천안 불당동 오피스텔 경매, 2,285만

5회 유찰 후 11월 3일 재입찰, 감정가 대비 84% 할인된 가격의 천안 불당동 오피스텔입니다.

경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244, 14층 1411호 (불당동,불당코아루와이드시티오피스텔)

천안시 서북구 불당동에 위치한 '불당코아루와이드시티오피스텔' 1411호입니다. 면적은 22.4㎡(6.8평)로 작지만, 14층에 위치해 있어 전망이 괜찮을 것으로 예상됩니다. 주변에는 상업시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통은 천안아산역이 가까워 수도권과의 접근성도 좋습니다.

감정가는 1억 3,600만원이었으나, 최저입찰가는 2,285만원으로 감정가의 16%밖에 되지 않습니다. 5회 유찰되면서 가격이 크게 떨어졌습니다. 인근 오피스텔 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2,400만원 전후가 될 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 14일 가압류입니다. 대항력 여지가 있는 임차인이 있으니, 등기부 및 현황조사서를 꼭 확인해야 합니다. 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보입니다.

솔직히 말하면, 5회 유찰된 점은 고민이 됩니다. 그러나 가격이 매력적이라 수익률 측면에서는 긍정적입니다. 월세 수익을 고려하면 연 8% 이상의 수익률도 기대해볼 수 있습니다. 단, 임차인 명도 문제가 있을 수 있으니 명도 비용을 감안해야 합니다.

내 경험상, 이런 물건은 경쟁률이 낮게 형성될 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가보다 조금 높은 2,400만원 정도로 설정하겠습니다. 취등록세 약 110만원 포함 총 투자금은 2,510만원 정도가 될 것입니다. 임차인과의 명도 협의는 필수입니다.