상가 중개수수료를 계산해봤더니 비용이 달라졌다

상가를 낙찰받아 임차인을 구할 때마다 수익표에서 다시 확인하는 숫자가 있습니다. 상가 중개수수료입니다. 낙찰가와 예상 월세는 꼼꼼히 적어놓고, 정작 임대차를 맺을 때 나갈 중개보수는 빼먹는 분이 꽤 있습니다. 몇십만 원 차이가 뭐 대수냐 싶어도 취득세, 수리비, 공실 기간의 이자까지 더하면 얘기가 달라집니다.

제가 현장에서 자주 듣는 말은 “상가는 무조건 0.9%죠?”입니다. 절반만 맞습니다. 0.9%는 법에서 정한 상한이고, 실제로 낼 요율은 그 범위 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 계산의 출발점부터 잘못 잡으면 협의할 때도 서로 다른 금액을 놓고 이야기하게 됩니다.

0.9%는 확정 요율이 아니다

공인중개사법 시행규칙은 일반적인 상가 같은 주택 외 중개대상물의 보수를 거래금액의 0.9% 이내에서 정하도록 합니다. 임대인과 임차인에게 각각 적용되는 상한입니다. 양쪽 보수를 합쳐 0.9%라는 뜻도 아니고, 양쪽 모두 반드시 0.9%를 내야 한다는 뜻도 아닙니다. 매매도 같은 상한을 적용받습니다.

예를 들어 상가 매매가격이 3억 원이면 한쪽 의뢰인에게 적용되는 법정 상한은 270만 원입니다. 0.5%로 협의했다면 그쪽의 중개보수는 150만 원입니다. 이때 보수와 별도로 부가가치세가 청구될 수 있으니 실제 지급액을 이야기할 때는 부가세 포함 여부도 함께 확인해야 합니다.

중개사무소에 게시된 요율표도 봅니다. 시행규칙은 주택 외 중개대상물에 대해 사무소가 실제 받으려는 상한요율을 표시하고, 그 표시된 요율을 넘겨 받지 못하도록 정하고 있습니다. 법정 상한인 0.9%만 보고 바로 금액을 확정할 일이 아닌 이유입니다.

월세 계약은 보증금만 넣고 계산하면 틀린다

임대차에서는 보증금에 월세 100개월분을 더한 금액이 보수 계산의 기준입니다. 가령 보증금 3,000만 원에 월세 150만 원인 상가라면 3,000만 원에 1억 5,000만 원을 더해 거래금액은 1억 8,000만 원이 됩니다. 여기에 0.9%를 적용한 한쪽의 법정 상한은 162만 원입니다. 0.5%로 협의하면 90만 원이고요. 실제로 주고받는 돈이 1억 8,000만 원이라는 뜻은 아닙니다. 중개보수를 계산하기 위해 법에서 정한 환산 금액입니다.

작은 점포에는 예외가 있습니다. 보증금에 월세 100개월분을 더한 금액이 5,000만 원 미만이면 월세 70개월분을 더해 계산합니다. 보증금 1,000만 원, 월세 30만 원이라면 먼저 계산한 금액은 4,000만 원입니다. 5,000만 원 미만이므로 보수 산정에 쓰는 거래금액은 3,100만 원이고, 0.9% 상한은 27만 9,000원입니다. 월세가 낮다고 무조건 70을 곱하는 게 아니라, 먼저 100을 곱해 5,000만 원 미만인지 확인하는 순서입니다.

권리금이 있는 점포라면 계약 내용을 한 장에 뭉뚱그리지 않는 편이 좋습니다. 임대차 보수의 계산 기준과 시설·영업상 가치에 대한 권리금 거래는 구분해서 봐야 합니다. 권리금 관련 일을 누가 맡고 어떤 대가를 받는지, 계약 전에 금액과 명목을 적어두지 않으면 잔금 무렵 다툼이 생기기 쉽습니다.

경매로 샀다면 중개보수를 넣는 시점이 다르다

법원 경매에서 직접 입찰해 낙찰받는 과정에는 일반 매매계약을 중개한 중개사가 없습니다. 그래서 낙찰가에 상가 매매 중개수수료를 기계적으로 더하면 투자비 계산이 어긋납니다. 반대로 낙찰 뒤 임차인을 중개사를 통해 구하거나, 나중에 중개사를 통해 매도한다면 그 거래의 보수는 따로 예상해야 합니다. 경매 취득을 도와주는 권리분석이나 입찰대리 업무의 보수 역시 일반적인 상가 매매 중개보수와 같은 항목으로 섞어 계산하지 않습니다.

저는 입찰 전에 비용표를 두 번 나눠 적습니다. 취득할 때 드는 돈과 운영·매각 과정에서 들 돈입니다. 예컨대 낙찰 뒤 보증금 3,000만 원, 월세 150만 원으로 임대를 놓을 계획이라면 앞에서 계산한 162만 원을 중개보수의 최대 예상액으로 잡아봅니다. 실제 보수는 중개사와 협의한 금액으로 다시 고치고요. 공실이 길어져 월세를 낮추면 수익뿐 아니라 임대차 거래금액도 바뀌므로 숫자를 함께 수정합니다.

계약 전에 금액과 지급 시점을 적어둔다

협의할 때는 “수수료 좀 깎아주세요”보다 계산 근거를 펼쳐놓는 편이 낫습니다. 보증금, 월세, 환산 거래금액, 적용 요율, 중개보수 금액을 차례로 확인합니다. 여기에 부가세 포함 여부와 지급 시점까지 계약서나 중개대상물 확인·설명서에서 확인합니다. 공인중개사법 시행령상 지급 시점은 당사자의 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 계약서를 쓰는 날 무조건 전액을 내야 한다고 단정할 수는 없습니다.

중개보수를 아끼는 데만 매달리지는 않습니다. 상가에서는 임차인의 실제 영업 가능 여부, 건축물대장상 용도, 기존 임대차 관계, 관리비와 원상복구 조건을 놓쳤을 때 손실이 훨씬 큽니다. 특히 경매 물건은 낙찰 전 권리분석과 명도 계획이 먼저입니다. 보수 몇십만 원을 줄였다는 만족감 때문에 그 확인을 건너뛰면 싼 거래가 아닙니다.

제 경험상 좋은 협의는 요율을 무작정 낮추는 대화보다 거래금액과 맡을 일을 분명히 하는 대화에서 시작합니다. 상가 중개수수료를 투자비에 넣을 때도 법정 상한으로 한 번, 협의한 금액으로 한 번 계산해두면 예상 수익을 덜 낙관하게 됩니다.