만 원씩을 납입한 것으로 바뀌지는 않습니다. 납입 회차와 인정일을 함께 봐야 합니다.

예를 들어 앞으로 5년 동안 매달 10만 원을 넣으면 납입 원금은 600만 원이고, 매달 25만 원을 넣으면 1,500만 원입니다. 차이는 900만 원입니다. 다만 실제 인정액은 납입 시점과 회차에 따라 달라집니다. 한도가 오르기 전 납입분까지 현재 기준으로 다시 계산한다고 생각하면 안 됩니다. 은행 앱에서 잔액만 보지 말고 청약용 납입 인정 회차와 인정금액을 확인하는 이유입니다.

그런데 매달 25만 원이 누구에게나 맞는 금액은 아닙니다. 공공분양을 염두에 두고 장기간 납입할 여력이 있다면 의미가 있지만, 생활비가 빠듯한데 비상자금까지 청약통장에 묶는 선택은 부담이 큽니다. 월 10만 원과 25만 원의 차이는 한 달에 15만 원, 1년이면 180만 원입니다. 중도에 쓸 돈을 먼저 확보하고 납입액을 정하는 편이 현실적입니다.

2. 민영분양이라면 예치금과 가점을 따로 본다

민영주택 청약에서는 매달 25만 원을 넣었는지보다 신청할 주택 면적에 맞는 예치금을 갖췄는지가 중요합니다. 전용면적 85㎡ 이하의 예치기준금액은 거주지가 서울·부산이면 300만 원, 그 밖의 광역시는 250만 원, 기타 지역은 200만 원입니다. 이 기준의 지역은 분양하는 아파트의 위치가 아니라 청약 신청자의 거주지를 기준으로 판단합니다. 실제 신청 때에는 입주자모집공고의 자격 기준일과 예치금 충족 시점을 반드시 대조해야 합니다.

상담할 때 종종 듣는 말이 있습니다. “통장에 1,000만 원이 있으니 가점도 높겠죠?” 민영주택 가점은 잔액이 아니라 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 입주자저축 가입기간 최대 17점을 더한 84점 만점입니다. 통장에 돈을 더 넣는다고 무주택기간이나 부양가족 점수가 늘지는 않습니다.

가령 무주택기간이 5년 이상 6년 미만이고 부양가족이 1명, 통장 가입기간이 10년 이상 11년 미만이라면 기본 가점은 각각 12점, 10점, 12점으로 34점입니다. 배우자의 통장 가입기간을 합산할 수 있는 경우 등은 별도 확인이 필요합니다. 가족관계와 주택 소유 이력에 따라 실제 점수가 달라지므로 청약홈의 가점 계산 결과를 공고문 기준으로 다시 확인해야 합니다.

3. 당첨 가능성보다 먼저 계약금과 잔금을 계산한다

제가 청약 상담에서 가장 오래 붙잡고 보는 숫자는 가점보다 자금표입니다. 분양가 6억 원인 아파트에 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%가 적용된다고 가정해 보죠. 계약 때 6,000만 원, 공사 기간 중 중도금 3억 6,000만 원, 입주 때 잔금 1억 8,000만 원이 필요합니다. 이 비율은 계산을 위한 예시이며 현장마다 다릅니다.

중도금 대출이 가능하더라도 그 돈이 사라지는 것은 아닙니다. 입주 때 대출을 상환하거나 다른 대출로 전환할 수 있는지 따져야 합니다. 가령 3억 6,000만 원에 연 4% 이자를 부담한다면 이자만 단순 계산해 연 1,440만 원, 월 120만 원입니다. 실제 납부액은 실행 시점, 금리, 이자 납부 방식에 따라 달라집니다. 발코니 확장비와 선택 품목, 취득세, 이사비도 별도로 잡아야 합니다.

대출 한도는 소득과 기존 부채, 대출 규제, 해당 사업장의 대출 조건에 따라 달라집니다. 당첨된 뒤 한도를 알아보면 계약금을 낸 상태에서 선택지가 좁아질 수 있습니다. 청약 전에 보유 현금, 예상 대출 가능액, 입주까지 모을 수 있는 돈을 보수적으로 적어보는 게 좋습니다. 숫자가 맞지 않으면 더 작은 면적이나 낮은 분양가의 단지를 기다리는 것도 충분히 좋은 판단입니다.

4. 신청 직전에는 공고문의 기준일을 읽는다

청약 자격은 대개 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다. 무주택 여부, 세대 구성, 거주 기간, 통장 가입기간, 예치금 같은 항목을 신청 버튼을 누르는 날 기준으로 어림잡으면 틀릴 수 있습니다. 특히 부모님 집에 함께 거주하거나 배우자와 주민등록이 분리돼 있다면 부양가족과 주택 소유 판정이 생각보다 복잡합니다.

• 공급 유형이 공공분양인지 민영분양인지 확인합니다.
• 청약통장의 가입기간, 납입 인정 회차·금액 또는 예치금을 확인합니다.
• 공고일 기준 무주택기간과 부양가족 수를 관련 서류와 맞춰봅니다.
• 계약금 납부일과 입주 때 필요한 현금까지 적어봅니다.

청약홈에서 신청 내역을 입력하기 전, 공고문과 주민등록표, 가족관계 서류, 통장 내역을 나란히 놓으면 실수를 많이 줄일 수 있습니다. 제 경험상 좋은 청약은 높은 경쟁률을 뚫는 것만으로 완성되지 않습니다. 당첨된 뒤에도 가족의 생활비를 무리 없이 지킬 수 있는 집이어야 합니다.