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몇 해 전, 월세 180만 원이 나온다는 1층 상가를 보고 입찰가를 적다가 손이 멈췄습니다. 낙찰 예상가 3억 원에 월세를 곱해 보니 연 7.2%. 숫자만 보면 괜찮았습니다. 그런데 현장에 가 보니 바로 옆 점포 두 곳이 비어 있었고, 중개업소마다 다시 임대할 수 있다는 월세도 달랐습니다. 그날 제가 먼저 고친 건 입찰가가 아니라 수익률 계산표였습니다.
상가 투자 수익률은 광고에 적힌 월세 하나로 결정되지 않습니다. 낙찰 뒤 실제로 나갈 돈, 임차인이 비운 기간, 다시 임대할 때 받을 수 있는 월세까지 넣어야 내 돈이 얼마나 남는지 보입니다. 아래 숫자는 계산 과정을 보여주기 위해 당시 검토 방식대로 단순화한 예시입니다. 실제 물건의 세금과 비용은 취득 방식, 면적, 임대 조건에 따라 달라집니다.
월세 180만 원만 넣으면 7%가 넘었다
낙찰가를 3억 원, 월세를 부가가치세를 제외한 180만 원으로 가정해 보겠습니다. 연 임대료는 2,160만 원입니다. 이를 낙찰가로만 나누면 연 7.2%가 나옵니다. 현장에서 자주 듣는 수익률이 대개 이런 식입니다. 계산은 쉽지만 실제 투자금이 빠져 있습니다.
이 물건에 취득 관련 세금과 등기 비용 등 1,200만 원, 임대 전 수리비 800만 원이 든다면 투입액은 3억 2,000만 원입니다. 같은 임대료를 이 금액으로 나누면 6.75%로 내려갑니다. 수리비 800만 원도 천장 누수나 전기 용량 문제를 발견하면 금방 달라집니다. 입찰 전 견적을 받지 못했다면 예상 비용에 여유를 둬야 합니다.
보증금 3,000만 원을 받는다는 이유로 처음부터 낙찰가에서 3,000만 원을 빼고 계산하는 사람도 있습니다. 보증금은 임대차가 끝나면 돌려줘야 할 돈입니다. 실제 자기자본을 계산할 때는 유입 시점을 반영할 수 있지만, 부동산 자체가 벌어들이는 수익률을 볼 때 매입 비용이 사라진 것처럼 취급하면 판단이 흐려집니다.
두 달 비자 수익률은 4%대로 내려왔다
상가는 주택보다 공실 한 번이 길어질 수 있습니다. 앞의 예시에서 1년에 두 달을 비웠다면 받은 월세는 1,800만 원입니다. 재산세, 소유자 부담 관리비, 소규모 수선, 재임대 비용을 합쳐 연 400만 원이 들었다고 잡으면 남는 금액은 1,400만 원입니다. 투입액 3억 2,000만 원 대비 약 4.38%입니다. 광고의 7.2%와는 꽤 멀어집니다.
여기서 400만 원은 모든 상가에 적용하는 표준 비용이 아닙니다. 냉난방 설비를 소유자가 고쳐야 하는지, 공실 때 관리비가 얼마인지, 임차인 모집 비용이 얼마나 드는지에 따라 바뀝니다. 소득세도 사람마다 과세 상황이 달라 이 계산에는 넣지 않았습니다. 그래서 저는 입찰 전에 비용 항목을 빈칸 없이 적고, 모르는 금액은 0원이 아니라 확인이 필요한 비용으로 남겨 둡니다.
월세가 180만 원이라는 말도 현재 계약서와 입금 내역을 따로 봐야 합니다. 임차인이 월세를 밀리고 있거나 계약 종료가 가까우면, 그 금액을 앞으로도 계속 받을 수 있다고 가정하기 어렵습니다. 주변 빈 점포의 실제 모집 조건까지 확인해야 재임대 월세를 보수적으로 잡을 수 있습니다.
대출을 넣자 내 돈의 수익률도 다시 달라졌다
같은 예시에서 대출 1억 5,000만 원을 연 5% 금리로 받았다면 연 이자만 750만 원입니다. 공실과 비용을 반영해 남은 1,400만 원에서 이자를 빼면 650만 원입니다. 보증금 3,000만 원이 들어온 뒤 자기자본을 1억 4,000만 원으로 보면, 세전 현금 수익률은 약 4.64%입니다. 대출 금리와 보증금 유입 시점은 설명을 위한 가정입니다.
이 수치에는 대출 원금 상환액이 빠져 있습니다. 원금을 갚는 돈은 비용과 성격이 다르지만, 통장에서 나가는 현금인 건 같습니다. 매달 상환하는 대출이라면 월세로 이자와 원금을 감당할 수 있는지 별도로 봐야 합니다. 대출 가능액도 낙찰 전 상담 때 들은 금액으로 확정하지 않습니다. 담보 평가와 임차 조건을 반영한 실제 약정 조건이 달라질 수 있기 때문입니다.
금리를 1%포인트 높여 연 6%로 바꾸면 이자는 900만 원, 남는 돈은 500만 원입니다. 자기자본 기준 수익률은 약 3.57%로 떨어집니다. 월세가 그대로여도 금융 비용 하나로 결과가 바뀝니다. 저는 입찰표에 예상 금리보다 높은 금리를 한 줄 더 적어 둡니다. 그 숫자에서 버티기 어렵다면 낙찰가를 다시 낮춥니다.
경매 상가는 수익률 전에 넘겨받을 것을 확인한다
경매 물건이라면 계산보다 먼저 권리와 점유를 확인해야 합니다. 법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항과 맞춰 봅니다. 서류에 적힌 임차인과 현장에서 영업 중인 사람이 같은지, 실제 사용하는 호실과 면적이 맞는지도 확인합니다. 서류 한 장에 적힌 월세만 믿고 응찰하면 낙찰 후 첫 단추부터 어긋날 수 있습니다.
특히 임차인의 점유 시작 시점, 사업자등록 신청 시점, 보증금, 배당 여부를 따로 적어 둡니다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법은 건물 인도와 사업자등록 신청을 대항력 판단의 중요한 요건으로 규정합니다. 다만 서류에 임차인이 있다는 사실만으로 보증금을 누가 최종 부담하는지 단정할 수는 없습니다. 등기와 임대차 자료의 날짜를 대조해도 인수 관계가 불분명하면 입찰 전에 법률 전문가에게 확인받는 편이 낫습니다.
명도가 늦어지는 동안 월세는 들어오지 않고 이자와 관리비는 나갑니다. 기존 임차인이 나간 뒤에도 같은 월세로 바로 새 임차인을 구할 수 있다는 보장은 없습니다. 현장에서 본 빈 점포가 제 계산표에 두 달 공실을 넣게 만든 이유입니다. 어떤 물건은 두 달도 낙관적일 수 있습니다. 상가 투자 수익률이 높아 보일수록 저는 월세를 한 번 낮추고 공실 기간을 한 번 늘려 봅니다. 그 뒤에도 감당할 수 있는 가격일 때만 입찰표를 씁니다.
