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입찰장에서 전세사기 피해가 의심되는 빌라를 볼 때면 낙찰가보다 먼저 임차인의 전입일을 확인한다. 보증금을 못 받은 사람이 살고 있다는 사실만으로는 그 돈을 누가 부담할지 알 수 없기 때문이다. 경매에 나온 집이니 낙찰대금으로 보증금이 해결될 거라고 생각하는 분도 있다. 현장에서는 그 기대가 숫자 몇 줄 앞에서 무너진다.
보증금 1억 2천만 원이 왜 남을 수 있을까
설명을 위해 숫자를 하나 놓아보자. 빌라의 예상 낙찰가가 2억 1천만 원이고, 임차인보다 앞선 근저당 채권이 1억 5천만 원, 임차인의 보증금이 1억 2천만 원이라고 하자. 단순히 빼도 임차인 몫으로 남는 돈은 최대 6천만 원 수준이다. 집행비용이나 세금, 다른 권리가 끼면 실제 배당액은 달라진다. ‘집값이 보증금보다 높다’는 말만 듣고 계약했다면 이 구조가 잘 보이지 않는다.
다가구주택은 더 까다롭다. 같은 건물의 다른 세입자 보증금이 등기사항증명서에 전부 적히지 않는다. 주택도시보증공사도 다가구 계약 전 선순위 임차보증금을 확인하라고 안내한다. 등기부가 깨끗해 보인다는 이유로 안전하다고 판단하기 어려운 이유다. 임대인의 체납 여부와 건물 전체의 임대차 현황까지 확인해야 비로소 계산을 시작할 수 있다.
전입일 하루 차이가 낙찰자의 부담을 바꾼다
경매 물건을 검토할 때 나는 등기사항증명서의 권리 날짜와 임차인의 전입일, 실제 입주일, 확정일자를 한 줄에 적는다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그다음 날부터 생긴다. 확정일자까지 갖췄는지에 따라 배당 순위를 따질 근거도 달라진다. 날짜가 비슷해 보일수록 원본 자료로 다시 대조해야 한다.
특히 앞선 임차인의 권리가 매각 후에도 남는 물건은 초보 입찰자가 피하는 편이 낫다고 본다. 낙찰가만 준비했다가 반환되지 않은 보증금 문제까지 떠안을 수 있다. 반대로 임차인이 뒤에 있다고 해서 곧바로 ‘명도만 하면 되는 집’으로 취급해서도 안 된다. 그 안에는 돈을 잃고 이사 갈 곳을 찾는 사람이 산다. 권리분석과 명도 협의는 종이 위 계산과 현장 상황을 함께 봐야 한다.
피해를 알았다면 이사 날짜부터 잡지 않는다
보증금 반환이 막힌 임차인에게 가장 급한 일은 계약서, 보증금 송금 내역, 전입과 확정일자 자료, 임대인과 주고받은 연락을 모으는 것이다. 이어 임대차 종료와 반환 요구를 증명할 자료를 남기고, 경매가 진행 중이라면 법원의 배당요구 종기를 확인해야 한다. 배당을 받을 자격이 있다고 생각하는 것과 기한 안에 필요한 절차를 밟는 것은 별개다.
다른 집으로 옮겨야 한다면 임차권등기명령도 확인할 일이다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 신청할 수 있다. 다만 신청서를 냈다는 사실과 등기가 실제로 마쳐졌다는 사실은 다르다. 기존 대항력과 우선변제권을 지키려면 이사나 전출 전에 등기 완료 여부를 확인해야 한다. 보증보험에 가입했다면 주택도시보증공사에도 사고 접수 요건과 필요한 서류를 바로 확인하는 게 좋다.
우선매수권이 있어도 계산은 끝나지 않는다
전세사기 피해자로 결정되면 사안에 따라 경매·공매 절차 지원, 우선매수권, 공공매입과 임대 지원 등을 검토할 수 있다. 주택도시보증공사의 전세피해지원센터가 관련 절차를 안내한다. 다만 피해를 주장한다고 모든 지원이 자동으로 생기는 것은 아니다. 결정 여부와 주택의 권리관계, 경매 진행 단계에 따라 가능한 선택지가 달라진다.
피해자가 직접 집을 사는 길도 숫자로 봐야 한다. 예를 들어 2억 원에 낙찰받더라도 기존 보증금의 배당 예상액, 새로 마련할 자금, 취득세, 등기비용, 수리비와 대출 이자를 따로 적어야 한다. 우선매수권은 매수할 기회를 주는 제도이지 손실을 없애 주는 제도가 아니다. 공공매입을 택할 때도 대항력 처리처럼 권리에 영향을 주는 조건이 있을 수 있으니 신청 전 안내를 확인해야 한다.
경매장에서 가장 조심스러운 물건은 서류가 복잡한 집보다 사정을 다 안다고 착각하게 만드는 집이었다. 전세사기라는 말이 붙으면 피해자는 서두르고, 입찰자는 싸게 살 기회를 떠올리기 쉽다. 그럴수록 날짜와 배당 순서, 실제 들어갈 돈을 천천히 적어보게 된다. 그 계산이 사람을 다치지 않게 하는 최소한의 출발점이라고 생각한다.
