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얼마 전 경매 물건을 함께 보던 지인이 “집이 한 채뿐이면 월세를 받아도 세금이 없죠?” 하고 물었다. 입찰장에서도 자주 듣는 말이다. 그런데 한 채라는 사실만으로 판단하면 위험하다. 집값이 얼마인지, 배우자 명의 주택은 없는지, 받는 돈이 월세인지 보증금인지에 따라 답이 달라진다.
한 채라는 말부터 확인해야 한다
주택임대소득의 주택 수는 본인 명의만 보고 세지 않는다. 배우자가 가진 주택까지 합산한다. 내가 집 한 채를 임대하고 배우자 명의 집에서 살고 있다면, 임대소득을 판단할 때는 2주택이다. 세대원 전체를 무조건 합산하는 양도소득세의 1세대 1주택 판단과도 구분해야 한다.
경매에서는 낙찰일과 잔금 납부일 사이를 대충 넘기기 쉽다. 기존 집을 보유한 상태에서 새 집을 취득하고 월세를 놓을 계획이라면, 어느 기간에 몇 채를 보유하는지부터 확인해야 한다. 가족 명의로 돌려놓으면 끝이라는 식의 이야기도 믿지 않는다. 공동소유 주택은 지분과 그 주택에서 발생한 임대수입에 따라 주택 수에 포함될 수 있다.
예를 들어 남편이 사는 집 한 채, 아내가 월세를 받는 집 한 채를 각각 소유했다면 부부 합산 2주택이다. 이때는 임대주택의 기준시가가 12억 원 이하라도 월세가 과세 대상이다. “내 명의로는 한 채”라는 말이 세금 계산에서 통하지 않는 경우다.
국내 1주택이면 기준시가 12억 원을 본다
부부 합산으로 국내 주택이 정말 한 채라면 기준이 비교적 분명하다. 국세청 안내상 그 집의 기준시가가 12억 원 이하일 때 받는 월세는 주택임대소득세 비과세 대상이다. 12억 원을 초과하는 국내 주택의 월세는 과세 대상이다. 여기서 12억 원은 낙찰가나 최근 실거래가가 아니라 세법상 기준시가다.
경매 투자자에게 이 차이는 꽤 크다. 가령 감정가 14억 원, 낙찰가 11억 원인 아파트가 있다고 치자. 낙찰가가 12억 원 아래라는 이유만으로 월세 비과세라고 적어두면 안 된다. 해당 연도의 기준시가를 따로 확인해야 한다. 반대로 호가가 13억 원이라고 해서 곧바로 과세 대상이라고 단정할 수도 없다.
국외에 있는 주택은 예외다. 부부 합산 한 채만 보유해도 그 집에서 받는 월세는 과세 대상이다. 또 국내 1주택의 보증금이나 전세금은 금액이 크더라도 주택임대소득의 간주임대료 과세 대상에 넣지 않는다. 월세와 보증금을 같은 수입처럼 취급하면 계산이 틀어진다.
월세 120만 원의 수익표를 다시 써봤다
숫자로 보면 감이 온다. 부부 합산 국내 1주택이고 그 집의 기준시가가 13억 원이라고 가정해보자. 보증금 2억 원에 월세 120만 원을 1년 내내 받았다면 연간 월세 수입은 1,440만 원이다. 이 경우 보증금 2억 원에 대한 간주임대료는 더하지 않지만, 월세 1,440만 원은 과세 대상이다.
연간 과세 대상 주택임대 수입이 2,000만 원 이하라면 종합과세와 14% 분리과세 중 선택할 수 있다. 2,000만 원이 ‘비과세 한도’라는 뜻은 아니다. 분리과세를 택하고 등록임대주택 우대요건을 갖추지 못했다면 필요경비는 수입의 50%로 계산한다. 위 사례에서는 720만 원이다.
다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하라서 추가 공제 200만 원까지 적용된다면, 과세표준은 1,440만 원에서 720만 원과 200만 원을 뺀 520만 원이다. 여기에 14%를 적용한 소득세 산출세액은 72만 8천 원이다. 반면 다른 종합소득금액이 2,000만 원을 넘으면 그 200만 원 공제를 적용할 수 없어, 같은 방식의 산출세액은 100만 8천 원이 된다. 지방소득세와 다른 세액공제·감면은 이 단순 계산에 넣지 않았다.
세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고 임대료 증액 제한 등 요건을 충족하면 분리과세 때 필요경비율과 공제액이 달라질 수 있다. 다만 등록에는 지켜야 할 조건도 따른다. 공제 숫자만 보고 등록을 결정할 일은 아니다. 근로소득이나 다른 사업소득이 있는 사람은 종합과세와 분리과세의 실제 세액을 비교해야 한다.
입찰가에는 세금보다 먼저 빠질 돈도 적는다
경매 수익표를 만들 때 나는 월세 12개월치를 그대로 수익 칸에 쓰지 않는다. 공실 한두 달, 중개보수, 수리비, 관리비 체납 가능성, 재산세, 대출이자부터 적는다. 낙찰 직후라면 명도비와 원상복구비도 빠뜨릴 수 없다. 세금이 비과세인 집이라도 임차인을 구하는 데 두 달이 걸리면 연간 현금흐름은 크게 줄어든다.
보증금도 수익이 아니라 나중에 돌려줘야 할 돈이다. 경매 현장에서는 기존 임차인의 대항력과 배당 여부를 먼저 확인한다. 인수할 보증금이 있다면 월세 수익률 계산보다 그 금액을 입찰가에 반영하는 일이 앞선다. 권리분석에서 놓친 보증금은 임대소득세 몇십만 원과 비교할 수 없는 손실이 된다.
실무에서는 등기부와 임대차 자료로 주택 수를 확인하고, 기준시가와 계약서의 월세·보증금을 따로 적어둔다. 과세 대상 월세가 생겼다면 사업자등록과 다음 해 종합소득세 신고 일정도 확인한다. 2026년부터는 일정한 고가주택 2채의 보증금에도 간주임대료 과세 규정이 적용되므로, 집을 한 채 더 취득할 계획이라면 보증금 조건까지 다시 계산해야 한다.
내가 입찰 전에 가장 경계하는 말은 “한 채니까 세금은 없다”는 단정이다. 실제로 한 채여도 기준시가가 선을 넘으면 월세가 과세되고, 본인은 한 채라고 생각했어도 부부 합산으로는 두 채일 수 있다. 월세 수익률을 보기 전에 주택 수와 기준시가부터 확인하는 습관이 결국 입찰가를 지켜준다.
