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얼마 전 아파트 경매 입찰가를 적다가 계산을 다시 한 적이 있습니다. 감정가보다 싸게 낙찰받을 수 있겠다는 생각에 잔금과 대출 이자부터 맞췄는데, 취득세를 빠뜨렸더군요. 5억 원대 물건에서도 세금은 수백만 원입니다. 입찰장에서 써낸 가격은 고칠 수 없으니, 저는 세금을 입찰가를 정하기 전에 계산합니다.
한 채를 사도 취득세는 낸다
상담하다 보면 ‘1가구 1주택이면 취득세가 없지 않나요?’라는 말을 듣습니다. 양도소득세 비과세나 생애 최초 주택 구입 감면과 섞어 생각한 경우가 많습니다. 일반적인 주택 유상 취득에는 취득세가 붙습니다. 경매로 샀다고 세율이 따로 낮아지는 것도 아닙니다.
지방세법상 주택 유상 취득의 기본 세율은 취득 당시 가액이 6억 원 이하이면 1%, 9억 원 초과이면 3%입니다. 6억 원을 초과하고 9억 원 이하인 구간은 1%에서 3%까지 가격에 따라 올라갑니다. 7억 5천만 원이면 취득세율이 2%입니다. 이 구간을 통째로 2%라고 외워 두면 6억 원이나 9억 원에 가까운 물건에서 계산이 틀어집니다.
‘1주택’이라는 말도 취득세에서는 조심해서 써야 합니다. 본인 명의 등기만 보고 판단하면 세대원이 가진 주택을 놓칠 수 있습니다. 취득일 현재의 세대별 주택 수를 따져야 하고, 경우에 따라 분양권·조합원입주권·오피스텔도 중과 판단에 영향을 줍니다. 기존 집을 가진 채 다음 집을 낙찰받는다면 일시적 2주택에 해당하는지, 새 집이 조정대상지역인지까지 확인해야 합니다. 이때는 ‘나중에 팔 예정’이라는 마음만으로 세율이 정해지지 않습니다.
낙찰가 5억 8천만 원을 써 보니
전용면적 84㎡ 아파트를 5억 8천만 원에 낙찰받는다고 가정해 보겠습니다. 다른 주택이나 주택 수에 반영될 권리가 없는 세대이고, 별도 감면도 적용하지 않는 계산입니다. 취득세 1%는 580만 원입니다. 여기에 지방교육세 0.1%인 58만 원을 더하면 638만 원입니다. 국민주택규모 이하인 이 사례에는 일반적인 취득에 따른 농어촌특별세를 더하지 않았습니다.
같은 아파트를 6억 원에 낙찰받으면 취득세와 지방교육세를 합해 660만 원입니다. 입찰가 차이 2천만 원을 따질 때 세금 차이 22만 원도 같이 봐야 한다는 뜻입니다. 전용면적이 85㎡를 넘는 주택이라면 농어촌특별세도 검토해야 합니다. 물건 화면의 ‘공급면적’이 아니라 전용면적을 확인하는 이유가 여기 있습니다.
낙찰가 7억 5천만 원인 전용 84㎡ 주택이라면 기본 취득세율은 2%입니다. 취득세 1,500만 원에 지방교육세 150만 원을 더해 1,650만 원으로 잡습니다. 물론 이 숫자는 세대별 주택 수, 감면, 물건의 성격을 제외한 예시입니다. 실제 입찰 전에는 위택스 모의계산과 관할 지방자치단체 확인을 거쳐야 합니다. 특히 건축물대장에는 업무시설로 적혀 있는데 현장에서는 주거용으로 쓰는 물건처럼 공부와 사용 모습이 다른 경우, 아파트 계산을 그대로 붙여 넣으면 곤란합니다.
세금 계산보다 먼저 확인할 서류
저는 경매 물건을 볼 때 매각물건명세서와 등기사항증명서만 읽고 세금 칸을 채우지 않습니다. 건축물대장으로 용도와 전용면적을 보고, 세대의 기존 주택·분양권·입주권 보유 내역도 확인합니다. 1가구 1주택이라는 검색어보다 세법에서 쓰는 ‘1세대’ 판단이 실제 신고에는 더 중요합니다.
낙찰가가 취득세 계산의 출발점인 것은 맞지만, 무조건 낙찰가에 세율만 곱하면 끝나는 것도 아닙니다. 지방세법은 유상 취득의 과세표준을 사실상 취득가격으로 정하고, 취득을 위해 지급한 일정 비용이 포함될 수 있게 합니다. 명도비, 체납 관리비, 법무사 비용까지 모두 같은 방식으로 더해진다고 단정해서도 안 됩니다. 어느 비용이 과세표준에 들어가는지 애매하면 지급 근거를 챙겨 관할 지방자치단체에 확인하는 편이 안전합니다. 저는 낙찰대금과 별도로 들어갈 돈을 항목별로 적고, 세금 신고에 쓸 금액은 다시 구분합니다.
생애 최초 주택 구입 감면도 별도 확인 항목입니다. 현재 지방세특례제한법에는 본인과 배우자의 과거 주택 소유 이력, 거주 목적, 주택 가격 등에 관한 요건이 있습니다. ‘지금 한 채만 가진다’와 ‘생애 최초로 산다’는 다른 이야기입니다. 감면을 전제로 입찰가를 올렸다가 요건이 맞지 않으면 그 차액은 그대로 내 돈에서 나갑니다.
잔금 날짜를 잡을 때 세금도 준비한다
경매에서는 입찰일이나 매각허가결정일을 취득일로 착각하기 쉽습니다. 일반적으로 낙찰대금을 실제로 완납한 날을 기준으로 취득 시기와 신고 일정을 확인합니다. 취득세는 원칙적으로 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 그 전에 소유권이전등기를 진행한다면 등기 전에 납부해야 하는 점도 자금 일정에 넣어야 합니다.
경락잔금대출이 나온다는 말만 듣고 잔금 전액을 대출로 메울 생각을 하면 취득세에서 막힐 수 있습니다. 대출 실행액과 별도로 취득세, 지방교육세, 등기 비용, 예상 명도 비용, 수리비를 현금 계획에 적어 둡니다. 세입자 보증금이나 인수할 권리까지 있는 물건이라면 그 돈이 먼저입니다. 세율 1%짜리 물건을 골랐다는 사실만으로 안전한 입찰이 되지는 않습니다.
현장에서는 수익률 1%포인트를 더 얻으려고 몇 번씩 계산하면서도, 취득세 몇백만 원은 낙찰 뒤에 확인하는 분을 봅니다. 저는 입찰표를 쓰기 전에 세대의 주택 수, 공부상 용도와 면적, 예상 취득세를 한 장에 같이 적습니다. 그렇게 적고도 돈이 남는 가격일 때만 응찰하는 게 마음이 편합니다.
