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얼마 전 집을 팔려는 지인이 “양도소득세율이 45%라면 차익의 절반 가까이를 세금으로 내는 거야?”라고 묻더라고요. 숫자만 보면 그럴 수 있습니다. 그런데 양도소득세는 무엇을 팔았는지, 얼마나 보유했는지, 실제 과세표준이 얼마인지에 따라 달라집니다. 특히 45%는 기본세율의 가장 높은 구간에 적용되는 세율이지, 양도차익 전체에 곧바로 붙는 비율은 아닙니다.
먼저 세율을 적용할 금액부터 구합니다
양도소득세율을 찾기 전에 양도차익과 과세표준을 구분하면 계산이 쉬워집니다. 양도차익은 판 가격에서 산 가격과 인정되는 필요경비를 뺀 금액입니다. 그다음 적용 대상이라면 장기보유특별공제 등을 반영하고, 양도소득 기본공제 250만 원을 빼 과세표준을 구합니다. 국세청의 세액계산 흐름도도 이 순서로 안내합니다.
가령 상가를 4억 원에 사서 5억 원에 팔았고, 인정되는 필요경비가 1,000만 원이라면 양도차익은 9,000만 원입니다. 다른 양도가 없고 장기보유특별공제 대상이 아니라고 가정하면, 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준은 8,750만 원이죠. 이때 세율을 5억 원이나 9,000만 원에 바로 곱하면 계산이 틀어집니다. 취득세나 중개보수, 자본적 지출처럼 비용으로 인정받을 수 있는 항목은 증빙을 챙겨야 합니다.
기본 양도소득세율은 과세표준별로 다릅니다
2026년 10월 현재 국세청이 안내하는 기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지 여덟 구간입니다. 일반적인 부동산 양도에서 기본세율이 적용되는 경우라면 아래 구간을 기준으로 봅니다.
- 1,400만 원 이하: 6%
- 1,400만 원 초과~5,000만 원 이하: 15%
- 5,000만 원 초과~8,800만 원 이하: 24%
- 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하: 35%
- 1억 5,000만 원 초과~3억 원 이하: 38%
- 3억 원 초과~5억 원 이하: 40%
- 5억 원 초과~10억 원 이하: 42%
- 10억 원 초과: 45%
여기서 중요한 건 누진세율이라는 점입니다. 앞의 상가 사례는 과세표준 8,750만 원이므로 24% 구간에 들어갑니다. 국세청 세율표의 누진공제액 576만 원을 이용하면 산출세액은 8,750만 원 × 24% − 576만 원, 즉 1,524만 원입니다. 8,750만 원 전부에 24%를 부담하는 셈이 아니죠. 이 금액은 예시 조건에서 계산한 양도소득세 산출세액이며, 실제 납부액은 적용되는 공제·감면과 지방소득세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
주택은 보유기간과 주택 수를 함께 봅니다
주택을 팔 때는 기본세율표만 보고 끝내기 어렵습니다. 1년 미만 보유한 주택이나 조합원입주권은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단기 보유 세율이 적용됩니다. 분양권은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%입니다. 같은 1억 원의 차익이 나더라도 주택인지 분양권인지, 언제 취득하고 양도했는지에 따라 결과가 크게 벌어지는 이유입니다.
다주택자라면 양도하는 집이 조정대상지역에 있는지도 확인해야 합니다. 국세청은 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐다고 안내합니다. 중과 대상인 조정대상지역 주택은 2주택자에게 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상에게 30%포인트를 더하며 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 다만 5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 등 일정한 요건을 충족하면, 이후 양도에도 유예가 적용되는 사례가 있습니다. 주택 수에 포함되는 주택과 중과 제외 대상도 따로 판단해야 하므로, 다주택자는 계약일과 양도일을 함께 확인하는 게 좋습니다.
세율보다 비과세 여부를 먼저 확인할 때도 있습니다
1세대 1주택이라고 해서 무조건 세금이 없는 건 아닙니다. 국세청 안내에 따르면 일반적으로 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 2년 이상 보유했다면 비과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 양도 당시 실거래가가 12억 원을 넘는 고가주택은 예외이고, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주 요건도 확인해야 합니다. 집 한 채를 팔더라도 먼저 비과세 요건을 확인한 뒤 세율을 보는 편이 자연스럽습니다.
신고 시기도 놓치기 쉽습니다. 부동산 양도소득세 예정신고·납부기한은 원칙적으로 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예를 들어 10월에 양도했다면 통상 12월 말까지 신고·납부하는 식입니다. 국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산에 취득일, 양도일, 거래금액을 넣어 예상 세액을 확인할 수 있습니다. 매매 가격을 정할 때부터 비용 증빙과 보유기간을 함께 챙기면 손에 남을 금액도 훨씬 현실적으로 보입니다.
