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입찰장에서 재건축 아파트가 유찰되면 주변부터 술렁입니다. 저도 한때는 감정가보다 2억 원 낮아진 물건을 보고 입찰표를 꺼냈다가 다시 넣은 적이 있습니다. 낡은 집을 싸게 사서 새 아파트를 받는다는 계산은 쉬웠습니다. 그런데 조합에 확인할 숫자와 서류가 남아 있더군요. 경매에서는 그 빈칸을 낙찰받은 뒤에 채우면 늦습니다.
최저가보다 먼저 확인한 조합원 자격
재건축 물건에서 소유권과 새 아파트를 받을 자격은 같은 말이 아닙니다. 특히 투기과열지구의 재건축 사업은 조합설립인가 뒤 건축물이나 토지를 취득한 사람의 조합원 자격을 제한합니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조에 예외가 있지만, 경매로 샀다는 이유만으로 모두 인정되는 구조는 아닙니다.
시행령 제37조에는 국가·지방자치단체·일정한 금융기관에 대한 채무를 갚지 못해 경매나 공매가 진행된 경우가 예외로 적혀 있습니다. 그래서 저는 등기부의 채권자 이름만 보고 판단하지 않습니다. 어떤 채무 때문에 매각 절차가 시작됐는지, 그 채권자가 규정에 해당하는지, 실제 사업 단계와 규제지역 지정 상태가 어떤지 따로 확인합니다. 이 부분이 불분명하면 입찰을 멈추는 편입니다. 조합원 자격을 얻지 못하면 기대했던 새 아파트 대신 손실보상 문제가 남을 수 있으니까요.
조합 사무실에도 묻지만 전화 답변 한 번으로 끝내지는 않습니다. 해당 물건의 동·호수와 사건번호를 특정해 자격 승계 판단에 필요한 자료를 확인하고, 애매하면 관련 서류를 들고 전문가에게 검토를 맡깁니다. 매각물건명세서에 ‘재건축’이라는 말이 보인다고 조합원 자격까지 보증되는 건 아닙니다.
분담금 1억 원 차이가 입찰가를 바꾼다
숫자를 한번 놓고 보죠. 아래는 계산 방법을 보여주기 위한 가정입니다. 최저가 5억 6천만 원인 물건을 6억 2천만 원에 낙찰받고, 조합이 잡은 권리가액이 4억 5천만 원이라고 해보겠습니다. 조합원 분양가가 10억 5천만 원이라면 단순 차액인 추가분담금은 6억 원입니다. 낙찰가와 합치면 벌써 12억 2천만 원입니다.
여기서 취득세, 등기 비용, 명도 비용, 보유 중 이자와 재산세가 더 붙습니다. 인근 신축의 실제 거래 가능 가격이 12억 5천만 원이라면 겉으로 보이는 3천만 원 차이는 비용 몇 항목만 넣어도 사라집니다. 더구나 공사비가 오르거나 일반분양 수입이 예상보다 적으면 분담금도 달라질 수 있습니다. 조합 안내문의 ‘추정’ 금액을 확정 금액처럼 입찰가에 넣으면 위험합니다.
저는 입찰 전에 권리가액, 예상 조합원 분양가, 이미 부과된 금액과 앞으로 낼 금액을 각각 적습니다. 미납 분담금이나 이주비 대출의 처리 방식도 조합과 금융기관에 확인합니다. 경락잔금대출이 얼마나 나올지도 별개 문제입니다. 재건축 기대감이 큰 물건일수록 대출을 넉넉히 가정한 계산표는 믿지 않습니다.
명도보다 먼저 막히는 일정도 있다
법원 서류를 볼 때는 등기부와 매각물건명세서뿐 아니라 현황조사서, 임대차 관계, 현장 점유 상태를 함께 봅니다. 점유자를 내보내는 비용과 시간은 물건마다 다릅니다. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 있는지도 권리 순서에 따라 따져야 합니다. 오래된 아파트라는 이유로 세입자 문제가 단순할 거라고 넘기면 안 됩니다.
재건축 일정도 현장에서는 자주 엇갈립니다. 조합설립인가를 받았다는 말과 이주 날짜가 잡혔다는 말 사이에는 긴 시간이 있을 수 있습니다. 분양신청 기간이 지났는지, 기존 소유자가 신청했는지, 관리처분계획은 어디까지 진행됐는지를 확인해야 합니다. 분양신청을 하지 않았거나 분양 대상에서 제외된 물건이라면 새 아파트를 받는다는 전제부터 다시 검토해야 합니다.
저는 조합 공문과 총회 자료에서 사업비 변경, 소송, 시공 계약과 분양 일정을 확인하고 현장에서는 이주한 집이 실제로 얼마나 되는지 봅니다. 게시판의 안내문 하나가 몇 달 전 이야기일 때도 있습니다. 조합 설명, 공개된 인가 자료, 현장 상태가 서로 다르면 그 차이가 풀릴 때까지 수익 계산을 미룹니다.
입찰표에 쓰기 전 남겨두는 여유
마지막에는 낙찰가를 거꾸로 계산합니다. 인근 거래 사례에서 보수적으로 잡은 매도가격을 출발점으로 삼고, 추가분담금과 세금, 금융비용, 명도비, 예상보다 길어질 보유 기간의 비용을 뺍니다. 그 뒤에도 남는 금액이 제가 감당할 위험에 비해 충분한지 봅니다. 호가가 아니라 실제 거래 사례를 쓰고, 같은 단지라도 층과 면적이 다르면 그대로 비교하지 않습니다.
입찰 당일 경쟁자가 많으면 처음 적어둔 상한가를 올리고 싶어집니다. 몇 번은 그 유혹에 졌고, 나중에 비용표를 다시 보고 식은땀이 났습니다. 재건축 경매에서 싼 낙찰가는 출발점일 뿐입니다. 조합원 자격과 앞으로 낼 돈이 문서로 확인되지 않는 물건이라면, 저는 다음 물건을 기다립니다.
