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사무실에서 종부세 문의를 받으면 “부부 공동명의니까 18억 원까지는 세금이 없죠?”라는 말을 자주 듣습니다. 절반씩 소유한 집 한 채라면 대체로 맞는 계산입니다. 그런데 지분이 다르거나 부부 외 세대원이 주택을 갖고 있으면 이야기가 달라집니다. 2026년 종부세 기준 공동명의는 집값 하나만 보고 판단하면 실수하기 쉽습니다.
1. 2026년 6월 1일의 소유 상태부터 봅니다
종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 누가 주택을 소유했는지 판단합니다. 이때 보는 금액은 매매가나 취득가가 아니라 그해 주택 공시가격입니다. 5월 말에 계약을 했더라도 6월 1일 현재 소유자가 누구인지 확인해야 합니다. 공동명의로 바꿀 계획만 세워 둔 상태라면 그해 계산에 반영되지 않습니다.
공시가격도 집 전체 금액과 각자의 지분 금액을 구분해야 합니다. 예를 들어 공시가격 16억 원인 집을 부부가 50%씩 소유하면 각자의 지분 상당액은 8억 원입니다. 공시가격 14억 원인 집을 70%와 30%로 나눠 소유하면 각각 9억 8천만 원과 4억 2천만 원입니다. 같은 한 채라도 지분 비율에 따라 종부세 대상 여부가 달라질 수 있습니다.
등기사항증명서의 소유 지분과 부동산 공시가격 자료를 먼저 맞춰 보는 이유가 여기에 있습니다. 제가 신고 자료를 받을 때도 매매계약서의 거래금액보다 해당 연도 공시가격과 6월 1일 소유 현황을 먼저 확인합니다.
2. 각자 계산하면 9억 원씩 공제합니다
부부 공동명의 주택에 특례를 신청하지 않으면 원칙적으로 각자 자기 지분의 공시가격을 기준으로 종부세를 계산합니다. 2026년 주택분 기본공제는 납세의무자별 9억 원입니다. 따라서 다른 과세대상 주택이 없는 부부가 한 채를 정확히 절반씩 소유한다면, 집 전체 공시가격이 18억 원 이하일 때 각자의 지분 금액은 9억 원 이하입니다.
여기서 ‘공동명의면 무조건 18억 원 공제’라고 외우면 틀립니다. 70%와 30%로 소유한 앞의 14억 원짜리 집은 지분이 큰 사람의 공시가격이 9억 8천만 원입니다. 그 사람은 기본공제 9억 원을 넘습니다. 반대로 지분이 작은 사람은 4억 2천만 원이므로 그 집만 놓고 보면 기본공제 이하입니다. 실제 세액은 공정시장가액비율과 재산세 중복분 공제 등을 거쳐 계산하므로, 8천만 원에 세율을 바로 곱해서는 안 됩니다.
한 사람이 다른 주택의 지분도 갖고 있다면 그 사람 명의의 과세대상 주택 공시가격을 합쳐 봐야 합니다. ‘우리 집 지분은 9억 원 이하’라는 말만으로 종부세가 없다고 단정할 수 없는 이유입니다.
3. 부부 공동명의 1주택 특례는 세액공제까지 비교합니다
부부가 공동으로 한 채를 소유하고 요건을 갖추면 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 특례를 적용하면 부부 중 합의로 정한 한 사람을 납세의무자로 보고 집 전체 지분을 합쳐 계산합니다. 이때 기본공제는 한 번에 12억 원입니다. 특례를 신청하지 않을 때의 ‘각자 9억 원’과 계산 출발점이 다릅니다.
특례의 장점은 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있다는 점입니다. 2026년 기준으로 납세의무자가 만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%, 해당 주택을 5년 이상 보유했다면 기간에 따라 20~50%를 적용하며 합계 한도는 80%입니다. 부부 중 누구를 납세의무자로 정하는지에 따라 적용할 나이와 보유기간이 달라질 수 있습니다.
그렇다고 특례가 늘 유리한 것은 아닙니다. 공시가격 16억 원짜리 한 채를 50%씩 소유한 부부라면, 다른 과세대상 주택이 없을 때 각자 계산한 지분 금액은 8억 원으로 기본공제 이하입니다. 같은 집에 특례를 적용하면 집 전체 공시가격에서 12억 원을 공제하는 방식으로 시작합니다. 반면 공시가격이 높고 납세의무자의 연령·보유기간 공제율이 크다면 특례 쪽 세액이 낮아질 수 있습니다. 국세청도 특례가 오히려 불리할 수 있다고 안내하므로, 홈택스 종부세 모의계산에서 두 방식을 각각 넣어 보는 편이 정확합니다.
4. 특례 요건과 9월 신청 기록을 확인합니다
공동명의 1주택자 특례는 부부 모두 거주자이고, 6월 1일 현재 부부가 공동으로 한 주택을 소유하며 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 경우가 기본 대상입니다. 배우자에게 다른 주택이나 주택의 부속토지가 있으면 판단이 복잡해집니다. 일시적 2주택이나 상속주택처럼 별도의 특례가 걸린 경우도 있으니, 단순히 등기부에 적힌 집의 수만 세고 신청하면 안 됩니다.
2026년 특례 신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지였습니다. 처음 신청할 때는 공동명의 1주택자 특례 신청서와 혼인관계증명서가 필요합니다. 이미 신청했고 내용에 변동이 없다면 다음 해부터 다시 신청하지 않아도 계속 적용됩니다. 다만 납세의무자를 바꾸거나 소유·세대 상황이 달라졌다면 변경 신청 대상인지 확인해야 합니다.
올해 신청 기간이 지난 뒤라면 홈택스의 신청 내역과 12월 고지 내용을 먼저 대조하는 게 좋습니다. 종부세 납부기한은 2026년 12월 15일입니다. 고지서가 예상과 다를 때는 공시가격, 지분, 다른 주택 보유 여부, 특례 반영 여부를 순서대로 확인하면 원인을 찾기 쉽습니다. 공동명의에서 아까운 실수는 복잡한 절세 계산보다 6월 1일 상태와 9월 신청 기록을 놓치는 데서 더 자주 나옵니다.
